我個人認為，這次的標題，應該是比較吸睛的吧。
對於點擊量，應該會蠻有幫助的吧。
1、折價
熟悉我的朋友知道，房產投資第一原則：
投資房產較為基本剛需的東西，儘量壓縮對溢價因素的消費。
因為，並不是所有的溢價因素，都會隨著房價上漲而升值。
與99%的人認知相反的是，很多溢價是不保值的，甚至是貶值的。
你當年為之感動的事物，是會隨著時間的流逝，在不經意間，漸漸消散的。
比如：
- 中式古典七重立體園林，溢價；
- 國際設計師的精裝理念，溢價；
- 敬獻瀋陽頂級圈層的理想居所，溢價。
溢價的體現是什麼樣子的呢？
正常的房子賣10000元/㎡，貴一點的賣12000元/㎡。
溢價的房子賣12000元/㎡都不夠，你賣20000元/㎡都有人搶。
與之溢價相反呢，是折價。
比如：
- 脫落的立面和地磚，折價；
- 簡易到無法落腳的裝修，折價；
- 外地打工人群出租密集的小區，折價。
而因為某些因素，產生嚴重摺價的房子。
你不光要便宜，甚至要比便宜還要便宜出一截。
這樣才滿足人們的折價心理。
正常的房子賣10000元/㎡，便宜的房子賣8000元/㎡。
折價的房子賣8000元/㎡都不行，你得賣6000元/㎡。
如果我們說，初級的購房者，會去追求美好的溢價，為理想買單。
那麼高級的投資者，會將價值與溢價剝離開，爭取更高的未來收益。
而更高級的投資者呢，甚至是會去追求某些“折價”的。
因為某些“折價”，是和溢價一樣，在漫長的時間中，會逐漸消散的。
2、偏見
讓我們把時間往前撥，撥回到15年前。
大概在2005年、2006年，東一環附近兩個同期在售的樓盤：
大華水岸福邸、萬恆東方儷城。
兩個樓盤非常近，直線距離僅為1公里。
產品上，兩個項目的定位也是趨同的，步梯多層、電梯小高，從一室到三室均有排布，而且均打造都市園林景觀作為自身的核心賣點。
距離相近，銷售週期同步，產品趨同。
理論上，兩個項目屬於實打實的競爭關係，互為最直接的競品。
從我個人的理解來看，萬恆的價值，其實是更高一些的。
萬恆雖然在一環外，但是緊鄰一環。
駕車出行一環通達全城，沿著東北大馬路往西開，即可到達五中以及中街商圈。
步行 的話，出園區即是安聯醫院，穿過東北大馬路即是骨科醫院，園區西南角和西北角各有一個華潤萬家。
10號線地鐵口就不說了，總之十分便捷。
而大華雖然是在一環內，但因為鐵路以及新開河的限制，導致它處於一個較為閉塞的區域。
它的左右，無法像萬恆一樣，形成有效的大型商業配套。
而後來修建的東西快速幹道，以及小什字街公鐵立交橋，直接在交通流量上將它屏蔽，形成了一個易被忽略的區域。
當然，現在說可能有點馬後炮的意味。
畢竟無論是萬恆的部分利好，還是大華的部分利空，都是在銷售期結束後形成的。
但是，當時的購房者，對於兩個樓盤看法，卻是完全相反，甚至天懸地隔的。
主要原因是由於其土地背景。
大華水岸福邸，原址地為第五糧庫。
所謂“天下糧倉，富庶百姓”，糧庫原址建造的住宅項目，上風上水，天然就對購房者有一定的吸引力。
而這一優越背景帶來的天生氣質，也被開發商在推廣宣傳裡，拿捏的死死的。
同樣的操作，14年入市的中金啟城（第三糧庫）以及17年入市的旭輝雍禾府（第一糧庫）。
甚至將這一優勢融入進案名中，大華水岸福邸，旭輝雍禾府。
而萬恆東方儷城，相比較來看，它的身世，就有點淒涼了。
大家現在可以打開百度，搜索“瀋陽十大鬼樓”
