房地产领域案件现场检查方法与技巧
（浙江省海宁市市场监督管理局 张叶伟）
自2018年启动“难点领域攻坚克难专项行动整治”以来，海宁市场监管局以“不忘初心，牢记使命”主题教育为指引，聚焦严打社会敏感度高、事关群众切身重大利益的房地产违法行为。通过联合住建、规划等部门定期对在售楼盘进行全覆盖检查，突破案件难点问题，重拳打击各类违法行为，取得了案件数和罚没款的新高，为打造“放心消费长三角”，优化营商环境贡献了力量。当然，房地产领域案件的查办也是探索的过程。本文就近两年房地产领域案件过程中现场检查的方法与技巧稍作总结，供执法同仁参考借鉴。不当之处，望批评指正。
一、案件查办准备工作
（一）斗争思想准备。房地产领域违法主体主要为开发商和代理销售商。在市域范围内能够拍得土地并开发商品房项目的当事人，一般都具有强大的社会网络。当事人背后的社会关系错综复杂，且往往会通过联络上层建筑的方式试图影响案件查办。因此，查办房地产案件中首先要做好的就是斗争思想准备。要有 “以人民为中心”的情怀和使命担当，上下统一思想。要把案件查办作为保障群众切身利益的有效手段，将执法融入到“全心全意为人民服务”的实践中，才能有强大的精神动力。同时，提升斗争能力，敢于碰硬，并全力以赴破解各种“拦路虎”，最终实现案件成功办结。
（二）检查方案准备。与任何执法检查一样，在执法行动前必须要有周密细致的方案，做到“胸怀大局”，不打无准备的仗。要明确执法检查的实施主体，邀请联合检查的部门，事前做好沟通协调，明确各自分工。要明确检查的目的和任务，针对可能存在的违法行为作“头脑风暴”式的讨论和事前“路演”，在违法行为定性、法律适用等方面取得初步一致意见，从而做到“有的放矢”。要明确执法人员的构成，根据可能存在的违法行为，指派具有工商、物价等方面专业执法技能的干部共同组成检查组。同时，要根据行程安排，将投诉举报较为集中、历史检查情况较差的企业进作为重点检查对象，并制定检查行程表。对拟检查的对象，要综合运用“电子登记平台”“信用信息公示系统”等平台掌握企业基本情况，做到“知己知彼”。如果是投诉举报类核查，更要就举报内容作法律分析，明确取证要点。
（三）执法装备准备。作为执法人员，无论是否查办房地产领域案件，都需要常备执法办案包。检查前务必检查好各类检查装备，包括移动执法箱、电子数据取证软件、执法记录仪、录音笔、相机等装备。准备好执法装备的目的，是为了在现场通过法定程序当场固定各类违法证据，以掌握案件查办主动权。具体来说，办案包内必须有现场笔录、查封（扣押）决定书、财物清单、询问通知书、法律文书送达地址确认书、授权委托书、送达回证、责令改正通知书、责令停止发布广告通知书等常见文书。此外，要备有印泥、封条、胶带、剪刀等小件。还可以存放含有文书模板的优盘，光盘刻录机和空白光盘。移动执法箱、执法记录仪、相机、录音笔等要确认充满电，必要时可带备份电池，并保证使用功能完好。此外，要检查行政执法证有效期，统一规范着装。
二、案件查办现场检查
（一）现场检查的步骤
1.事前联络。开展房地产检查时，如果与住建部门开展联合检查时，可能住建部门会事先联系开发商落实接待人员。一般开发商的重点都会放在住建部门的检查事项上，因此事先联络对市场监管部门违法行为的查处并不会带来“打草惊蛇”的后果。但随着案件查办的日益增多，开发商对市场监管部门可能检查的重点有所了解。因此，必要时可事先与住建部门沟通，采取不打招呼方式直接赴现场检查。如果是举报类线索核查，则一般不能提前联系，避免在检查前证据被销毁。
