川渝横贯线出品 文/李不是
金科最近动作戏很多。
前两天，融创金科“股权之争”落下帷幕，融创退出，金科大松一口气。
这几天，金科股份又有了新动作。4月29日，金科股份发布公告：
拟分拆所属物业服务公司金科服务发行境外上市外资股（H股）股票，并申请在香港联合交易所上市。
已在A股上市的金科地产集团股份有限公司，有可能成为重庆首家民营A+H股企业。
那么，金科为何有此一举？
原因其实也很简单，至少目前的形势有利，且处于机遇期：
1：分拆物业上市早已是地产行业最流行的玩法。曾经被藏于辉煌房企背后的物业，如今摇身一变成为资本热捧的主角儿。
2：疫情到来，让原本流行的一句话更显威力：“好的物业能救命，差的物业要命”。这让业主们对物业越来越重视。
3：近期，港股22家物业上市公司披露了2019年度的业绩。在整体经济增速放缓的大环境下，绝大部分物管企业在营业收入、净利润上均实现了较大幅度的增长。碧桂园服务增速更是翻番。
图源：新京报V房产
除了大环境因素外，新年到来，3月9日，兴业物联上市更是引起业内轰动。原因不仅因为兴业物联是2020年第一个上市的物业企业，更是因为兴业物联刷新了上市物企规模的下限。这可以传递一个信号，让很多中小物企觉得：“我也可以”。
但是，真的一切都看上去那么美丽吗？
其实，上市幕后也有诸多值得警惕的方面。
1：一些物企上市后，日子过得并不见得畅快。比如一些小型物企，花费巨额成本上市后，经营也并未明显改善。根据年报数据，和泓服务2019年的毛利率为33.9%，较2018年还掉了2个百分点；浦江中国2019年毛利率为15.4%，较2018年同样掉了近2个百分点。上述提到的兴业物联，上市后股价也呈现出“坐过山车”的状态。
和泓服务2019年年报数据
2：物业以精细化服务取胜，擅长突击猛攻型的金科，能否在物业市场上打出一片天下，有待考量。目前，单从体量对比上，比金科服务要强得多的，有碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务、中海物业、彩生活等等。金科服务要在物业市场上厮杀，其需要做的功课还很多。
3：上市就意味着公开市场化，企业的交易及财务状况将时刻被投资者紧盯着。物企与其关联的房企都将接受资本市场最严苛的审视。
而近几年来，金科股份本身便被资本市场紧紧地盯住。2019年，仅一个季度内，金科就接到了深交所2份问询函。5月份的问询，深交所要求其对2018年净利润增幅远超营收原因、毛利率增幅较大原因、是否存短期偿债风险、监事会主席持股来源等11个问题进行详细说明。7月份，深交所再发问询函，直指收购房地产项目公司股权暨关联交易。尽管两封问询函金科官方都给予了回复，但仍有很多疑问待解。
未来，若金科服务上市，只能说，将会让金科走上对透明度要求更高更严苛的大考考场。此外，金科今年还在全面冲击2000亿体量。应该说，机遇之下，种种压力也直面扑来。金科能否全面应对，我们拭目以待吧。
