金地集團董事長凌克
樂居財經 王若君 發自深圳
曾經的“沒落貴族”金地集團（600383.SH，以下簡稱“金地”）正在通過大量合作開發實現規模飛躍。
2016年邁過千億門檻之後，時隔三年，金地再以合約銷售額2106億元的成績提前完成曾經立下的flag。
年報顯示，金地2019年實現簽約銷售金額2106億元，三年複合增長率達35.9%，超額完成三年衝擊2000億規模的目標。同期，實現營業收入634.20億元，歸屬於上市公司股東淨利潤100.75億元，分別同比增長25.1%和24.4%；實現每股基本收益2.23元，同比增長24.58%。
“2020年總體目標制定還是會爭取保持一定的增長”，對於後疫情時期公司復工復產情況，金地方面表示，截至4月中旬，金地集團在建工程操盤項目整體復工達100%，隨著疫情逐步得以控制，公司預計受疫情影響後移的需求將逐步得到釋放。
合作開發佔比高
年報顯示，金地2019年簽約面積1,079.0萬平方米，簽約金額2,106.0億元，分別同比增長22.9%及29.7%，複合增長率達35.9%，實現了三年翻番。
規模增長帶來了營收與利潤的優異表現。營收同比上升25.1%至634.20億元，歸屬於上市公司股東淨利潤同比上升24.4%至100.75億元，加權平均淨資產收益率20.14%，同比增加了1.48個百分點。
不過，從投資收益來看，2019年金地的投資收益同比增長46.33%至59.76億元，其中來自聯合營企業的投資收益約50.18億元，佔總投資收益的83.97%，比上一年增加了約12個百分點。
此外，財報顯示，2019年金地的少數股東權益為282.75億元，同比漲41.18%，歸屬於母公司的股東權益合計為540.94億元。其中，少數股東權益/歸屬於母公司的股東權益=0.52，可見金地為了實現規模衝刺，聯合開發的比較仍比較高。
大量的合作開發雖然能起到降低成本和快速提振規模的作用，但是合作開發畢竟是把雙刃劍，近年來，金地因權益土儲佔比偏低而飽受爭議。
截至2019年年底，其土儲總面積為5233萬平方米，其中權益土地儲備約2,802萬平方米，權益土儲比例約53.54%。而在當下的主流房企中，權益佔比大都在70%以上。
據華泰證券的最新研報，2018年以來，金地拿地權益比持續回升，2019上半年新增土儲權益比例大幅回升至59%，帶動存量土儲權益比較2017年低點提升3個百分點至54%。
“隨著深耕核心城市進入收穫期，金地的綜合毛利率在逐年穩步提升，相比龍頭和行業平均水平明顯領先，僅次於華僑城和金融街”，華泰證券認為，隨著拿地權益比的提升，金地盈利規模和質量有望延續穩健增長。
經營性現金流轉正
不斷優化整體債務結構，使金地繼續保持了融資成本優勢。
在負債結構方面，報告期內金地一年內到期的計息負債合計350.5億元，佔比為37.0%；一年以上計息負債597.1億元，佔比為63.0%；在償債能力方面，報告期內，金地持有貨幣資金餘額為451.42億元，現金覆蓋倍數達1.29，現金利息覆蓋倍數達3.5，短期流動性保持充裕。
根據克而瑞統計，2019年末50家房企的加權淨負債率約為77.93%。而同期，金地的淨負債率為60.24%，遠低於行業平均水平。
在融資成本方面，由於2019年整體融資環境持續保持收緊，以及原有低成本的公司債陸續到期，房企的平均融資成本上升明顯。克而瑞數據顯示，50家典型上市房企的平均融資成本繼續上升至7.13%。
在這樣的背景之下，金地先後完成了30億元超短期融資券、14億元資產支持票據、5.5億美元境外債的發行。2019年金地加權平均融資成本僅為4.99%，已連續四年低於5%。
金地亦在加強現金流管理。年報顯示，金地的經營活動產生的現金流量淨額在此前連續兩年為負後，2019年回正達78.99億元；籌資活動產生的現金流量淨額則是每年為正，2019年錄得51.14億元，大幅減少76.03%。
截止2019年末，金地持有的貨幣資金餘額為451.42億元，現金覆蓋倍數（貨幣資金/短期借款+一年內到期的有息負債）達到1.29，現金利息覆蓋倍數3.50，短期流動性保持充裕。