2.确定地点。一般房地产领域检查时，主要赴售楼中心进行检查。而开发商营业执照登记地址往往与项目地址和售楼中心地址不尽相同。检查的重点应该着重于售楼中心，宣传的内容一般都在售楼中心有所展现。当然，要确认开发商的售楼中心数量，一般仅为一个。如有多个，必要时可同步开展检查。除售楼中心以外，还应当检查网络宣传方面。主要是微信公众号、公司主页以及其他网络宣传内容。
3.实施检查。在检查前，应当根据执法“三项制度”的要求，全程打开执法记录仪。在进入售楼中心前，应提前对售楼中心进行拍照。拍照重点是售楼中心展示的楼盘名称、门牌号等，以确认检查的对象。对售楼中心外部展示的宣传旗帜、桁架广告等内容也可提前查看内容后拍照记录。进入售楼中心后，要告知检查人员身份，亮明执法证件。检查时，多看少说，全面对售楼中心进行检查，全面拍照。对举报内容针对性核查，并对涉嫌违法的内容进行提取固定。遇到规划真实性等问题，可提前通过电话初步确定是否真实。在完成所有必要的检查与确证后，便可要求现场人员通知售楼中心最高负责人接受现场询问。
（二）现场检查的内容
在进行检查检查时，需要根据房地产领域宣传特征，在自主检查的同时，要求售楼中心现场提供已开展的所有宣传的材料底图，询问所有宣传方式。重点检查以下方面:
1.宣传单页、折页、杂志。一般在售楼中心进门处架子上摆放，也可能是销售人员现场发放。常见可能的问题有：以项目到某一位置的时间代表距离；宣传学区等就学承诺内容；使用绝对化用语；宣传虚假的内容；标注最终解释权规本公司所有；未标示预售许可证号；未标示代理公司名称；含投资回报承诺的内容；引用数据未标明出处；规划或在建项目未标注项目状态等等。
2.沙盘模型。一般在售楼中心中央位置，为楼盘项目的模型。可能存在的问题有：模型与实际交付的房屋明显不一致；模型顶部摆放“售罄”牌子但实际仍有房可售等等。
3.区位图。一般在售楼中心悬挂在墙上，有些为喷绘布，有些为金属板，有些有亚克力带背景灯。区位图中可能存在的问题在于区位图中标示的规划内容与实际不符；区位图中项目位置与周边配套的比例关系不符合实际等等。
4.展板、宣传板。一般在售楼中心通过摆放形式或者悬挂方式展示。宣传内容中可能存在的问题与宣传单页等大同小异。
5.旗帜。一般在售楼中心外部过道两侧插在地面，也有在售楼中心悬挂。宣传内容可能存在的问题也与宣传单页等大同小异，但因为面积小，宣传内容并不多。
6.桁架广告。一般在售楼中心外部，或者建设项目的外部围挡。可能存在的行为也与宣传单页等大同小异。
7.现场宣传音视频：有些通过售楼中心悬挂的显示屏或者广播进行宣传。可能存在的问题为虚假宣传。
8.销售人员宣传词及现场宣传用语。一般在售楼中心由销售员现场讲解中获得，宣传词一般都是有事前培训，可在售楼中心办公室等场所电脑内或者纸质文书中获取。可能存在的问题也为虚假宣传。
9.微信公众号、官网等宣传内容。有些开发商申请开通了微信公众号，也有些开通官网，并通过网络方式对外宣传楼盘情况。执法人员可通过现场手机端搜索或者询问当事人的方式获取路径后，对宣传内容进行检查。可能的问题与宣传单页等存在的内容类似。
10.销售人员朋友圈宣传内容。可通过销售人员手机微信查看，需要注意检查技巧，引导销售人员截图后导出打印。可能存在的问题为虚假宣传。
11.价格公示表。一般在进门处有公示区域，有营业执照、预售证等，价格公示为其中之一。价格公示需要公示每一套房屋的价格，一般通过纸质本的方式公示。可能存在的问题是未按规定明码标价。
12.销控表。一般在售楼中心显著位置有展示销售情况的销控表，此为住建部门要求。可能存在的问题是实际销售情况与销控表展示的销售情况不符。
13.格式合同。如商品房销售合同之类的合同一般都是由省局备案的格式合同，一般情况不存在问题。也可对其他可能存在的格式合同进行检查，确认是否存在霸王条款等违法行为。
