2017年5月27日，羅康瑞將大部分重慶天地股權轉給了萬科。這場併購案背後的故事，
龍門陣財經long-finance寫過。天下事，了猶未了。對於萬科，這場併購的故事才剛剛開始。
在併購過程中，萬科三輪PK，最終勝出。但接下來，萬科要面對的問題遠比並購來的更加艱難。
在重慶本地知名的高樓論壇上，原嘉陵帆影和世界花是受關注度最高的。帶著原嘉陵帆影的重慶天地到底是天坑還是金礦？至少萬科要解決三大問題：
1、重慶天地已烙上瑞安的情懷，萬科將如何植入自己的“基因”？
2、擁有主城絕佳地理位置和江景資源的重慶天地，是否能成為萬科在重慶地產圈的新樣本？
（圖說 承載重慶萬科重慶天地植入基因的翡翠系）
3、高層建築歷來都是燙手的山芋。那座“孤帆遠影碧空盡”的400米+超高層建築，萬科又將如何點睛？
（圖說 這將是重慶第一座呈現的400米+高樓）
讀懂土地價值
瑞安給萬科留下的資產包括：重慶天地一組未開發的土地，地上總建築面積為87.08萬㎡，以及一項位於重慶天地第B11-2/3號地塊上的在建工程（曾經的重慶最高建築嘉陵帆影），地上總建築面積為38.84萬㎡。
首先是土地。這是這場併購案中，萬科最看重的資產，這讓萬科在重慶最核心的區域渝中區獲得了126萬㎡的土地儲備。
對於重慶來說，渝中區是城市記憶的母城，整個重慶發源於此，就像北京的三環以內的區域，上海的南京路，其土地價值，屬於都市最中心區域。
對比一下，現在渝中區的土地價格，從而評估重慶天地土地到底價值多少。
2017年9月26日，重慶渝中區大楊石組團黃荊社分區2-5-1/04號宗地拍賣，經歷了多輪的舉牌後，中海地產以16.8億元拿下該土地。
這塊面積為37137㎡的土地，樓面價達到10053元/㎡，可謂寸土寸金。而從渝中區一號橋中醫院地塊開始，渝中區土地便突破萬元大關。
萬元地價的背後，還有一個不得不面對的事實，渝中區這個重慶曆史最悠久的繁華之地，土地資源極端有限，能提供開發的土地也愈加珍貴。
對比一下北京和上海國內一線城市，就明白為何萬科會志在必得重慶天地。
2012年，北京停止三環內商品房住宅用地供應後，三環及二環以內樓市便進入無限期斷糧的困境，地價不斷攀升。2017年6月14日，北京市國土局掛出三宗地塊，其中豐臺地塊位於北京最核心區域的南二環與南三環間，由於限價，將來該地塊商品住房銷售均價最高將達到79459元/㎡。
再看上海，2016年7月，上海推出的一塊內環內，含住宅屬性地塊—靜安區中興社區商住地塊，起始樓板價高達41900元/㎡。
再來複盤萬科和瑞安之間的那場併購。結果是，萬科在重慶最核心的、土地最稀缺的渝中區獲得了126萬㎡的土地儲備，這部分土地未來升值空間難以估量。
單從地價上看，這些土地未來價值就會遠遠超過了萬科付出的成本。這也是綠地、恆大等開發商曾想併購重慶天地的根本所在。
植入萬科基因
從2004年瑞安開發重慶天地算起，這個項目代表著重慶國際範的一面，其時間上更早於現在的江北嘴。
北臨嘉陵江，擁有長達2公里的江岸線，背靠山脊，這裡是重慶唯一離市中心較近，可完成開發的大片土地，經過10餘年的開發，重慶天地已成為一個集濱江精品名宅、 甲級寫字樓群、頂級購物中心、休閒娛樂新天地、 生態綠色公園 於一體的城中之城，瑞安烙印深嵌其中。
對於萬科來說，接盤重慶天地，後續的產品，既要兼顧羅康瑞的情懷，又要植入自己“城市配套服務商”的基因，堪稱一場智慧大考。
萬科認為，在重慶天地，唯有引入高端產品翡翠系，才能植入萬科基因。
原因有三：
一、不濱江無豪宅。有著廣闊的江景視野以及與江距離最近的優勢，重慶天地獨佔渝中半島土地、毗鄰嘉陵江畔，擁有江景、湖景、綠地資源一系列稀缺資源，正是這種稀缺，為翡翠系的提供了價值支撐，越稀缺，越溢價；
