來源：非凡油條
鬱亮又發話了
9月25日，萬科的南方區域媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮把中國房地產行業分為三個階段，第一個階段是2002年之前的土地紅利階段，誰有關係拿到地誰就賺到錢了；2002年之後，進入第二個階段即金融紅利階段，誰能更獲得資本市場的支持就能買更多地回來；“三道紅線”開始，金融紅利時代畫上句號，進入管理紅利時代。
進入管理紅利時代後，鬱亮認為，房企要想活下去就要有好產品、好服務。
這也不是鬱亮第一次對國內房地產業發展高談闊論了。作為業內舉足輕重的人物，他這些年可沒少發話。
比如我們之前在《房地產的好日子要完了？》裡提到過，鬱亮在2014年就表達過，房地產行業過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了，進入了“白銀時代”，不像以前那麼容易賺錢，但認真做還是可以賺錢的。
萬科在之後幾年也是這麼做的，拿地和開發新項目都相對謹慎些。
可是2014年底，一輪新的房價上漲從深圳開始，在2年多時間裡蔓延到全國。
萬科由於開發較為謹慎，又趕上了和寶能的控制權之爭，這輪房價上漲勢頭裡不是大贏家。而大贏家是在這輪房價上漲中敢於拿地，敢於開發的恆大等激進發展的房企，以至於後來恆大的銷售額都超過了萬科。
在上輪房價上漲之後，房地產調控政策就層層加碼，市場也就逐漸冷淡下來。
直到今年初，深圳房價又有抬頭的傾向，政策迅速加碼，想要摁住任何掀起又一輪房價上漲的可能。這一次可是直接對房企開刀了，設置了“三條紅線”，即：
剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
淨負債率不得大於100%；
現金短債比不得小於1倍
限期整改後還越過三條紅線的，不得融資。
中國人民銀行還開了個座談會，邀請了12家業內知名房企，根據其“越線”程度，從嚴重到安全劃了“紅”、“橙”、“黃”、“綠”四檔。據說擴張較為謹慎的萬科被劃在了較為安全的“黃”檔，高速擴張的恆大則被劃到了較為危險的“紅”檔。
後來網上就爆出了恆大財務危機的傳言，搞得恆大緊急闢謠。
所以這次，鬱亮又一次強調了幾年前的謹慎態度。
不過上次鬱亮一說話，沒多久一輪新的房價上漲到來，鬱亮的“白銀時代”說法就站不住腳了。這次他又忍不住發言，還專門說明年開始“三道紅線”政策會全面實施，結果一天之後，就爆出要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標的消息，情況沒有他說的那麼急迫。當然，實施“三條紅線”還是得從2021年開始。
鬱亮9月25日還被問及如何看待恆大的事情，他表示“特別不希望行業出現惡性事件”。
恆大也很快就化險為夷，幾天後就與持有恆大地產總額863億人民幣的戰略投資者簽訂補充協議，暫時化解了危機。
既然“三條紅線”來的不是那麼急，那麼鬱亮所說的“所有的開發商再次來到了同一起跑線，原來所有的優勢、做法可能都不成立了，可以說是全部歸零”也就沒有那麼急才會實現。
那些年裡萬科激進的競爭對手們，還是有時間緩過來喘口氣，活到下一個時代裡的。
快速擴張
萬科董事會主席發話說房地產市場要小心謹慎，也不是第一次了。早在2009年，這個位置上的人還是王石，他就稱中國房地產市場已經產生泡沫，並且這個泡沫終將破裂，萬科為此已經提前準備。
這個“提前準備”，一方面是提醒自己公司要謹慎，不要過度擴張；另一方面也是暗示，如果其他房地產公司撐不住了，萬科可以收購它們的優質資產。
王石在業內混跡多年，也曾遇到過突然崛起的新秀的挑戰。
2003年，創立順馳的孫宏斌當著王石的面說：
