來源 界面新聞
第一季度尚未結束，首創置業已經在為企業規模的穩健擴張“未雨綢繆”。
3月27日，首創置業發佈公告，與首創證券及其他承銷商訂立協議，在中國以一批或分批形式，發行規模總額不超過100億元的境內公司債。這是進入今年以來，地產企業中，發行規模較大的一筆境內公司債。
對於此次發行公司債的理由，首創置業董事會在公告中表示，這將有利於公司進一步保持債券融資渠道通暢，並能優化融資結構，降低融資成本，進一步提升公司市場競爭力。
今年3月8日，首創置業公佈的業績顯示，2018年實現簽約額706億元，同比增長26.5%；簽約面積為306.3萬平方米，同比增長27.6%；營業收入達到232.57億元，同比上升9.23%；毛利潤60億元，同比上升5.36%；每股基本收益為45分，末期派發股息每股0.22元，同比增長4.76%。
過去一年，地產行業不論在融資斷還是市場端，都受到較大阻力。特別是一線城市及熱點二線城市，受政策調控及項目預售證審批放緩的影響較大，項目推盤速度及銷售進度均受到影響。長期以來，一、二線城市一直是首創置業的佈局重點，在市場發生反轉、銷售和區域客戶都發生較大變化的情況下，首創置業的簽約規模雖然距離去年初定檔的800億元略有差距，但簽約量依然突破歷史紀錄，保證從2014-2018年間，年複合增長率達到30%的行業內穩健水平。
對於未來的發展態勢，首創置業高層也表達出“先穩再發展”的態度，對今年的規模目標重提800億元。從未來三年的發展計劃來看，對於行業和企業發展也頗具信心，計劃在三年實現累計簽約額3200億元，毛利率維持在25%以上，淨資產負債率降至120%以下的業績目標，實現既保證規模，又保證企業健康運營。
隨著今年市場呈現出復甦跡象，首創置業也適時抓住機遇調整推盤節奏，推出合適產品。截止今年3月末，公司已實現簽約金額139.1億元，同比增長63.2%；累計簽約面積56.7萬平方米，同比增長35.6%，銷售速度提升明顯。
而從上述融資準備也能看出，規模發展仍然是首創置業發展的重中之重。不過，和前幾年企業競賽式的迅速擴張不同的是，首創的步伐更加沉著，發展更加穩健，在保證企業產品質量、產業多元、優化佈局的基礎之上，形成跨越式發展，實現“做大、做強、做優”的目標，是這家老牌國企發展的應有之義。
擴大土儲，重倉三大城市群
房企要做大做強，土地儲備量一直是擴展發展的基石。面對日趨激烈的市場競爭，首創置業在過去一年做了充足準備。2018年報顯示，首創置業去年總投資額達到485億元，其中通過一二級聯動、併購及合作開發等方式，獲得二級開發項目27個，總建築面積409.3億元，二級土地總投資額409億元，同比增長11.3%。截止去年末，公司擁有總土地儲備面積1255萬平方米，貨值超過3000億元，較2017年底儲備量增長15%以上。
從儲備佈局和比例來看，京津冀、長三角、粵港澳大灣區是投資聚焦的核心，一、二線市場仍然是佈局重點。其中，京津冀、長三角和大灣區貨值配比分別為57%、19%和5%，京津冀所佔的核心地位仍然不可動搖。從收入表現來看，京津冀在過去一年也給首創置業帶來不俗的業績，僅北京去年就實現392億元的簽約量，同比增長74%，區域優勢明顯。
去年首創置業副總裁徐鍇就曾表示，京津冀是公司發展的絕對核心，佔公司未來投資的半數以上。2018年，公司通過土地一二級聯動，零溢價新獲北京、天津11幅地塊，為公司補充了充足的低成本土地資源。同時，新獲北京懷柔棚改項目和河北張家口一級開發項目，規劃建築面積合計約130萬平方米，在建和簽約項目累計達23個，土地面積超3000萬平方米。今年2月，還通過旗下金融平臺首金資本新晉獲得北京平谷金海湖項目，定位改善和度假型產品，加強在傳統主力地區的優勢。