老瀋陽人都知道，萬恆的原址地，是瀋陽的大北監獄。
關押重型犯人的大北監獄，死在獄中的犯人不計其數。
年齡偏小的讀者可以回家問問父母，或者找找當時的購房論壇考考古，人們當時對於萬恆的看法就是：
瀋陽人絕不會買！
風水極差！
邪性！
直到入住，都有傳言說，
夜晚回家，在園區裡親眼看到穿著囚服的人，在，哭。
想象力豐富的讀者腦補一下那個畫面。
由於認知的差異，導致兩者在售價上20%的價差。
當時還沒有安居客，房天下的鏈接也早已失效，我們可以從搜狐焦點網上考考古，找到一些線索。
在這裡插一句，其實大家在媒體網站上看到的價格，和實際售價是有一定差距的。
你在網站上看到的價格很便宜，但去售樓處，發現價格很高。
亦或者，你在網站上看到的價格很高，但其實很多房子並沒有那麼貴。
因為項目的推售順序、價格策略、統計方式，均會影響項目的價格體現，你看到的價格，和感受到的會有一定的差距。
但時間確實過於久遠，我們只能綜合同一時期的起價、均價和最高價，對比著來看，雖然不完全精準，但還是可以看出兩個項目售價的大概關係：
同一時期，大華的售價比萬恆要貴15%~20%。
這與我們的記憶也是相符合的。
小白會花錢購買溢價，而聰明的投資者，會避開溢價，甚至追求折價。
一溢、一折，產生了兩個項目的價差。
而隨著時間的流逝，15年後的今天，兩個樓盤的價格關係是這樣的：
大華水岸福邸，上風上水、至上臻品的溢價，消失了。
如果你去買他的二手房，中介在你身邊叨叨不休，
“姐，當年這裡原來是瀋陽的第五糧庫，風水極佳，對您的財運、事業都有幫助，孩子能考出好成績，父母能擁有健康的好身體。”
你一定恨不得讓她閉嘴，
“我是很理性的好伐，房子我不滿意，休想多掏一分錢！”
而萬恆東方儷城，至陰之地、流年不利的折價，也消失了。
如果你去買他的二手房，你和房主說，
“大哥，你家這裡原來是大北監獄啊，風水不好，房子不好賣吧。便宜10w吧”
你看房主會不會給你轟出來，
“就這價，愛買買，不買滾！”
類似的事情。
五六年前，有一部電影《京城81號》，讓人們瞭解到北京二環朝陽門內大街的一套凶宅。
自傳這棟建設於民國時期的老洋房，靈異事件不斷。
而如今，這套房子經過投資者的修繕後，鋪設了整齊的地磚，門窗煥然一新，每年的年租金高達1000萬元。
3、歷史
這些案例，在今天來看，大家可以看的很清晰。
如果讓你穿越回去做選擇，你一定會揚天長笑，藐視眾生的愚昧。
同樣的，我們再來看今天，當下正在發生的事情。
有多少“風水寶地”讓你感動的不能自已，掏起錢來毫不猶豫；
又有多少“想都別想”等著你用時間去套利，你卻避之不及呢。
再若干年後，你回過頭來看今天的決策，會不會有我們今天看15年前的既視感呢？
如果沒有紮實的投資體系支撐，我們永遠可以為今天的“不理智”找到“合理的”藉口。
“以史為鑑”永遠都是一句空談。
故事講完了，但我們不能做純粹的標題黨。
照應標題，我們拋出一個發散性的思考題，希望大家在留言區分享自己的觀點，友好交流。
1. 一個發生過兇殺案的凶宅，你願意買來投資嗎？
2. 照比市場價，你覺得房主願意幾折賣給你呢？
2020.4.16
對於文中的觀點，歡迎質疑，希望探討。
一個人的認知總是有限的，多個人思維的碰撞會延展每個人認知的廣度和深度。
希望能夠結識更多熱愛討論房產的朋友，分享成長，房患未然。
