與全國大中城市相比較，海南的房價還是偏低的。即便如此，海南“全域限購”政策不但沒有放鬆，反而加壓加碼採取更多措施落實“房子是用來住的”這個總體要求，在全國率先推出實行“現房銷售”制度，抑制房價決心更加明顯。
那麼，如何看待海南的房價呢？根據人們普遍預期的那樣，一旦海南自貿港建設總體方案出臺，海南房價應該大漲才對啊？不是資源要素市場化配置嗎？海南為什麼這樣做？
其實，帶著諸多思考想這些問題，有一個重要線索值得重視，那就是海南人口增加到2000萬人的目標如何落實問題。再增加1100萬人口進入海南，他們住哪兒？不但如此，退出海南生態保護區域的人口安置到哪兒？以多大的成本代價解決人口集中問題？
本篇就著重分析一下海南人口流入、土地生態規劃控制與高房價之間的關係，到底是高房價重要，還是增加人口重要！
設想未來海南的城市發展願景。
今後，海南的城鎮建設很可能會像香港一樣，會有更多的土地退出城市建設範圍，將人口集中到城市總體規劃範圍之內，建立城市規模經濟發展模式推動自貿港建設。
一條清晰的線索，一方面海南要解決人進得來，另一方面海南要解決本土退出“生態紅線”的人一定安置好。人是生產力的第一要素，勞動創造價值。是的，不增加人口，自貿港建設只能靠吹！是的，海南一定將解決人口增加放在了第一位，圍繞人口流入問題，房價一定要抑制快速增長！
海南城鎮開發的邊界規劃控制。
直白地說吧，海南正在推進南城鎮開發邊界優化調整工作，海南本土居住在“國家公園、自然保護區及自然公園”範圍之內的人要搬出來，安置到海南城鎮開發範圍之內！這部分居住在“兩園一區”內的農村戶口，很多本身就屬於脫貧對象，如果房價過快提高，安置成本遠大於房價增長給政府帶來的收益。政府考慮經濟效益的同時，不得不考慮社會效益！
根據中共中央和國務院部署，國家要在2020年完成國家公園體制試點，建立一批國家公園，完成自然保護地勘界立標並與生態保護紅線銜接。未來，海南將簡化國土空間總體規劃功能分區，採取差別化管控措施，對生態搬遷、永久基本農田、鎮村、礦產權等逐步退出設置過渡期，依法加強產權保護，穩妥推進。
海南推進的這項工作，有三個方面的問題與未來海南房價有關，分別是：規劃調整土地、安置搬遷人口及城鎮邊界。其實，全國範圍之內，各地方政府都在進行生態保護調整總體規劃工作，
但海南正在建設自貿港，既要解決人口增長問題，又要抑制房價增長過快問題，海南的壓力會更大！
人口流入與房價之間的關係。
要說人口流入與房價之間的關係並不複雜，就像買機票一樣，坐飛機的人多了，機票就漲價；疫情期間，即便機票降價，坐飛機的人也大大減少。
一個城市，人口增長，房價增長，已經成為人們普遍接受的常理，大道理就不講了。但房地產比較特殊，不像坐飛機，飛機是動態的，而且，人們有替代選擇，可以乘坐高鐵，也可以乘坐火車或大巴車。房地產本身屬於不動產，替代性不強，特別是人們尚未建立租房的普遍習慣，對於剛需來說，選擇買房仍然是上策！
土地生態規劃控制與房價之間的關係。
海南統籌三條控制線——
- 將生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界等三條控制線作為調整經濟結構、規劃產業發展、推進城鎮化不可逾越的紅線。
- 結合生態保護紅線和自然保護地評估調整、永久基本農田核實整改等工作，陸海統籌，確定省域三條控制線的總體格局和重點區域，明確市縣劃定任務，提出管控要求，將三條控制線的成果在市縣鄉級國土空間規劃中落地。
- 城鎮開發邊界能引導城鎮空間開發和城鎮 建設用地集中佈局，促進集約發展，優化城鎮形態，塑造高品質空間，為城鎮發展預留彈性。
海南省國土空間規劃——
- 依據《海南省國土空間規劃（2020-2035年）》（徵求意見稿） 提出全省國土開發強度的總量控制要求，到2035年，國土開發強度不超過10.75%，建 設用地總規模控制在3699平方千米以內。
- 依據《海南省總體規劃（空間類2015-2030）》（徵求意見稿），到2035年，墾區建設用地總規模控制 在241.65平方千米以內，佔全省的6.53%。
核心保護區——
- 除滿足國家特殊戰略需要的有關活動外，原則上禁止人為活動。
- 暫時不能搬遷的原住居民，可以有過渡期。過渡期內在不擴大現有建設用地和耕地規模的情況下，允許修繕生產生活以及供水設施，保留生活必需的少量種植、放牧、捕撈、養殖等活動。
一般控制區——
- 除滿足國家特殊戰略需要的有關活動外，原則上禁止開發性、生產性建設活動。
- 零星的原住居民在不擴大現有建設用地和耕地規模前提下，允許修繕生產生活設施，保留生活必需種植、放牧、捕撈、養殖等活動。
根據以上情況介紹，基本可以對海南土地生態規劃控制有一個初步瞭解。歸納一下，就是土地供應壓縮、壓縮、再壓縮！房價脫離不了房地產！房地產脫離不了土地！
房地產，沒有土地就沒有房地產！土地供應減少，商品房住宅用地價格提高，這是必然趨勢！
預測未來海南房價趨勢！
海南自貿港建設將分兩個階段解決房價問題。第一個階段：以引入人口為主的抑制房價階段。第二個階段：以資源要素市場化配置的市場化房價階段。到底時間節點到什麼時候能夠出現分界，就看自貿港建設的推進情況了。
希望海南自貿港建設總體方案儘快出臺，關注海南房價的朋友會有更加清晰的判斷！