“一個城市應該能支撐一個50億元到80億元銷售額的地產公司。順馳今年銷售額要達到40億元，我們的中長期戰略是要做全國第一。也就是要超過在座諸位，包括王總。”
王石提醒他：
“你不可能這麼快超過萬科，是不是要注意控制風險？”
孫宏斌回應道：
“王總，我們可能超不過，但是你總得讓我們有個理想吧。”
當年信息資訊傳播還不夠快，孫宏斌卻想出這種辦法和萬科捆綁營銷，也真是有一手絕活。
但孫宏斌可不止會營銷，在樓盤運營方面也頗有一手。
在他領導下，順馳的樓盤做到六個月內開盤，大大加快了資金流轉。除此之外，順馳拿地也快，為此不惜提高拿地報價，但是儘量要求分期付款以減少現金流佔用，開發時儘量利用合作伙伴的錢，迅速開盤銷售迅速回款。
順馳這樣做，最大限度地利用了資金。假設同樣有10億元資金，順馳每六個月週轉一次，等於一年利用了20億資金；其他公司每兩年週轉一次，等於一年利用了5億資金；最後順馳銷售的樓盤數是其他公司的四倍。
以上是一個粗略的模型，但是也能看出順馳這樣高資金週轉的擴張有多可怕。2003年，順馳的銷售額達到了45億元，真的超過了40億元，而當年萬科的銷售額為63億元。看上去順馳確實有資格和萬科掰掰腕子了。
但是順馳這樣做，有很大的風險，那就是現金流緊繃。一旦出現意外，現金流斷了，順馳有可能撐不住。
2004年，出臺了不少調控房地產的措施，順馳高週轉的這套就有些吃不消了。
同年，順馳的房子被曝出有質量問題，收到了業主的投訴。
種種壓力下，2006年，順馳的現金流撐不住了，孫宏斌將其控制權拱手相讓，在融創重新開始。
順馳的突然崛起和衰落，暴露出了快速擴張的兩個潛在問題，現金流緊繃和樓盤質量隱患。別看擴張期速度夠快，如果問題突然爆發，衰落也會很快。
但是之前20年裡，絕大部分時間是金融紅利階段，誰能更獲得資本市場的支持就能拿更多地回來，只要金融紅利不消失，這一套就能玩下去，像恆大就是在上一輪房價上漲中大量拿地，銷售額超過了萬科。
內卷遊戲
既然快速擴張有風險，為什麼後來很多房企還是採取這種策略呢？
吳曉波在《大敗局2》裡描寫了孫宏斌的性格，提到他曾經說過：
“我的性格是偏執狂。我們企業的性格就是：不管別人說什麼，不管遇到什麼困難，不管你是大腕還是普通百姓，我們都要堅定地走下去，因為我們知道目標，清楚自己要到哪裡去。”
但是，其他企業也這麼做，顯然不是領導人性格這一個原因能夠解釋的。
還有一大原因，得回到“金融紅利”上去。
比如2018年，在一輪房價上漲後，調控也嚴格了起來。房企能夠利用的資金有限了，就只能依靠高週轉加快資金利用效率，把手頭的每一分錢掰成兩份花。
而之前快速擴張的企業，則早已做大，這一套已經是他們成功的源頭。業內很多房企當年都以高週轉而聞名，那幾年的業績也相當好，如恆大、碧桂園和孫宏斌重新開始的融創。
別人高週轉了，銷售額上來了，排名到了前面去，後面的企業不光是有樣學樣，不這麼學的還容易受到限制，比如“金融紅利”被別人搶走。2018年就有人抱怨過：
“現在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名內，銀行可能都不會放貸款，這或許也是房企想通過高週轉使自身規模更大的因素之一。”
於是房地產業成了一個內卷的行業，你只能捲到前50名裡才會有發展。
高週轉才能節省資金髮展，發展了才能拿到更多資金，有了更多資金還要繼續高速發展以保持排在前50名之內，排到前50名內就可以有更多資金高速發展。
於是國內很多房企變成了沒有腳的鳥，只能一直飛，停下來就不能繼續發展了。
但是快速擴張的兩個潛在問題，樓盤質量隱患和現金流緊繃，也逐漸暴露了出來。
