杰克牛一直强调2019-2022年将会是武汉商业综合体升级跨越的一个阶段，2018年的绿地缤纷城、2019年的恒隆、汉口K11、2020年的梦时代、龙湖江宸天街，可能还有刚刚拿下滨江地王的华夏幸福商业，19年的档期能够让恒隆和汉口K11开出来，2020第一个定档的将会是龙湖了，9月26日龙湖武汉举办一场“与宸共秀”的招商推介会。
回顾一下龙湖江宸天街的过往
2016年（葛洲坝国际广场南区）规划方案批前公示
2017年（葛洲坝国际广场南区）规划方案批前公示
葛洲坝2007年就以竞拍方式拍下，葛洲坝集团以做水利水电为主营业务，在房地产发展如火如荼的黄金十年，在武汉和宜昌拿下核心地块用地，葛洲坝集团2007年10.5亿元人民币竞拍取得武汉市江汉区航侧村，编号为P（2006）063号的国有土地使用权，拟在该地块开发建设葛洲坝国际广场项目，该项目分南、北两区建设前期做住宅开发，北区住宅早已开发完毕，南区的商业部分迟迟未能开发，葛洲坝集团对于重资本的商业，一直没有贸然进入，晒地10年后，2017年直到遇到4年苦于未能进入武汉市场龙湖，二者便携手合作，从16年和17年的报规方案就可以看出专业商业公司介入，对于商业提升非常大，此外葛洲坝与华润置地合作开发武汉光谷长动房地产开发用地B包项目。
龙湖江宸天街2016年空地图
龙湖江宸天街2016年空地图
龙湖江宸天街2017年3月桩基进场
龙湖江宸天街基坑支护施工基本完毕
2019年初龙湖购物中心施工过半
2019年龙湖江宸天街封顶施工
龙湖江宸天街报规效果图
再来讲讲龙湖的武汉拿地之旅
龙湖在武汉可能知名度不高，但是做为从重庆出来的地方型区域企业，发展成为分布全国33个城市区域，以商业地+住宅开发+物业服务的模式迅速扩张，对于其商业产品天街系列，定位于家庭型购物中心，能够比万达营造更好的硬件氛围，加之有良好和清晰产品定位，迅速得到市场的相应，尽管北上广深和新一线城市，都已经布局，被万科董事长王石曾经评价为“龙湖是个可怕的企业”，但是直到2017年之前，龙湖都由于种种原因没有进入武汉；
龙湖产品线
在2015年前武汉土地市场是一个神奇的地方，一直以福星惠誉、庭瑞等本地开发商绝对控制，无论保利、万科不得不采取与本地开发商合作的方式，获得武汉核心区块城中村改造用地指标，起根子在于武汉2015年前城中村拆迁是拿地核心问题，而拆迁的运作模式又集中在武汉少数几个土地拆迁公司手中，龙湖从2012年便在武汉市场苦苦寻觅，偌大一个长江中心城市，龙湖寻地一寻就是4年。
2012年，龙湖地产就有意进军武汉，在网上发布招聘信息并在市场中寻找可收购土地。在2013年位于经开太子湖地块的拍卖中，就引来包括龙湖、中海、华润、海尔、招商等7家房企争抢，最终被深圳平安联合万科26.4亿拿下。首次进入武汉土地招拍挂现场的龙湖地产，惜败武汉。
2017年随着龙湖四大航道业务模式新发展方向，开始合作拿地的方向，加之武汉土地加之提升，使得本地开发在资金成本和规模上无法获得绝对优势，龙湖以与葛洲坝合作拿下了武汉四个项目；
龙湖商业发展时间轴
招商发布会都公布了哪些品牌
江宸天街定位为“潮尚星秀场“，是“潮流、时尚、跨界”的龙湖商业华中区旗舰项目。项目填补了武汉高端商业体（以武商国际广场为代表）和家庭型商业体（如荟聚中心、永旺梦乐城）之间的空白，以菁英白领、品质家庭、潮流青年为目标客群，打造既时尚、吸引年轻人，同时又兼顾年轻家庭消费的商业体。
目前江宸天街的招商率已过半，曝光的有“三大首进”（永辉Brvao、博悦汇影城、十点书店）；“三大定制”（HUAWEI EMS+、奈雪の茶、康斐斯健身）；“时尚文化孵化基地”（湖北服装商会授权）。
华中首家博悦汇影城，是博纳影业集团打造的高端影城，经营面积8000平方米。其国内首店位于上海外滩的BFC，是一家集电影放映、高端餐饮、私人定制服务、现场音乐表演、高端酒吧、艺术展示于一身的全新奢享式影院。