根據計劃，未來長三角和大灣區將佔20%-25%的投資比例，從目前的佈局配比上，這兩大城市群還有不少成長潛力。自2014年首創置業進入上海以來，對長三角地區有步驟地逐漸深入，不但在上海拿下浦東、新浦、楊浦等項目，同時還在2017年佈局杭州。就在今年2月，首創還首次進入蘇州，在長三角市場形成鼎立之勢，區域佈局進一步深化。
粵港澳大灣區，則是首創置業的著重發力點。今年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒佈，將粵港澳大灣區定位為充滿活力的世界級城市群，提出以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎，支持珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等城市發展成為具有競爭力的重要節點城市，粵港澳大灣區的重要性可見一斑。在這一行業競爭最激烈的區域，首創置業做到提早佈局，去年首次進入了廣州、佛山兩地，形成了深圳-廣州雙核引擎，進一步完善在大灣區核心城市佈局，加大區域優勢。
與此同時，首創置業也在尋找具備發展活力和潛力的城市，擇機進入新市場。今年3月，首創聯合閩系房企拿下廈門地塊，首次進入福建市場，而廈門一度是熱點二線城市的“四小龍”之一，福建則是華南地區極具經濟活力的區域，首創正嘗試在更多有潛力的市場尋求機遇。
在今年3月的年報季上，多位行業頭部掌門人均表達出，今年一、二線市場回溫，三、四線市場下探的預判。數據顯示，到去年年底，首創置業在一線和熱點二線城市的土地儲備佔比分別為55%和32%，約佔總儲備量的90%。
根據規劃，今年預計新增供貨為727億元，三大城市群佔比接近80%。在強投資戰略部署下，今年一季度獲取土地平均溢價率僅為9%，為後續的質量發展提供保障，可見首創置業為市場蓄力做了充足準備。
高效運營，優化融資結構
作為一家市屬老牌國企，在行業大發展的背景下，不僅要跑得快，還要跑得穩。如何在“快週轉，強投資”的目標之下，同時獲得穩定的財務支持，以及高效的經營運轉，是考驗一家房企長久發展的核心。
從過去一年的年報來看，首創置業在財務上仍然表現出穩健的發展態勢。去年首創置業毛利率達到26%，和上年基本持平，仍然保持行業較高水平。在去年充分融資、加大投資的情況下，到去年年底保持總資產負債率77.49%，和上年77.42%的水平基本持平，資產負債率基本保持穩定。債務結構上，一年內到期債務佔比27%，較去年年初的43%大幅下降16個百分點，大幅降低短期償債壓力。
事實上，過去一年，金融監管加強、去槓桿、信貸緊縮的大背景下，渠道趨緊、成本上升是行業融資的主旋律。中指研究院數據顯示，2018年房企綜合融資成本較上年上升1-3個百分點，企業間分化加劇。
在這一背景下，首創置業憑藉國企信用優勢和良好的資本形象，保持了穩定的融資成本。到去年年底，存量債務平均融資成本5.45%，僅比2017年5.07%的融資成本高0.38個百分點，在同行業保持較低水平。
同時，在債券市場直接融資還創下多個發行紀錄，年內完成5億美元債券發行，票面利率3.875%，創2018年以來最低美元債發行利率；下半年發行的二期公司債，其中三年期利率4.16%，五年期利率4.50%，創年內同期限房企公司債券利率新低。另外，新發行了總計40億規模的銀行間永續中票，3+N年期的平均收益率僅為6.2%，是當時地產永續中票發行單筆最大發行規模和發行利率新低。
