▎城市快报丨By：世联评估
本期导读
- 新房住宅概述
深圳年前政策利好不断， 3月份有序有度恢复商品房正常销售，新建商品住宅供需两旺。3月份深圳市场亢奋，新建商品住宅均价为
66,535元/㎡，环比上涨4.1%，呈趋势性上升。- 存量住宅概述
深圳存量住宅市场表现一枝独秀，3月份存量住宅均价再创历史高点。世联EVS数据监测显示，深圳存量住宅均价为53,362元/㎡，环比上涨0.25%，总体呈稳步上扬形态。
- 住宅租赁市场
根据世联EVS统计数据，3月份深圳优质商品住宅平均月租金为76.0元/㎡，环比微跌0.6%。
- 土地市场
- 商业市场
- 办公市场
新建住宅市场
住宅新房供应
深圳新建住宅新增供应走势
数据来源：世联EVS数据平台
3月，深圳新增4个住宅项目，新增供应2,224套/20.84万平方米，分别为龙岗中骏云景府、光明乐府花园、坪山恒大成二期花园以及坪山方直谷仓府。
新房成交分析
深圳新建住宅成交价量图
数据来源：世联EVS数据平台、中指数据
深圳年前政策利好不断，有序有度恢复商品房正常销售，3月份市场亢奋，新建商品住宅供需两旺。
深圳又一次走出独立行情，3月份新建商品住宅均价为66,535元/㎡，环比上涨4.1%，呈趋势性上升。新建商品住宅网签量3,152套/32.4万平方米，套数环比大幅上升280%，已恢复至正常水平。
3月楼市分化非常严重，整个深圳湾、大前海的环境提升、产业的转型升级、公共综合服务配套的强化，这里的豪宅是城市的焦点所在，其他区域部分普通楼盘销售并不理想。成交主要集中在龙岗区和南山区，其中龙岗区的【天鹅湖畔花园】成交面积为2.28万平方米，南山区的【金众·麒麟公馆】成交面积为1.63万平方米，【招商·领玺】成交面积为1.46万平方米。
3月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90-130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为54.4%；总价在300-1000万的产品成交套数占全市总成交套数的73.5%。
其中，300-500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的39.8%，此总价段中90平方米以下面积段占比51.1%。300-500万总价段成交主力为龙岗区的【天鹅湖畔花园】和盐田区的【佳兆业盐田城市广场】。
500-1000万的产品占全市总成交套数的33.6%， 以90-130平方米面积段产品为主。500-1000万总价段成交主力为罗湖区的【德弘天下华府】和龙岗区的【大族·云峰】。
在所有面积段和总价段的产品中，90-130平方米并且500-1000万的成交套数最多，占全市总成交套数的
21.1%。新房可售及去化
深圳新建住宅可售套数
数据来源：世联EVS数据平台
截至3月底，新建商品住宅可售数量27,804套/261.23万平方米 ，可售套数环比上升4.6%。预计4月份将入市项目包括龙华中心区壹成中心璞誉府、坪地今日香沙御景园、龙岗中心城富基置地广场。
新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。
《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）明确，住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。
深圳新建住宅库存去化周期为9.5个月，仍落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅供不应求，提示需要增加住宅的供应量。
深圳新建住宅库存去化周期 （单位：月）
数据来源：世联EVS数据平台
存量住宅市场
深圳存量住宅成交价量图
三月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价
数据来源：世联EVS数据平台
粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开港港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，深圳住宅市场表现一枝独秀，3月份存量住宅均价再创历史高点，住宅房价收入比高达26.9，长期位居全国第一。
世联EVS数据监测显示，深圳存量住宅均价为53,362元/㎡，环比上涨0.25%，总体呈稳步上扬形态。由于销售备案滞后，3月份数据主要体现年前住宅成交水平。
房管局备案、银行按揭贷款放款逐渐恢复正常，存量住宅成交大幅回升。3月份，存量住宅网签8,008套/68.0万平方米，套数环比回升380%。成交量也一定程度上受到网签滞后的影响，去年11月、12月份买卖的房子积压到3月份过户，所以3月份的数据会出现集中爆发。
