这是一个四两拨千斤的楼盘。
在这样一个片区，楼盘不扎眼，不是顶尖豪宅，一点都不强势。
也正是这个“亲民”又“精巧”的项目，在提升片区，在补充短板。
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郑州南龙湖在上演着这样的故事，“告别与提升”被赋予新的含义。
南龙湖，灰色偏多。
梳理南龙湖过去20年的时间轴，从近郊改善到刚需聚集。这是一种遗憾，更是一种惋惜。
浑身带泥，谈什么精致？
也许所有人都这么想：
南龙湖想要翻身，挺难。
破局，重生，命题太沉重。
但是总有倔强者。南龙湖就有这样一个项目，正在沿着近代湖南的崛起之路，告别过去的片区底色，告别过去的刚需模式，使劲摆脱过去的烙印，在全新的版块盘活项目。
用一个词概括：
另起炉灶。
这个项目是，坤达江山筑。
我已经看过很多次，跟之前看过的项目都不一样。看它第一眼，不是十分惊艳，但是当我暗调明踩来过多次之后，越来越耐看，好感越来越多。
江山筑，也许是南龙湖的一个转折点。
它在试图告别过去的自己：
坤达并非知名房企，交房却有板有眼。祥龙城在南龙湖，是开发的第一个楼盘，也是唯一一个交付的楼盘。交房效果好不好？
谈不上惊艳，但是有惊喜、很扎实。
当然了，也有遗憾：地块太小，居住氛围一般，容积率太高，产品偏刚需。因此，在江山筑上，坤达赋予了太多的期望，地块更大、更加低密、产品偏改善。
它也在试图告别过去的南龙湖：
向过去的简单、刚需告别，转向更难的偏改善。
都知道89小三房最好卖，价格低、容积率高，品质一般。刚需走量，这是过去的老路。
如今，向改善要市场，更难。跟南龙湖较劲，跟市场较劲，跟刚需客户较劲。
江山筑占地3000亩，住宅地块多达16块，容积率拉低到2.0，洋房变成绝对主力，主推户型102-123，最大面积140。
这不仅仅是体量的增大，更是打破了南龙湖的平衡。
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江山筑的产品很有特色，很均衡。
一是户型，二是价格。
我希望大家先看看户型：
这2个户型，分别是洋房102-104平、洋房122-125平。
好不好？
非常好，肯定是第一梯队。
虽然谈不上顶尖，但是已经接近极致。89平是经典小三房，104平不仅三开间朝南，甚至做到了两卫，122平是南北双阳台、四开间朝南，非常方正。
当然，这不是重点。
不是户型有多好，而是户型的平衡。
这是南龙湖，刚需楼盘居多，真正的改善产品很少。要在这样的片区中，基本确定的客户群中，做一个最平衡、最适中、最大众的产品，很难。
大了买不起，小了看不上。
但是在江山筑，很均衡。高层89平经典小三房，洋房控制在125平以内，100平做三房两卫、120平做四开间四房，对客户很友好。
不大不小，刚刚好。
这才是我看完项目之后，一直在思考的，这不是一个爆款产品，户型没有拉伸到极致的大，也没有照顾刚需的很小，反而稳稳当当，不大不小，显得非常亲民。
同样在价格上，也很亲民。
高层8500，总价70万起就能买89平三房。
洋房9500，总价95万起就能买精致洋房。
亲民的产品，亲民的价格（首付分期），一直贯穿始终。
尤其江山筑一期首开去化率在8成，置业客户中，除了地缘客户占50%，管城+二七+地市接近40%，客户范围在拓宽。也正是这一群人，首付紧凑，但是却想追求独属的天地。不需要很大，不需要极好。
晨起听鸟鸣，夜晚观繁星。
对于南龙湖而言，这不是最大尺度的改善，却是接地气的亲民，虽然仅仅是一小步的探索，却也是对刚需遍地的补充。
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前面讲了，坤达江山筑是全新的。
