公司代碼：600162 公司簡稱：香江控股
一重要提示
1本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到上海證券交易所網站等中國證監會指定媒體上仔細閱讀年度報告全文。
2本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。
3公司全體董事出席董事會會議。
4德勤華永會計師事務所（特殊普通合夥）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。
5經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案
經德勤華永會計師事務所（特殊普通合夥）審計，2019年度公司（母公司數，下同）實現淨利潤256,853,889.33元,加母公司年初未分配利潤413,934,103.17元，計提盈餘公積25,685,388.93元，減2019年度現金分紅253,622,866.80元，公司2019年底可供股東分配利潤總計為391,479,736.77元，資本公積餘額為58,078,906.43元，盈餘公積餘額為176,428,188.62元。
為使股東分享公司發展的經營成果，根據公司目前的資金狀況，董事會提出以公司未來實施利潤分配方案時確定的股權登記日的總股本為基數，向全體股東按每10股派發現金紅利人民幣0.67元(含稅)，共計分配利潤227,517,355.41元。本次利潤分配方案實施後公司仍有未分配利潤163,962,381.36元，全部結轉以後年度分配。
二公司基本情況
1公司簡介
2報告期公司主要業務簡介
（一）報告期內公司所從事的主要業務
公司是專業從事城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足於城市產業發展的運營商，從開發精品住宅項目，到聚焦粵港澳大灣區開發商業綜合體等項目，並不斷創新，與國際科技與國內IT與服務創新企業打造科創產業中心項目；另一方面，公司通過商貿流通市場、家居賣場的開發與運營，不斷深入發展，現已成為國內領先的家居連鎖賣場運營商，並積極推進戰略轉型,擴展商貿物流及互聯網化產業升級。
（二）報告期內公司的主要經營模式
報告期內，公司的主營業務主要以城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主。
1、城市產業發展
公司聚焦精品住宅開發，不斷突破、大膽創新，先後打造了廣州錦繡香江、廣州香江翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項目；並逐步深耕城市產業發展領域，先後打造珠海橫琴金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區綜合體等項目，通過與微軟（中國）等知名企業合作，打造科創中心，實現新城市產業升級。
2、商貿流通及家居賣場運營
商貿物流及家居賣場運營業務主要包括經營商貿物流市場的開發及運營管理，以及泛家居賣場的開發及運營管理。商貿物流及家居賣場運營的主要對象為專業市場，尤其以家居賣場為主。根據市場需求定位不同，公司開發的專業市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機電、酒店用品等專業市場。
（三）行業情況說明
2019年以來，在明確“穩地價、穩房價、穩預期”的背景下，房地產行業政策調控趨嚴，融資政策逐漸收緊，整體房地產市場仍處於下行階段，行業整體規模增速明顯放緩。國內聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產行業資金定向監管保持從嚴態勢。另一方面，隨著各地因城、因區、因勢施策的進一步深化，保障了房地產市場的整體穩定。我國房地產行業運行基礎制度日趨完善，為進一步落實房地產長效管理機制奠定了堅實的基礎。
2019年在“房住不炒”和以穩為主的房地產調控政策基調下，全國商品房成交面積增速繼續放緩，全年銷售面積為17.16億平方米，同比下降0.1%；銷售額為15.97萬億元，同比增長6.5%。房地產調控效果初顯，一線城市中低價位樓盤銷售金額佔比提升，二三線城市居民置換需求不減，改善型需求繼續穩步釋放。與此同時，在限售、限貸等政策影響下，市場投資需求明顯減少。持續保持收緊的房地產調控政策，使得拿地金額與銷售額比率延續下降趨勢。
2019年房企土地購置面積為2.58 億平方米，同比下降11.4%。住宅用地供需規模同比小幅增長，成交樓面均價保持較高水平，平均溢價率與去年同期基本持平，仍處低位。隨著土地市場的調整，部分熱點城市的優質地塊陸續推出，地塊的高性價比一定程度上提振了房企拿地積極性，帶動部分城市成交樓面均價出現結構性上漲，但在房地產金融管控繼續從嚴下，土地市場仍保持平穩態勢。
在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，大型房企積極把握市場時機，採取靈活推盤和價格策略加快銷售、搶抓回款，使整體銷售仍維持增長態勢。同時土地投資方面，企業更加聚焦與理性，拿地區域逐步向基本面較好的一、二線城市迴歸。行業由高速增長向平穩增長過渡，而行業集中度也在加速提升。
3公司主要會計數據和財務指標