3月，全市存量住宅销售总金额450.64亿元，环比上升382.9%，同比上升108%。相比一手商品住宅销售总金额206.59亿元 ，存量住宅成交金额占69%的市场份额。
3月，深圳存量住宅成交量关内区域占50%。其中，宝安区成交2,089套，成交18.64万平方米，成交套数在全市占比为26%，成交套数和成交面积均位居全市榜首；龙岗区成交1,935套，成交16.62万平方米，成交套数在全市占比为24%；关内南山区成交套数为1,455套，占比为18%，福田区成交套数为1,378套，占比为17%。
住房租赁市场
深圳住房租赁市场走势
数据来源：世联EVS数据平台
根据世联EVS统计数据，3月份深圳优质商品住宅平均月租金为76.0/㎡，环比微跌0.6%。
租赁市场趋冷，租金微跌。其中南山区带电梯商品住宅平均租金
109元/㎡·月，领跑全市。福田区（101元/㎡·月）、罗湖区（76元/㎡·月）、盐田区（67元/㎡·月）分别名列第二至第四位。坪山区租金水平全市最低，带电梯住宅平均租金为35元/㎡·月。深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其中大学生占新增人口60%。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。截至9月末，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额突破了8万亿，增长11.3%。虽然2019年广深GDP之间差距在缩小，但汇聚资金的差距在拉大，全国的钱正在流向深圳。
受疫情影响，预计短期内深圳住宅租赁需求放缓。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为702倍，静态租赁回报率仅
1.7%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约60年才能收回成本。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。
与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。
土地市场
3月份，深圳土地市场有2宗土地供应，6宗土地成交。3月13日，深圳公告挂牌出让宝安、龙岗2宗居住用地，起始总价10.45亿，两宗地均采用“双限双竞”出让方式，均用于建设人才住房，项目建成后限最高均价和最高销售价，购买满3年后，可转让给符合条件的人才。
A207-0131宗地位于宝安福永，土地面积17,894平方米，建筑面积89,460平方米，挂牌起始价68,500万，限销售均价不高于30,400元/㎡，最高销售单价不高于31,900元/㎡。
G02203-0016宗地位于龙岗宝龙，土地面积15,038平方米，建筑面积82,710平方米，限销售均价不高于23,100元/㎡，最高销售单价不高于24,300元/㎡。
三月份深圳土地供应一览表
土地成交
三月份深圳土地成交一览表
说明：上表信息不包含深汕特别合作区
数据来源：深圳市土地房产交易中心
3月3日，深圳集中出让南山、宝安、龙华、盐田4宗居住用地，其中3宗成交。宝安燕罗街道A426-0451三类居住、商业用地流拍。
J312-0044宗地位于盐田后方陆域西南地区，起始价0.89亿；项目建成后，人才住房销售均价不高于31,700元/㎡，最高销售单价不高于33,300元/㎡。本宗地有4家企业参与竞拍，最终由深圳市盐田人才安居有限公司以1.29亿竞得，可售楼面价12,900元/㎡，竞拍达到最高限价。
A822-0408宗地位于龙华民治油松，起始价12.4亿，项目建成后，人才住房销售均价不高于39,600元/㎡，最高销售单价不高于41,600元/㎡ 。本宗地由深圳市人才安居集团有限公司底价12.4亿竞得，可售楼面价约9,295元/㎡。
A122-0364宗地位于宝安西乡铁岗，起始价14.6亿，项目建成后，人才住房销售均价不高于42,900元/㎡，最高销售单价不高于45,000元/㎡。本宗地共有11家开发商报名竞拍。经现场竞价，本宗地以21.17亿由深圳市人才安居集团有限公司竞得，配建人才房面积57,200平方米，楼面地价约14,600元/㎡，可售楼面价约26,800元/㎡。
商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）：销售回升
3月，深圳公寓市场新增万科星城商业中心1个项目，新增供应37,042平方米， 主力户型为面积28-58平方米公寓。本月一手商业物业均价为57,239元/㎡，环比下跌10.4%。成交面积为39,132平方米，环比回升166%。