通過永續中票的申報與發行，首創置業成功打通銀行間市場這一最大的債券市場與債券融資渠道，對後續資本市場融資有重大意義，並進一步優化了公司債務期限結構，有效促進公司財務的安全與穩健。
今年3月，首創置業公告表示，正於近期考慮進行供股計劃，預期每10股本公司現有股份，將發行不多於5股供股股份，已發行股份總數預計將不超過50%。這是自2006年增發以來，首次進行供股計劃。首創置業高層在業績會上表示，供股目的是為了改善股本結構，改善公司目前股本融資受限、核心資本不足的情況，並可以降低公司負債比率，為未來更多項目投資和發展空間做準備。
從融資端優勢和供股計劃來看，首創置業一方面利用自身優勢獲得資源，另一方面通過各種方式適應行業的市場化進程，以標準化流程提高企業運營效率，降低成本。最為明顯的就是在去年提出“拿地3個月報建、6個月開工、9個月開盤”的“369”的快週轉標準下，項目開盤平均速度提速58天，一些核心城市項目甚至超越這一標準，實現當年拿地當年開盤的。
另外，自2016年開始實施的“3300行動”，通過三級成本科目或分部分項細度的精細化成本測算，固化各區域、各業態剛需類產品的單方運營成本標準，當年實現優化目標成本3.8億，建安成本優化1.38%，總包結算變化率控制低於2.5%，同時對超過1000家供應商優勝劣汰，為提升品質、優化成本奠定了堅實基礎。
多元創新，探索行業新領域
從“黃金十年”到“白銀時代”，中國房地產大紅利的遠去已是行業共識。如何在多遠業務上尋找出路搶佔先機，是近年來地產企業不斷探索的方向。
首創置業自2009年進入商業地產領域以來，通過首創奧萊項目，已經先後在一、二線城市和消費熱點城市完成商業佈局，進入“新零售”領域。到去年年底，首創置業實現布奧萊佈局17個城市，其中開業10個項目，全年營業額同比增長58%達到51億元，距離“2020年20城”目標僅一步之遙。
去年首創置業還投入76億元，用於在長租公寓、文創與高科技產業地產等創新領域。其中，近年來在行業最熱的長租公寓領域內，首創置業已經快速佈局併入市。北京房山和園和天津雙港和寓已於去年9月和10月先後開業，北京房山和園和優客工場合作，融入居住、娛樂、商業、服務等多項功能，實現建設成為具備職業和居住為一體的，新型青年活力社區，而這一運營模式也已得到初步驗證。
在這一基礎上，首創置業還發揮國有企業優勢，抓住集體土地租賃政策機遇，在位於北京東南五環的朝陽十八里店，獲得總建面積43萬平方米、北京最大的集體土地租賃項目，未來可提供上萬套房源，對於首創置業在一線城市長租公寓領域的市場佔有率，提供了有效補充。
而在文創行業，由磚牆廠房改造的郎園創業園，已經發展到第十個年頭。去年，郎園Vintage項目租金達12元/平/天，成為全國唯一租金高於CBD辦公的文創園，入駐企業實現年產值106億元。這樣的運營成績也在業界獲得認可，並通過管理運營輸出，落地到石景山的郎園park，以及朝陽郎園station等項目之上。同時，還在去年獲得北京詠園和傳媒經營總部項目，其中位於北二環核心區的詠園，定位非遺創新發展平臺示範園，未來將彙集30多個行業非遺資源，預計將在2019年開園。
與此同時，首創置業也在嘗試在高科技產業地產領域發力。去年11月，首創置業位於中關村的IC-Park項目開園，已經引入超過30家高科技企業入駐，入駐企業年產值預計超過270億元，平均每公頃產值達到40億元，是行業標準水平的5倍。
從傳統住宅地產，到“新零售”商業地產，再到創新型多元產業項目，在豐富土儲、優化財務結構的基礎上，首創置業一直在進行多種嘗試。通過城市聚焦，產品強化，產業多元，讓企業在加速規模化的道路上，做到保質增長，穩健發展。