2018年，碧桂園多個工地出現事故，造成多人死亡。總裁莫斌在發佈會上鞠躬道歉，稱對近期多起工地事故，碧桂園管理不到位，負有不可推卸的責任。
那年綠城管理董事長都吐槽房地產行業：
“一直勸我的同事們在這兩年不要買房，很多同事想不明白，覺得會錯過很多個可能增值的機會。但我想說的是，這兩年買到的房子可能是最差的。”
至於現金流緊繃，看看各家房企的高額負債就知道了。2019年，132家A股上市房企負債總額約9.5萬億元，在淨負債率指標方面，更是多達36家房企淨負債率超100%。
高負債玩脫了的還是泰禾，為了高速擴張，一直保持著極高的負債率，2017年淨負債率達到驚人的473.38%。不過泰禾那些年的擴張也確實快，2012年公司營業收入僅25.1億元，到2018年營業收入已經達到295.5億元。
但是泰禾還不是典型的高週轉，因為泰禾擴張雖快，但高端別墅是其代表產品，這樣的高價產品本來就不可能高速銷售，也就談不上高週轉，泰禾的現金流也就比其他高週轉房企更緊。最近，泰禾集團又公告，稱“H7泰禾02”這筆債券將無法按期兌付本息，該筆債券規模為30億元，截至本息應兌付金額17.18億元。而此前泰禾已有6筆債券違約了。
今年先是受疫情影響，房地產調控又繼續加碼，問題集中爆發也就不奇怪了。
八仙過海
泰禾出現債務危機，給了萬科收購的機會。
泰禾雖然負債很重，但怎麼說也是排名前30的房企，而且其高端別墅產品確實也是不錯的資產。萬科這些年謹慎歸謹慎，也是等著機會玩收購。
當然萬科仍舊很謹慎，即使投資泰禾，也要求泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，並制定了2020年9月30日的最後期限。
如今期限已過，債務重組方案還未達成一致，但萬科也沒單方面終止協議，泰禾或許還有救。
至於萬科，這麼多年一直謹慎，那也是因為它有謹慎的底氣。
要知道，萬科控制權之爭，萬科可以引入深圳地鐵，第二大股東華潤可以把其所有萬科股份轉讓給深圳地鐵，而半路殺出的恆大也虧損70億元把萬科的股份轉讓給深圳地鐵，讓深圳地鐵超過寶能成為萬科第一大股東。而寶能那邊，姚振華在保監會開出“禁入保險業10年”的頂格處罰後卸任。
萬科可不是誰能輕易動得了的。
在“三道紅線”出臺之後，根據其“越線”程度，從嚴重到安全劃了“紅”、“橙”、“黃”、“綠”四檔。據估計，位於“綠”檔的多為央企系房地產公司，包括保利發展、中海地產、華潤置地、華僑城。萬科則位於“黃”檔，準備收購其他企業。之前高週轉的代表，如融創和恆大，則處於“紅”檔了。
這就像《西遊記》裡描述的那樣，天上的神仙本來就可以吃蟠桃，長生不老，沒必要去搶唐僧肉；下面的妖精想長生不老，就只能費勁心思去抓唐僧；三條紅線這孫猴子一來，還帶來了天上的各種神仙，那些有後臺的就被神仙接走了，差一點的緊緊抱住神仙大腿，再差一點的，就被其他妖精或者神仙分而食之了，最沒背景的就死在了棒下。
恆大事件剛出來的時候，我就想，恆大的體量早已大而不能倒。許老闆又是個會做人的，當年缺錢能去香港陪鄭裕彤鋤大地拿到投資，後來深圳地鐵想控股萬科就寧願賠上70億也轉讓股權，精著呢。哪怕虧空再多，恆大也有不少資產，即使關係動用不上，賣資產也能回血。恆大想倒，難著呢。
最後救了恆大的還是廣泛的關係。戰略投資者還是簽訂了補充協議，上千個小目標都不成問題了。
儘管推後了，在“三條紅線”下，各大房企還是要在2023年6月30日前完成降負債目標。那就只能八仙過海各顯其能，努力降槓桿了。
有個著名房地產公眾號在寫某家知名房企降槓桿的時候，最後寫道，從房企身上降下的槓桿，又會加到哪裡去呢？
這是個好問題，而這個問題顯然也適用於今天這篇文章。你們說，到底誰最後加上了槓桿呢？