武汉首家永辉“Bravo YH”精致超市，经营面积6000㎡，针对中高端消费者，主营高档生鲜商品及进口食品、用品，注重“餐饮+零售+智能”的体验，填补了汉口地区高端精品超市的空白。
华中首家十点书店，拥有5000万线上粉丝的网红书店，集十点图书、十点好物、精品咖啡、小十点（儿童区）、十点课堂、十点书房等业态于一体，构建了一个可以舒适阅读、交流分享的文知生活空间。
奈雪の茶青岛海洋主题概念店
HWH-HES体验店的整体装修风格简约、极致、高端
康斐斯健身
武汉龙湖江宸天街设计亮点
TOD双地铁上盖,未来范湖站将有4个出入口与项目直通，分别连接天街的B1层和B2层，加上地面一楼的主入口，为武汉第一个“三首层”概念TOD商业体。
龙湖江宸天街地下交通示意图
首进江城，武汉江宸天街在硬件打造上融合了江城元素。根据武汉江、河、湖，水资源众多的特点，在项目设计上以“河之旅”为概念，打造了“峡谷中庭”、“桥中庭”、“源中庭”三大主题中庭。
峡谷中庭
桥中庭
源中庭
项目的外立面还突破传统，首创重色彩搭配，融入科技玻璃幕墙元素，形成风格显著的重彩外立面。
外立面效果图
项目的内部空间打造了“空中秀场”，以空间+运营的理念打造武汉最时尚的地标。
内部场景示意图
以“梦幻星河”打造了星空天台，有唯美浪漫的“星空跑道”+刺激的“挑空爱情廊桥”
聊聊龙湖江宸天街的情况
1.龙湖江宸与菱角湖万达，定位过于相近，两个项目竞争必有一伤：.建筑面积14万，可实际利用面积预计在7万左右，扣除主力店，可利用铺位数预计在230-300个，对于龙湖江宸而言，虽然避免了武广商圈规模和品牌级次的直接竞争，但是也不得不面对已知情况，菱角湖万达建筑面积在20万平方米，2018年营业额接近20个亿，在湖北万达中表现优异，而且从近期菱角湖万达的调整来看，除了满足日常家庭零售消费，也在主题打造方面引入夜宵街等，菱角湖万达在整个范湖及菱角湖附近居民具有唯一性，摆脱前期金街和万达百货的影响，无论是客流还是销售转换有目共睹，龙湖以TOD的方式介入，节流部分地铁人群，但是菱角湖手握周边成熟的70万居民，两个项目定位又很接近，无论在品牌和客流方面，肯定有一个胜出，另外一个衰落；
菱角湖万达近期品牌调整
2.对于主推TOD模式，即是优势，又有不足：TOD模式可以说是龙湖近期商业主导方向，亦是城市发展的下一个必然阶段，通俗一句话来讲TOD,就是以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。范湖地铁虽然具备双地铁，但是TOD对于人流起步要求就是年均1500万，在客流上一旦不足，很难行程空间充分的利用，另外就是展看成功的TOD模式的商业，例如日本六本木，结合轨道交通为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将“城市空间”与“车站空间”融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。范湖在整体地铁和交通规划中，尚数地铁分支点，在武汉能够有效行程TOD模式 ，一个是光谷广场、汉口火车站、汉正街枢纽，其他在硬性客流方面很难达到。
3.较高租金水平，一方面拉高了武汉租金水平，另外一个方面对品牌经营能力的考验，龙湖江宸天街此次在租金财务测算方面采取高开高走的方式，从杰克牛获知的方面，除了主力店，平均租金达到180-200多，要直到，目前武汉市场经营比较好的购物中心（不含百货）金银潭永旺平均租金方才达到120左右，可以说在一定水平上拉高了武汉购物中心租金水平，另外一个方面对于后期入驻品牌的经营能力是一个极大的考验，大的趋势来讲，购物中心租金上涨时一个必然，因为从建造成本、到回报周期，都对新的购物中心有了更高的要求。
