4月的江南多煙雨，喜樓君身邊的朋友聊起了杭州灣的一個項目。項目地在浙江寧波，開發商為藍光發展。
這位朋友在該項目開盤之初早已買入，不僅他個人買了，身邊的幾位朋友也一併入了手。不過，多數人看中的或許並不是“外來客”藍光，而是看好杭州灣新區的發展前景。
在杭州灣的耀眼光芒下，“藍光”這個陌生的名字，說的人多了，不少人誤以為是江浙系的開發企業。
藍光發展，真正的籍貫卻是四川成都，人們稱之為四川房企一哥，當然也有人不答應，認為龍湖、金科都沒敢稱一哥，藍光憑什麼敢當？
4月16日，藍光發展發佈2019年業績公告。報告顯示，2019年藍光發展銷售金額為1015.37億，苦熬多年，終於成功挺進千億俱樂部，算是為“四川一哥”這個稱號做了一點佐證。
在克而瑞銷售排行榜中，藍光發展的流量銷售額為1079.8億，位於排行榜的第33名。權益銷售金額為768.4億，位於排行榜的第32名。
前文提到，藍光在華東地區已經被不少人提及，在其公告中也得到了驗證：
2019年，華東區域是為藍光貢獻銷售業績最多的區域，共實現260.96億銷售額，同比增長24.74%；大本營成都區域則是六大區域中唯一下跌的區域，銷售額僅為189.26億，同比下降34.16%；華南區域的業績增幅最大，銷售額約125.65億，同比增長203.5%。
4月20日，在藍光舉辦的線上業績說明會上，管理層表示：“以前藍光發展聚焦於西南片區，未來應該更深入地向全國發展，尤其是東部。其中華東區域要佔到三分一左右的規模，華中和西南則達到五分之一左右，而華東的增長要更高一些。”
來自川蜀之地的藍光，發力華東的意圖明顯。
01
大本營成都“失守”？
數據顯示，2019年藍光的銷售額雖然超過千億，但同比增速卻有所下降。自2015年重組迪康藥業上市以來，藍光發展銷售額從182.72億元增長至2019年的1015.37億元，複合增長率高達53.5%，2017年藍光發展銷售額增長率達到峰值93.0%，之後逐漸降低，2019年銷售額增長率僅為18.7%。
分析人士認為，造成藍光2019年業績增速下滑的原因之一，在於大本營成都市場同比大幅銳減，嚴重拖了後腿。
有投資者介紹，從2018年下半年開始，藍光發展就開始逐步削減了在西南特別是成都地區的投資力度。
而在最新披露的2019年全國GDP總量排名榜單上，前十的城市依次為上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州和天津，西部第一大城市群成渝城市群兩個中心城市重慶、成都上榜，2城合計佔全國經濟總量的4.1%。去年成都GDP更是達到17012.65億元，力壓杭州和天津。
反觀2019年，藍光在成都區域卻出現“大跳水”：銷售額為189.26億元，比去年的287.47億元減少了34.16%；銷售面積，則同比減少15.21%。
不只是成都，藍光進駐較早的滇渝區域，增長同樣止步不前。去年的銷售額為111.33億元，同比增長只有0.47%，銷售面積還出現了下降，降幅為4.17%。
作為土生土長的成都“土著”，昔日成都、滇渝等傳統銷售強區卻在極速下滑。
據瞭解，下滑趨勢並不是首次出現。克而瑞數據顯示，2016年，藍光發展還名列成都房企銷售的第三名，2019年則掉到了第六名。
2019年，過去“劍走偏峰”的藍光表示將聚焦住宅開發，採取“1+3+N”的城市戰略，1以成都為核心大本營，進行周邊城市深耕；3是重點發展京津冀城市群、杭州灣為代表的華東地區、粵港澳大灣區經濟帶；N即絕大部分省會城市及計劃進入城市。
由此可見，在戰略上，成都仍是其核心重鎮；而在銷售業績上，藍光在發家之地的競爭優勢消退，能否守住“1”，看來是亟需惡補的重要功課。
02
人事動盪，雙總部運行
2019年，藍光發展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰略；同年，藍光嘉寶服務成功登陸港交所。