成交量TOP10榜单中，福田的中洲湾以5,423平方米的成交面积、4.7亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双冠军。热销楼盘还包括世茂深港国际中心、会层湾水岸、佳兆业未来时代等。
深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图
数据来源：世联EVS数据平台
3月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为159.2万平方米，连续小幅回升，环比上升3.2%。库存去化周期为24.1个月，趋势性上升。预期未来3个月库存去化周期将持续上升，开发商的资金压力剧增。
深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积
（单位：万㎡）
深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期
（单位：月）
数据来源：世联EVS数据平台
存量商业物业市场：租金趋势性下跌
3月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积16,506平方米，环比回升256% 。
在2019年“双11”，天猫整体的成交额（GMV）达到了2,684亿元，再次刷新的世界纪录，成为我国电商高速发展一个缩影。电商及新兴业态双面碾压令传统零售品牌市场份额持续萎缩，不利于传统商铺租售。此外，近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。
2019年深圳优质购物中心高位供应依然持续，全年9个新项目供应超过85万平方米，租赁需求平稳。2019年第四季度宝安大仟里、平安金融中心商场二期、益田假日里以及锦荟Park纷纷入市，业主多以价换量促进成交，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金趋势性下移至
772元/㎡·月，空置率维持在3.8%低位。2020年，全市优质零售物业市场供应量超过80万平方米，其中六成位于成熟商圈，四成位于西丽、横岗和沙井等新兴区域。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计2020年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。
深圳优质购物中心最优租金层平均租金
（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心最优租金层平均空置率
数据来源：世联EVS数据平台
办公市场
一手写字楼市场：价量齐跌
3月，深圳市场新增前海招商局前海经贸中心、宝安万科星城商业中心2个写字楼项目，新增预售164,203平方米。本月新建写字楼成交均价为47,417元/㎡，环比下跌38.9%。成交仅8,273平方米，环比暴跌91.3%。热销楼盘包括天谷大楼、华联城市商务中心、国速中心、中通永安大厦和恒大城市之光等。
深圳新建写字楼成交价量图
数据来源：世联EVS数据平台
3月份，深圳新建写字楼可售面积为161.4万平方米，库存量上升16.8%，创出近年新高，开发商的资金压力较大。新建写字楼库存去化周期上升至44.2个月高值。本指标显示库存压力依然较大，存在较大的市场风险。
深圳新建写字楼可售面积
（单位：万㎡）
深圳新建写字楼库存去化周期
（单位：月）
数据来源：世联EVS数据平台
存量写字楼市场：租金显著回落，空置率攀升
存量写字楼物业销售成交8,467平方米，罕见地超过一手成交量，但相对于深圳超过700万平方米存量市场而言，成交低迷，写字楼市场以租赁经营为主。
2019年深圳甲级写字楼新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为有史以来年度供应最高位，共计21个项目进入市场。受连年高供应叠加国内宏观经济增速放缓的影响，租赁需求整体疲软，甲级写字楼市场租金普降，第四季度平均租金回落到220元/㎡·月，静态租赁回报率下降至3.7%，投资者信心受一定打击。
深圳甲级写字楼平均租金 （单位：元/㎡*月）
深圳甲级写字楼平均空置率
数据来源：世联EVS数据平台
2019年第四季度，深圳甲级写字楼整体空置率显著上升至22.0%。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和深圳写字楼天量供应有关。展望2020年，仍有超过180万平方米新增供应入市，市场短期受疫情影响需求放缓，预计深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将继续攀升。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