这是3000亩超级大盘的规划图：
我一直在强调两个词：
告别、提升。
如何告别，我们从容积率上，从地块规模上，从户型产品上，跟以往的南龙湖全不一样。对于大部分的置业客户，这是一个全新的楼盘，跟南龙湖与众不同的楼盘。新，是它最大的底色。
但是，这个项目又不仅仅是新。
一个全新大盘，占地超过3000亩，容积率还这么低，全部在2.0以下，人气如何保证？配套如何保证？学校如何保证？说白了，既要来得了，更要住得下。
一切以产品为原点，江山筑向外伸出3个触角，每一个触角，都能读懂一个词：
耐性。
第一板斧：
耗资8000万，全社区通暖气。
注意，不是几栋楼，不是一两个地块，而是全部社区，引入清洁能源（天然气），
这是整个南龙湖唯一一个全部通暖气的社区。
这钱花的太不起眼了。
南龙湖本身就不通暖气，本是可有可无。江山筑却将整个项目的立足点，放在了暖气上，用一个息息相关的民生问题，为所有业主输入了温度。
第二板斧：
耗资6个亿，签约华东师大。
对于所有准业主，华东师大是一颗定心丸。
这次签约华东师大，包括小学、中学、高中十五年一贯制学校，占地230亩，设计招生3000多人，将于2020年下半年开工，预计2022年9月开学。
为了保证学校落地，新郑市政府、华东师大、郑州坤达置业三方签订协议，确定了企业出资、华师大管理、政府监督的运营模式。
第三板斧：
是园林景观，是建材标准。
3000亩大盘，容积率本身就低，仅有2.0，尽管如此，仍有4块以上的公园用地，不管是社区内部，还是组团之间，都会非常舒适。同样，景观造价提升到了850元/平，做到小区内部道路全部石材铺装、公共区域没有一处大白墙。建材上，配备了通力电梯，亚太天能指纹密码锁，美心装甲门，断桥铝合金三层中空玻璃，同时小区的安防系统还配备了天使之眼。
这是一个洋房为主的项目，户型大小很均衡，再加上整个小区通暖气，建标又不低，这就保证了项目不会是空中楼阁，而是踏踏实实的落地。
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聊一聊江山筑的规划。
这是项目二期的产品：
占地160亩，非常方正，容积率1.99，4栋高层、28栋洋房。
我来坤达江山筑很多次了，每看一次，都会有一种感觉：
很特殊，带着“反高周转”逻辑。
按照常理，这么一个近郊大盘，为了吸引客户到访，表面功夫一定要做足：
宣传文案一定要够精美，周边道路一定要够气派，售楼部景观一定要山重水复，置业顾问一定要描述不食人间烟火的贵气，这些看得见摸得着，这样逼格才够高，这样溢价才能上得去。
反观坤达江山筑，做事更多一点。
通暖气，引学校，做园林，提高建标。
站在江山筑，我一直在畅想未来的一种生活。
数星星、赏月夜，有山谷、听鸟鸣，吃一盏酒，续一杯茶。
就像海子的一首诗一样：
喂马、劈柴、周游世界，每一座山、每一条河都会有温暖的名字。
这样的生活，主城不可能有。
城市喧闹，灯红酒绿，到处都是快节奏。绿博有理想国，黄河滩有果岭山水，洞林湖中藏着一方天地。但是东西南北中，唯独南侧缺少一片净土。
对于很多逃离主城的人，也许“贪心”，主城、近郊都想要。但是别墅太贵，洋房也不便宜，动辄数百万起步，很多真正想要置业的人，压力不言而喻。
坤达江山筑，更亲民，也足够扎实、稳健。
在这个项目中，你能看到它的分寸感，它的耐心，俯下身子安心做事的厚重。
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郑南有偏改善的项目，是一件幸事。
一个不扎眼的楼盘，用均衡的产品，拓宽南龙湖的尺度，证明这里不只有刚需，也有偏改善的气质。
也不只“亲民”又“精巧”，加上全社区的暖气，引入华东师大，让吸引而来的客户能安心留下。