3.1近3年的主要會計數據和財務指標
單位：元 幣種：人民幣
3.2報告期分季度的主要會計數據
單位：元 幣種：人民幣
季度數據與已披露定期報告數據差異說明
□適用 √不適用
4股本及股東情況
4.1普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10 名股東持股情況表
單位: 股
4.2公司與控股股東之間的產權及控制關係的方框圖
√適用 □不適用
4.3公司與實際控制人之間的產權及控制關係的方框圖
√適用 □不適用
4.4報告期末公司優先股股東總數及前10 名股東情況
□適用 √不適用
5公司債券情況
√適用 □不適用
5.1公司債券基本情況
單位:元 幣種:人民幣
5.2公司債券付息兌付情況
√適用□不適用
公司於2019年3月11日支付“18香江01”自2018年3月9日至2019年3月8日的債券利息，詳見公司於2019年3月2日在上海證券交易所網站(http://www.sse.com.cn/)披露的相關公告。
公司於2019年9月27日支付“18香江02”自2018年9月27日至2019年9月26日的債券利息，詳見公司於2019年9月19日在上海證券交易所網站(http://www.sse.com.cn/)披露的相關公告。
公司於2019年12月10日支付“13香江債”自2018年12月10日至2019年12月9日的債券利息及該期債券的本金，詳見公司於2019年11月30日在上海證券交易所網站(http://www.sse.com.cn/)披露的相關公告。
5.3公司債券評級情況
√適用 □不適用
根據監管部門和聯合信用評級有限公司（聯合評級）對跟蹤評級的有關要求，聯合評級將在本次債券存續期內，每年公司公告年報後2個月內對公司2013年公司債券、2018年公司債券（第一期）、2018年公司債券（第二期）以及2019年公司債券（第一期）進行一次定期跟蹤評級，並在債券存續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。
聯合評級將密切關注公司的經營管理狀況及相關信息，如發現公司或本次債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合評級將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次債券的信用等級。
如公司不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合評級將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可公佈信用等級暫時失效。跟蹤評級結果將在聯合信用評級網站和上海證券交易所網站予以公佈並同時報送深圳香江控股股份有限公司、監管部門、交易機構等。
報告期內，聯合評級於2019年5月21日出具《深圳香江控股股份有限公司公開發行2019年公司債券（第一期）信用評級報告》，公司主體長期信用等級為AA，評級展望穩定，公司發行的“19香江01”的債項信用等級為AA。聯合評級於2019年6月14日出具《深圳香江控股股份有限公司公司債券2019年跟蹤評級報告》的定期跟蹤評級，維持公司主體長期信用等級為AA，評級展望穩定，維持公司發行的“13香江債”、“18香江01”、“18香江02”和“19香江01”的債項信用等級為AA。
5.4公司近2年的主要會計數據和財務指標
√適用 □不適用
三經營情況討論與分析
1報告期內主要經營情況
1、土地儲備情況
截至2019年12月31日，公司持有土地儲備總建築面積約602.46萬平方米，其中已竣工未銷售建築面積約88.96萬平方米，在建工程建築面積約172.24萬平方米，未來可供發展用地建築面積約為341.26萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業用途，以出售為主，公司根據市場情況決定是否出租及出租比例。報告期內公司房地產儲備情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產儲備情況”表。
2、房地產銷售情況
2019年公司實現房地產簽約銷售面積約58.56萬平方米、簽約銷售金額約63.25億元。其中商貿物流基地商品房銷售情況：2019年共計實現簽約銷售面積約0.14萬平方米、簽約銷售金額約0.19億元；住宅方面銷售情況：2019年南崑山項目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連雲港錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項目都有住宅項目推售，公司實現房地產簽約銷售面積約58.42萬平方米、簽約銷售金額約63.06億元。報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產銷售情況”表。
3、房地產出租情況
報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產出租情況”表。
2導致暫停上市的原因
□適用 √不適用
3面臨終止上市的情況和原因
□適用 √不適用