二、渝中區是重慶母城，在老重慶人心中“到渝中就是進城”。這意義，正如正如南京路之於上海，前門樓子之於北京。3000年江州城、800年重慶府、100年渝中半島，積澱了巴渝文化、抗戰文化、紅巖精神等厚重的人文底蘊，孕育了重慶的“根”和“源”，濃縮了山城、江城、不夜城的精華；
三、瑞安房地產十來年對重慶天地不留餘力的建設，讓這裡已經成為全重慶的時尚、文化、商務地標。瑞安對重慶建築特色的保留、對這塊土地、這座城市的敬畏，和萬科骨子裡的人文精神是不謀而合的。
引入翡翠系，萬科還有另外的期待。
作為全國地產一哥，萬科在重慶卻並未排上NO.1。面對重慶樓市3000億+/年的總盤子，2016年，萬科在渝的銷售額為52.69億，排名第六。
就產品而言，除了御瀾道，萬科在重慶沒有拿得出手的樓市樣本項目。用萬科自己的話說，在以快速銷售為主的在那些年代，確實為市場注入了大量剛需類產品。
事實上，萬科現在的戰略已開始調整，在都市核心區域，推出自己的高端產品—翡翠系，重塑萬科產品形象。
翡翠系，源自上海萬科。在那裡，這些冠名翡翠系的產品，如翡翠濱江，翡翠雅賓利，或位於黃浦江畔、或位於靜安核心區，單價都在10萬/㎡+。
而今年重慶住宅市場，各家開發商都在自己的“最有價值地塊”推出了TOP系產品，萬科將翡翠系選擇落子重慶天地裡，足以看出萬科對土地價值的尊重，和重塑重慶樓市新樣本的決心。
打破高樓魔咒？
對萬科來說，要把翡翠系做漂亮胸有成竹。最難的，是擺在重慶萬科面前的那一棟458米的高樓。（龍門陣財經注：關於這座高樓情況，詳見文末鏈接。）
試問樓高几許？何時釃酒臨風。對於400米+高樓何時現身的疑問，由來已久。
超高層不好做，這是房地產界的共識。目前全國在修的400米+高樓有40多座，修好的只有11座，其中就有著名的廣州“小蠻腰”，但絕大部分的“境地”都馬馬虎虎。
在重慶，尚未有一幢400米+高樓面世，這幢“萬科高樓”修好後，將成為重慶第一座衝上400米的摩天大樓，高過現在正在動工的來福士廣場350米高樓。
資料顯示，重慶天地B11地塊的超高層項目（原嘉陵帆影）建築規模68萬㎡，由三棟塔樓組成，分三期實施。其中一期工程18萬㎡，於2009年10月開工，2013年6月竣工。二、三期工程（包含高468米嘉陵帆影塔樓）於2010年10月通過初設批覆（龍門陣財經備註：後期由於種種原因，高樓降低10米高度）。
工期一拖再拖，直到2014年，才有媒體報道動工的消息。即便如此，不久之後，便處於停工狀態。
那麼重慶天地的超高層，萬科接手後怎麼操盤？
2017年底前復工，但會在商業上做一些調整——這是萬科的答案。
首先就是對原“西部第一高樓”的再造：換案名，換規劃設計案，換打造邏輯，高度還是維持在458米，新高樓萬科會部分持有，並引入1～2個國際化的超五星級酒店，比重慶現有酒店檔次都高，彌補重慶在超五星酒店上的空白。
其次，還會引入適合普通商務人群入住的酒店，進行高低搭配。
此外，這幢高樓還將和地鐵無縫銜接。李子壩的輕軌穿樓而過的震撼，會在新的“萬科高樓”上再現，高樓修成後，從地鐵出來將直達商場四樓。
對萬科的新400米+高樓，尚處於重新規劃設計階段，龍門陣財經能瞭解的信息並不多。那麼萬科到底將如何經“點睛”這幢458米的超高層？它是否會成為重慶萬科的“現金奶牛”和高層地產樣本？
萬科翡翠系在重慶天地揭開蓋子後，萬科接下來的動作，就是這幢400米+高樓復工了！此時，另一幢400米+的高樓江北嘴世界花，動工的時間尚未確定。
附：有關萬科瑞安併購案的文章，龍門陣財經寫過以下數篇。
孤帆遠影碧空盡：「西部第一高樓」2017年底復工！
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