14.有奖销售。一般售楼中心在销售期间会举行抽奖活动。可能存在的问题有：抽奖式的促销活动最高奖金额超过五万元；中奖种类、数量、兑现方式等信息不明确，影响兑奖；虚假的有奖销售。
（三）现场取证的要点
1.提取相关证据。（1）直接证据。对于检查中发现可能存在违法问题的，要现场固定相关证据。对宣传单页、折页、杂志等载体，直接提取物证；对格式合同提取复印件；对价格公示牌复印相关纸质文本；对微信公众号和官网信息进行截图后打印，公众号要对公众号主体信息进行截图；对现场音视频信息要在后台对相关文件进行只读操作后提取，或者现在刻录光盘；对销售人员朋友圈内容要求其截图后打印；对销售人员销售词要配合现场销售讲解进行取证，通过执法记录仪录像固定；对有奖销售的，要现场提取最高金额奖项的采购发票；对沙盘模型、区位图、展板、宣传板、旗帜、桁架广告、销控表等内容都需要通过拍照方式固定内容。（2）其他证据。现场提取当事人营业执照复印件、预售证、现场接待人员身份证复印件、销售代理合同复印件、代理销售公司营业执照复印件及备案登记证复印件、有关宣传内容委托设计制作印制合同复印件、相关费用支付凭证与发票复印件、宣传单页交货数量确认单等证据。
以上取证过程中要确保执法记录仪全程录音录像，并及时将视频刻录至光盘作证据。对相关宣传介质内容，现场应该尽可能获取设计底图，并将底图打印后作为证据留存。
2.制作现场文书。检查现场应做好分工，专人负责与当事人负责人交谈并进行执法教育，其他人员做好现场文书制作等工作。（1）现场笔录。可通过移动执法箱以电子版方式制作现场笔录；（2）照片确认单。以手机为热点，将移动执法箱笔记本电脑端连接至热点后登录微信等工具，将手机拍照后的照片通过文件传输方式传送至笔记本电脑。在笔记本电脑当场制作照片确认单；（3）法律文书送达地址确认书。要现场交由当事人确认送达地址信息，便于后续当事人不配合导致送达困难；（4）询问通知书。通知当事人接受询问调查的时间、地点及需要提供的材料。（5）责令停发发布广告通知书或者责令改正通知书。责令当事人停止发布广告，限期改正违法行为。
此外，应当在现场向当事人提供空白的授权委托书。告知当事人如在法定代表人无法接受调查的情况下，通过法定代表人签字并在企业盖章后可授权其他人员全权接受调查。实际受委托人一般为熟悉情况的现场接待检查人员。
3.有关人员确认。所有现场制作的文书以及提取的证据材料中都需要现场接待人签字确认。一般售楼中心无公司公章，可暂时由现场接待人按手印确认，在时候调查过程中要求盖章补正。
对于现场多余的宣传单页等宣传资料，可按照《广告法》进行扣押。也可由当事人制作主动上交并委托销毁的材料后，再由执法人员带回。其他违法情形，由当事人采取合适方式及时整改。并要求当事人在整改后及时提交含整改照片与整改内容记录的整改报告。该整改报告也可作为当事人对违法行为的认知和改正程度的证据，据此作出从轻或者减轻处罚的证据。
通过以上步骤开展针对房地产领域的检查，往往可以取得预想的执法成果，也可以避免当事人后期不配合可能引发的办案困难。严格按照法定程序依法开展检查，是提升执法能力、磨炼法制思维的必备准则。同时，只有严谨规范的检查，才能取得能够充分证明违法事实的证据，使案件办成铁案，经得起复议和诉讼的考验。近两年，海宁局的不少案件都获得了市领导批示肯定、优秀讲评案例、十大典型案例等荣誉，这些与执法人员严谨、细致、沉稳的办案风格不可分割。房地产领域案件的查办也树立了海宁市场监管局办大案、办铁案铁军形象，充分体现了全心全意为人民服务的初心。