4公司對會計政策、會計估計變更原因及影響的分析說明
√適用 □不適用
會計政策變更
本集團自2019年1月1日起執行財政部於2017年修訂的《企業會計準則第22號—金融工具確認和計量》、《企業會計準則第23號—金融資產轉移》、《企業會計準則第24號—套期會計》和《企業會計準則第37號—金融工具列報》（以下簡稱“新金融工具準則”）。本集團自2019年6月10日起開始執行財政部於2019年5月9日修訂的《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》(財會[2019]8號，以下簡稱“新非貨幣性資產交換準則”)。本集團自2019年6月17日起開始執行財政部於2019年5月16日修訂的《企業會計準則第12號——債務重組》(財會[2019]9號，以下簡稱“新債務重組準則”)。此外，本財務報表還按照財政部於2019年4月30日頒佈的《關於修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知》(財會[2019]6號，以下簡稱“財會6號文件”)編制。
1.新金融工具準則
在金融資產分類與計量方面，新金融工具準則要求金融資產基於其合同現金流量特徵及企業管理該等資產的業務模式分類為以攤餘成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產和以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產三大類別，取消了原金融工具準則中貸款和應收款項、持有至到期投資和可供出售金融資產等分類。權益工具投資一般分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，也允許將非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，但該指定不可撤銷，且在處置時不得將原計入其他綜合收益的累計公允價值變動額結轉計入當期損益。
在減值方面，新金融工具準則有關減值的要求適用於以攤餘成本計量的金融資產、分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產和財務擔保合同。新金融工具準則要求採用預期信用損失模型確認信用損失準備，以替代原先的已發生信用損失模型。新減值模型採用三階段模型，依據相關項目自初始確認後信用風險是否發生顯著增加，信用損失準備按12個月內預期信用損失或者整個存續期的預期信用損失進行計提。對於應收賬款及租賃應收款，選擇按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備。
於2019年1月1日之前的金融工具確認和計量與新金融工具準則要求不一致的，本集團按照新金融工具準則的要求進行追溯調整。涉及前期比較財務報表數據與新金融工具準則要求不一致的，本集團不進行調整。金融工具原賬面價值和在新金融工具準則施行日的新賬面價值之間的差額，計入2019年1月1日的留存收益或其他綜合收益。於2019年1月1日本集團採用新金融工具準則對合並財務報表及母公司財務報表的影響詳見附註第十一節（五）.29。
該等會計政策變更由本公司於2019年4月20日經董事會會議批准。
2. 財務報表列報格式
本集團按照財政部於2019年4月30日頒佈的財會6號文件編制2019年度財務報表。財會6號文件對資產負債表和利潤表的列報項目進行了修訂，將“應收票據及應收賬款”項目分拆為“應收票據”和“應收賬款”兩個項目，將“應付票據及應付賬款”項目分拆為“應付票據”和“應付賬款”兩個項目，同時明確或修訂了“一年內到期的非流動資產”、“遞延收益”、“其他權益工具”、“研發費用”、“財務費用”項目下的“利息收入”、“其他收益”、“資產處置收益”、“營業外收入”和“營業外支出”項目的列報內容，調整了“資產減值損失”項目的列示位置，明確了“其他權益工具持有者投入資本”項目的列報內容。對於上述列報項目的變更，本集團對上年比較數據進行了追溯調整。
3、本集團自2019年6月10日起開始執行財政部於2019年5月9日修訂的《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》(財會[2019]8號，以下簡稱“新非貨幣性資產交換準則”)。本集團自2019年6月17日起開始執行財政部於2019年5月16日修訂的《企業會計準則第12號——債務重組》(財會[2019]9號，以下簡稱“新債務重組準則”)
4、分部報告披露
為適應管理經營策略的優化調整，報告分部進行了調整。
調整前： 本集團的經營業務劃分為四個經營分部，在經營分部的基礎上本集團確定了四個報告分部，分別為商品房、商鋪及寫字樓銷售，商貿流通運營，土地一級開發、工程和裝飾和其他。
調整後： 本集團的經營業務劃分為三個經營分部，在經營分部的基礎上本集團確定了三個報告分部，分別為商品房、商鋪及寫字樓銷售，商貿流通運營和其他。
5公司對重大會計差錯更正原因及影響的分析說明
□適用 √不適用
6與上年度財務報告相比，對財務報表合併範圍發生變化的，公司應當作出具體說明。
√適用□不適用
本年度合併財務報表範圍子公司的詳細情況參見附註(九)“在其他主體中的權益”。
本年度合併財務報表範圍變化詳細情況參見附註(八)“合併範圍的變更”。
