相信大家都已熟知前幾日阿里與易居合作成立的天貓好房。關於此次阿里在房地產上的又一次“小動作”，有以下幾點需要注意：1. 不動產交易協作機制（簡稱ETC）將作為軟實力的主基建，它將運用大數據計算和智能化處理來協助多方合作。從開發商到電商平臺，再到尾端客戶，ETC將建設和加速整個產業的閉路環流，提升天貓好房的不可替代性和品牌資產。2. 今年的雙十一，天貓好房將會成為熱搜，穩了。3. 阿里和易居合作是趨勢所需。由於貝殼的橫空出世，易居現在是不進則退，阿里也眼紅了騰訊。4. 天貓好房承諾未來的3年內不賺錢，所有收入100%補貼購房者。又是一次先透支砸錢留客的套路，反正愛屋吉屋已經倒了，看你能撐多久。近年來依託線上而發展起來的房產中介不勝枚數，今年上半年的疫情更是加速了互聯網與房產銷售的融合。那麼問題來了，互聯網真的會攻陷房地產麼？完全的線上一步到位清算尾款當然是不可能的，畢竟商品房的品控感受只能線下去體驗。問題的中心在於互聯網時代網絡技術和大數據參與到房地產的整合營銷中，上限在哪裡。房產中介的興衰始終與中國房地產市場的發展成正相關，好比券商發展的起伏與股市的大環境一樣。我們來簡單回顧一下中國房地產經濟的歷史長河，以及相應的中介行業。
草莽時代
“我想要有個家，一個不需要多大的地方”，1991年春晚上，這首“我想有個家”裡的歌詞深深地烙印在了無數中國人心目中。的確，在那個年代，住房目的是質樸的，單純的想有個家。現如今，人們買房的動機魚目混雜。房地產市場也水大魚大。我們來看一下中國房地產市場經歷過的大事件。
總體而言，中國房地產發展自78年市場化改革以來基本未出現過大幅降溫。國家經濟的發展和轉型促進城鎮化率不斷提高，而城鎮化的推進則促使了房地產市場的繁榮。這其中，房產中介也頗有貢獻。按照我國《城市房地產管理法》的規定，房產中介服務主要表現為房地產租售諮詢、經紀和估價三種形式。通過配合政府調動一二級市場，跨級聯動成績顯著。事實表明，中介市場活躍的地方的房地產市場發展就快，反之亦然。從線下實體到再到線上端口，最後到O2O的整體運營，從不規範到專業化，產業分佈從零散再到到今天的逐步寡頭集中，中國房地產中介行業30多年走過來，風水輪流轉。進入新世紀以來，莫天全、姚勁波和左暉等大佬輪番登場，搜房網更是率先登陸紐交所開始在美國股市圈錢。不過，後來房產中介互聯網化的路子走偏了，比如搜房網優先推廣自有房源，割經紀公司的韭菜，並帶來一眾跟風者。有的後起者，則是信息平臺和房產經紀通吃，並且唯利是圖，把房產中介行業搞得烏煙瘴氣，信譽低下。
百家爭鳴
2014年是移動互聯網行業標誌性的一年。這一年，電商企業向移動端的跳級，給諸多專攻網絡信息平臺的行業帶來新的機遇和挑戰。房地產中介的各方勢力風起暗湧，蠢蠢欲動。1、愛屋吉屋頂著明星創始人的光環和遊說互聯網將取代線下實體店的理念，不到兩年的時間裡6輪融資累計10億美元，愛屋吉屋的融資速度令人咋舌。
我們來看一下它的發展歷程。l 2014年9月，通過“租客佣金全免”的補貼策略，迅速拿下市場。l 2015年，愛屋吉屋登陸二手房交易市場，憑藉低中介費+經紀人高底薪高提成，業績短期暴漲，大有追趕鏈家的勢頭。l 2016年，愛屋吉屋出現敗象，市場佔有率極速下滑。半年時間內北京從3%下滑至1.46%。上海市從5%下滑到1.5%。同時融資成本的提高和資金斷鏈的風險對其雪上加霜，燒錢補貼模式瀕臨破產。儘管後來開始它停止了佣金讓利，從線上轉移開始鋪設線下門店，大幅縮減營銷和管理費用，最終愛屋吉屋還是倒下了，於2019年年初宣佈停運。可以說是因為資金斷鏈沒有周轉過來，也可以說是它跑的太快市場都跟不上，一箇中介企圖把高週轉玩的像一家房地產企業，資本可以轉，但是投資回報和市場的資源供給是有速度限制的。這個案例告訴我們，創新機制需同時具備務實性和長效性。撬動資本迅速佔領市場是沒有把握的賭注，最後大概率會剩下攤子處理。
圖片來源：天眼查 截止日期：2020年9月20日2、58同城想當初在房地產信息領域，58同城也曾是一把好手。後來貝殼的出現讓它有點難受，老姚受不了了，如同當初左暉倒戈搜房，58同城對鏈家也有了想法，不僅業務上山寨鏈家的“樓盤字典”推出了“房源全息字典”，還私下裡搞事情，狀告貝殼盜用資源。58同城是真的想在“真房源”上與貝殼一較高下。
3、房多多不同於愛屋吉屋實打實的套用資金資本，房多多最有意思的地方在於拆借和整合同行資源，用來堆積流量泡沫。不可否認它幫助直銷新房的功勞，但是開發商自身攜帶的流量和外包公司的渠道資源被過度冠以電商成果之名。而且它還擅長遊走於監管的灰色地帶，例如利用相應政策的空白期幫助開發商拓客、鎖客。管中窺豹，可見一斑，房多多的路子絕不是它自己獨有的。
3厚積薄發
