近日有朋友遇到置業難題：家裡有一套位於模範路步梯頂層6樓的一居室，對面是模範路小學，附近還有30中。因為是老小區所以傳說可能會拆遷，但是因為一些原因，爸媽以後會在堤角一個新小區長租居住。然而模範路的房子出租的話，收到的房租不足以抵現在在堤角的房租，還需要自己補貼幾百元。現在爸媽想賣了模範路的房子，在堤角買一套，朋友卻想以租抵租然後坐等拆遷。
那麼，按照現在的行情來說，賣掉老破小和以租抵租哪個更划算呢？
1、從現階段的市場行情看，房價較為平穩，房源充足，是置換的好時機。
據不完全統計，今年九月武漢新房市場共新拿預售證167個，狂開111盤，商品住宅賣房約18078套，供應和開盤量皆創新高，購房者可選擇的房源較多。
另外，近年來新房市場價格政府備案限價相對嚴格，新建住房須按照統一標準，指導開發企業合理定價，調控力度不斷加大，投資投機性購房得到遏制，房價趨於平穩。
2、從房源自身的價值來看，老破小未來會被淘汰，長期持有有風險。
第一，老房子的地段優勢被稀釋。
隨著武漢公共交通和道路設施的逐步完善，城市中心區域逐漸分散化，新老城區的商業、教育、醫療資源逐漸趨於平衡，老房子地段價值的光環會逐漸被城市完善的資源分佈所稀釋。比如深圳它的中心地段就在不斷髮生遷徙，最早是羅湖後來是福田，再到後海，前海寶中。現在，羅湖的老城區已經沒有年輕人問津，不要說無電梯的老破小，即便是老電梯房，也很難跑贏城市的大盤。
第二，老房子所帶學區有政策風險。
任何一點點的學區變動，或者多校劃片政策的實施，都有可能讓這種價值瞬間歸零。比如租售同權：租房、買房，都能享受同等的受教育權利，學區房的必要性被削弱。
再比如北京多區推出多校劃片政策，同樣一套學區房，可能分到名校也有可能分到普通學校。
第三，市場進入存房量時代。
據瞭解，目前武漢二手房整體掛牌量累計已突破10萬大關，達109038套，吉家網二手房小編僅僅在吉家網後臺就已經看到有63197套真實在售房源，說明武漢存量市場供應較大。再加上源源不斷的新房入市，各項設施更完備，更與時俱進，居住體驗感更好。
有數據顯示如今中國人均擁有1.12套房子，哪怕是在上海，80%的用戶也解決了居住的問題。
此外，現在人們買房都追求一步到位，除了那幾個一線城市外，主流戶型是100平米以上的，逐漸處於市場邊緣化的老破小，未來會越來越難出手。
3、從時間成本來看，老房子需要等待拆遷，未來不確定性較大。
如果現階段仍然沒有明確的拆遷規劃，且對拆遷的具體補償標準還不清楚，盲目等待拆遷會錯過因等待失去資產增值的機會。
我們假設拆遷補償比現階段出售高，但需等待3-5年甚至更久才會等到拆遷，考慮時間帶來的機會成本，不僅會失去入手新房項目的帶來的資產增值，也會缺失獲得現金流投資的其他機會，有些得不償失。
而且，如果幾年之後你還是必須賣掉老房子，那時候房子的房齡會比現在更大，一般房齡超過20年的老房子，大部分銀行無法辦理二手房按揭貸款，更不能辦理抵押貸款。即使能辦理按揭，銀行可能會降低貸款年限。新買家要麼貸不了款，要麼貸款的年限短、月供高、還貸壓力大，這些都會加大你賣房的難度。
最後，那些買了老破小的人，也有可能想著以後賣掉去置換新房改善居住條件和生活質量，房齡也將成為買家考慮的因素。所以，房子年齡越大越影響轉手。
總而言之，雖然人人都羨慕那些“拆二代”，但是不是每一種拆遷都是賺錢的，切勿竹籃打水一場空。綜合以上幾點，建議賣掉老房子置換成更符合現在以及未來市場需求的電梯房會更划算。
即使在清貧的歲月，也不能失去對幸福美好的嚮往，那些擺脫平庸的夢總能編制我們簡單的生活，為我們簡單的時光點綴希望。不能說我們總要多熱愛生活，但總要有一顆懂得欣賞和珍惜的心。#武漢樓市# #幸福裡# #湖北房產圈#