藍光在上海開啟新徵程，迎來三十而立的“成人禮”。董事長楊鏗則用四個“高地”來形容：戰略及品牌高地、優勢資源和產業高地、科創高地、資本及財務高地。
這也意味著向外界宣佈：
向全國化佈局全速挺進。
知情人士表示，雖然藍光仍保留“上海＋成都”雙總部，但總部實際運營職能已基本東遷。
在人事方面，楊鏗也早已做好了排兵佈陣。
在業績公告發布當日，另一則人事公告也同時發出：張巧龍遞交了公司副董事長、董事職務的辭任報告；王萬峰遞交了公司副總裁職務辭職報告。公告稱，張巧龍因整體工作安排原因辭去上述職務後，仍在公司控股股東單位任職。
由此，高速擴張期的功臣張巧龍讓位，原華潤置地高級副總裁、華東大區總經理遲峰上任。
回溯藍光發展史，創業者楊鏗抱著實業報國的初心，於1989年創立蘭光汽配廠，1995年因藍光大廈打開商業地產大門，直到2004年年底， 藍光首個住宅地產項目御府花都一戰成名，由商業地產轉戰住宅領域，業務規模迅速壯大，到了2012年，藍光銷售額就已破百億。
隨後，在慾望的驅使下，規模衝進千億成了“魔咒”，頻繁的人事變動在藍光內部早已是家常便飯。據瞭解，2018年曾一度達到頂峰，一年之間，除獨立董事外的6個董事，更換了5次。
從百億到千億，藍光用了整整7年時間，背後不可謂不艱辛，付出的代價也顯而易見。
03
激進擴張，負債超1627億
藍光的規模剛衝進千億，資產負債卻已大水漫灌。
報告顯示，2019年藍光發展負債總額為1627.7億，同比增長31.49%。資產負債率為80.62%，同比下降1.42個百分點，淨負債率為79.2%，同比下降了23.44個百分點。
2019年，藍光發展的有息負債由530億元增加至568.88億元，平均融資成本由7.54%增長至8.65%，財務費用增加30.83%至7.6億元。
負債高企，但淨負債率卻大幅下降。外界稱，或與永續債及“明股實債”有關。
永續債無固定期限、含發行人贖回權，在會計處理上被列為權益工具，因其能夠有效降低公司的負債率指標，所以一直受到負債較高房企們的青睞。不過，由於其利息支出成本較高，因此也會稀釋企業利潤。
據媒體報道，藍光近幾年發行的永續債高達130億之多。2016-2019年的永續債規模分別為7.8億、45.53億、39.62億、39.68億元。
與此同時，藍光發展的少數股東權益也出現了大幅度增長：2017-2019年少數股東權益分別為45.02億、113.3億、199.07億元。藍光發展的少數股東權益甚至已經高於所有者權益，但少數股東權益明顯低於淨利潤。業內人士評論，少數股東的付出與回報不相匹配，意味著存在“明股實債”的可能。
04
拿地收縮VS全國化佈局
2019年，藍光發展通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等新增項目48個，總建築面積約1121萬平方米。報告中稱，新一線和二線城市佔比60%，強三線佔比40%。
而事實上，藍光發展2019年雖然在成都、重慶、西安、天津、福州、昆明、貴陽、福州、杭州、南京、南昌等二線和省會都有新增項目，但是二線核心城市佔比還不到一半。
2020年，藍光計劃土地投資總額不超過400 億元，較2019年計劃減少100億元。
一方面大費周章將總部東遷至上海，對標一線梯隊，另一方面卻減少土地投入，有意降速。外界看來，藍光發展陷入“糾結”的矛盾狀態，背後或與其降槓桿、降負債不無關係。
值得一提的是，過去幾年，楊鏗主張的地產+醫藥多元化發展，預備通過3D生物打印和醫藥業務轉型高科技行業衝擊規模效應，如今卻已少有提及。
在2019年業績報告中，藍光的醫藥板塊營業收入僅比上年增長5.35%，而營業成本則同比增長24.51%，毛利率下滑4.84%。
蜀道難，難於上青天。善於在川藏線上行走的楊鏗，如今一江春水向東流，未來如何描繪灣區圖景，把酒憑欄，且行且看。