2020年8月13日，貝殼找房成功登陸紐交所，發行價首日高開75%。以開盤價計算，貝殼找房總市值約400億美元，有望成為今年以來中國企業最大規模的赴美IPO項目。此次上市的主體為貝殼，同時還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等配套業務。平臺和經紀都被搞起來了。
房屋中介行業歷來最大的問題之一，就是一個經紀人服務整個交易流程。而且由於不成熟的績效考核和賞罰制度，經紀人不但不願意分享房源，反而容易惡性競爭，比如飛單。當中介和中介之間，中介和客戶之間缺乏信任與合作，交易效率自然低下，於是整個行業在惡性循環中掙扎。所以左老闆一直在嘗試解決的問題就是如何培養信用與合作。首先是中介和客戶之間。鏈家所倡導的杜絕虛假房源在多年的積累中建立起了公信力和商譽。其次是中介與中介之間，針對如何避免惡性競爭從而加強合作共贏，貝殼走的是量化和完善利益分配以及制定強規則。通過ACN機制在整個平臺的運用，一筆交易整合細分為10個環節，在大數據智能處理的加持下各個環節無縫對接。當你打開貝殼APP，你可以在任何時刻找到經紀人，專業的服務和VR帶看體驗讓你無心顧及其它的平臺。
成功者的呼吸都是成功的，如今各路媒體天花亂墜的分析貝殼的成功之道。其實，貝殼的成功是左老闆對賭時代的產物，大家都熟悉馬雲預言了網購的未來，卻很少有人瞭解左暉預判並且押注了房產中介行業整合和平臺化的時代趨勢，並悄無聲色的開始準備。可以說貝殼的成功是左老闆早早的就放眼就整個行業並著手準備，在對的時間點出牌的成果。行業的發展需要前瞻性，而鏈家提前多少年就開始醞釀貝殼，不得而知。有人問了，自建平臺，憑什麼你說聽你的就聽你的？左暉還真有這個實力，別忘了鏈家2001年就成立了，近20年攢下來的關係網絡和財力早已經沉澱成了資本，鏈家“樓盤字典”真房源信息系統為平臺初期的導流和不穩定做足了鋪墊，雄厚的資金實力也扛得住推行硬規則和前期有成員舞弊的影響。強規則的優勢需要時間來驗證，底子厚的鏈家等到了。大哥帶小弟們一起飛，有什麼不好。事實也證明了聽大哥的沒錯。在貝殼的總交易量中，有超過70%的交易都是跨店實現的，這足以說明了這是一個靠得住的平臺.在這裡，不同中介公司的房源和客源信息共享，在縮小各個成員實力差距的同時實現了多贏，吸引來了更多的加盟者，有錢一起賺。
巨頭爭霸
貝殼的地位已有目共睹，天貓好房的未來是個謎。就目前看來，似乎它並不比廣大媒體看好。原因如下：1. 雖然阿里有流量，尷尬的是把它算作優勢有些牽強，因為它佔有的消費市場與房地產行業的匹配度並不高。一個是高頻低價，另一個則是低頻高價。這就造成了導入有效流量的的障礙，用戶大數據成為了啞炮。2. 由於off-line的短板，阿里缺乏成熟的O2O轉化潛在客源的能力。買房這種大宗商品買賣，只有經過實地體驗通盤考量後才能進行決策，阿里在實體基建網絡上還是個缺口。3. 有人認為，如果是易居團隊主導天貓好房，則不看好其發展。原因是易居長期靠B端模式運作不直接對接目標市場，而天貓平臺本質上就是C端。貝殼做了平臺化，找行業創新的痛點，如果易居繼續吃B端的資源，能做的最多就是改朝換代，無實質變化。
直白一點的說為何輿論倒向貝殼，一方面貝殼已經築建起了一定的行業壁壘，帶動制定了一系列行業硬規則。再看看合作的網絡夥伴，買不買房子你都要用微信，買房子的可不一定有網購的習慣。不過阿里興許能走高科技優勢來完善一下S2B2C和ETC走藍海戰略，先不和貝殼硬剛。運氣好的話吃一吃政策紅利。商業時代風雲每秒都在變換，輸贏從來都不能只看眼前。
決勝未來
儘管當下一片看好貝殼，實際上如果天貓好房真的走到了能與之抗衡的地步，對開發商和消費者都有好處。波特五力模型由哈佛商學院教授邁克爾·波特（Michael Porter）提出，他將一家公司在運營的過程中要面對的不同的宏微觀因素和阻力歸類5種力量，它們綜合起來影響著企業的戰略存亡。來看看貝殼一枝獨秀和有對手與之抗衡兩種情況下的五力模型。
好在市場上全中國依然有100多家各類房地產交易機構在朝著平臺化的方向前進。政策上，政府方面眼睛是雪亮的，一家獨大的中介不會創造社會價值，反而成為抬高房價的幫兇。早在2017年北京市住建委就明確表示過北京二手房中介費過高並約談相關中介，開始推行房地產經紀單邊獨家代理模式，並希望部分房源系統向監管部門開放。政府的這些動作直指寡頭中介機構的三大原罪：虛假房源、高中介費和雙邊代理，與之呼應的有高額保證金，陰陽價格，隱瞞不利信息和欺詐行為等。例如中介幫助理財平臺建立資金池做短貸收取高利息，再吃回扣，屢見不鮮。如此看來，前20年操作空間大而且套路滿滿的的房地產中介服務，在未來幾年應該冷靜下來真正的去做一些利國利民的好事，這才是未來想要生存下來需要依附的趨勢。
