最近一週房企動作多，但大多數動作中規中矩，亮點不多，表演不少。究其原因，關鍵是對當下市場看不清楚，難下最後之大決心，所以動作湯湯水水秀。
特別這兩天，恆大來了一波“網上購房”刷屏。很多人認為，這只是恆大“無理由賣房”升級版，即使沒有突發市場變化，恆大同樣會換個形式，類似於招牌語“開盤必特價，特價必升值”，來一波常規刷屏。
萬房君卻認為，恆大這一波網上購房，既是營銷動作，又不僅僅是營銷動作，重在“外溢效應”。
比如說，融創、綠地、保利等房企紛紛推出“無理由退房”，但其營銷政策的關門時間均鎖定到2020年3月31日，但恆大卻把日期延長至5月10日。通常，優惠時間壓縮，容易在短時間內引爆市場，時間越短，效果越好。
恆大不會不明白這個道理，但為什麼硬是多出40天?為什麼不是3月31日，為什麼是5月10日，為什麼不是6月10日?
這組追問的數字裡面有大判斷，大判斷衍生大動作，大動作外溢大效應。
萬房君認為，5月10日是恆大對市場窗口的判斷。對市場窗口判斷充分，才能向客戶傳遞最大的善意，才能給到資本市場一個明確信號，才能贏得市場的信心，才能收穫外溢效應。
具體來說，恆大有三重外溢效應。
（壹）
一是提前鎖定全年業績。
業績是房企的命根子，銷售額和營業收入是資本市場最看重的數據。而預收賬款又是銷售額和營業收入的先行指標。
理解了這個道理，我們就不難理解上面這張圖表，恆大把預收款細化成三大戰役：
1.簽署《商品房網上認購書》（預定房源）；
2.簽署《商品房買賣合同》（鎖定房源）；
3.簽署《無理由退房協議書》（實現收房）。
三大戰役呈現層層遞進關係，牢牢把握住企業的現金流生命線，為實現業績規模保駕護航，工作非常紮實。
不僅如此，恆大還將此輪營銷動作的關門時間放到5月10日，既考慮到5月1日常規的營銷節點，又放到全年的時間節點，即時間過半，任務過半。
此輪營銷貫穿至少上半年，所有營銷動作都要歸到這條主線上，集中力量做大事，避免營銷資源損耗。
同時給到投資者一顆定心丸，只需要依次看三組數據即認購額和首付款總額，即可推算出恆大上半年業績完全幾何，甚至可以估算出2020年全年銷售業績。
坊間傳言，僅僅3天，恆大就扔出近100億佣金及獎勵，各種銷售微信群都在閃屏“恆大”“恆大”，各路銷售大軍集結，完全是搶錢搶瘋狀態。恆大無意中創造“在線復工”模式，很多人還沒有反應過來，就有人開始搶錢搶到手軟，當然這可能是“頭啖湯”效應。
我們簡單做個測算，假定是100億佣金，以人均5000元計算，約有200萬人拿到真金白銀。200萬人打5折，擠幹水分後，至少有100萬人參與並拿到真金白銀。這也意味著，短短3天時間，恆大發動了100萬銷售大軍，完全是打一場全民營銷戰，“在線復工”快速有效。
具體到認購數量：
1.100萬拿到佣金銷售大軍，按人均計算是100套房源，我們再打個5折，約在50萬套；
2.假定套均總價100萬元（保守估計）；
3.貨值約在500億。
經過保守測算，連續兩個5折後，恆大3天收穫約500億貨值。
網上購房的關鍵是轉化率。上述數據按照50%轉化率計算。假如按60%、70%計算，成交貨值更為可觀。再具體到年度銷售目標，按線性邏輯，3天500億貨值，30天5000億貨值。恆大2019年的合約銷售額是6010.6億元。
如果按上述線性口徑，恆大完成2020年銷售目標無虞。
當然，上述數據可能面臨各種質疑。但最關鍵的是，恆大營銷動作不斷，不斷輸出動態數據，給到資本市場分析師估值建模依據和抓手，更主要的是，恆大在積極傳遞信心，積極交流。
標籤就是估值，標籤就是想象力。至少，恆大在3天的時間內給到資本市場新標籤：
1.線上平臺“恆房通”成為兼職銷售員最多 的房地產銷售平臺；
2.線上平臺“恆房通”成為成交量最大的房地產銷售平臺；
3. 線上平臺“恆房通”是一個初具雛形的大宗商品超級交易平臺。
所以說，第一層外溢效應即是給資本市場樹立信心。這也是恆大的大判斷和大動作內容之一。
（貳）
二是對恆大產業鏈條的考驗。
房企的供應鏈條有土儲、在建工程、建成未售、售出未結算、交房五大環節。五大環節中間的任何一個環節供應受阻，就會造成房企供應鏈條阻塞。
包括恆大在內的所有房企，在紛紛推出“網上售房”、“無理由退房”優惠政策時，有一個潛在的擔憂，即供貨能力是否充足，是否有房可賣。
這個擔憂放在往常，不是擔憂。但放在當下的市場環境下，擔憂理由就成立了。因為企業復工成為瓶頸，房企的庫存即達到預售條件的庫存能消耗多長時間，就會變成未知。這就會演變成市場上一個普遍的“惜售”情緒。
畢竟，“網上售房”可以，但“網上建房”不可以。
當“惜售”情緒演變成市場情緒時，“有市無價”就會出現，“賣方市場”就會出現。此前大量優惠舉措，包括恆大在內的一眾房企會不會利潤率受損，也是一個顧慮。這還不是最重要的。
關鍵是售房的三大戰役背後，需要實實在在的供應五大鏈條的支撐。一旦搶購潮出現，就會實實在在衝擊恆大的供貨能力和產業鏈條。
這一條對所有房企均不例外，但因恆大把營銷週期拉長，衝擊尤甚。這也是對恆大是一次市場考驗。
（叄）
三是對房貸大環境的判斷。
當下，所有房企考核都有一個硬指標：現金回款率。現金回款率不僅是定金，不僅是首付款，最主要的還有銀行放款（客戶購房首付款後的餘款，由銀行放貸）。
假設一個場景：一旦出現有市無價，房源大量售出，恆大不僅面臨供貨壓力，同時大量因房源售出而形成的應付賬款也要同時付掉，所有的壓力就會集中到銀行能否按時發放客戶的按揭款，市場的融資大環境。
這同樣是一個大判斷，金融系統能否保障民生住房按揭。
我們來看央行的一組數據：
2月10日，央行向公開市場投放9000億元人民幣；春節開市場後，截止2月10日，央行累計向市場投放2.6萬億元人民幣。
兩個月不到的時間，央行就已向市場投放近3萬億人民幣。
有一個參考的數據：2008年爆發金融危機，央行全年向市場投放4萬億。
按央行目前的操作慣性，房企融資環境無虞，民生住房市場按揭理應優先充分保障。
因此，此輪恆大網上購房，表面上是賣房，實際卻在向市場傳遞三大外溢信號，一是全年業績提前鎖定；二是亮出恆大產業鏈的肌肉；三是對金融大環境的判斷。
判斷是否成立，是弱化還是強化，讓時間來決定。
網傳恆大網上購房文件：
