前幾天發了一篇文章是關於西安房地產市場數據的展示，然後又朋友留言說文章忽視了房子的投資價值。
這篇文章我們詳細的論述下房子的投資價值。
投資價值是指資產對於具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。
我們普通老百姓的理解就是我買了這個東西之後，它具有保值升值的空間。
從這點上來說，所有的稀缺性商品都具有投資價值。
稀缺成就價值
什麼是稀缺就是供給小於需求。這個缺口越大，所具備的投資價值越大。
從這點來說，毫無疑問房子在以前是具有投資價值的。而且在以後，在某些局部城市也具有投資價值。只要它具備稀缺性。
所以說房子具不具備投資價值，要一分為二的看，在房子稀缺的區域或城市，它就具備投資價值，在房子不稀缺的城市它就不具備投資價值。
那麼重點來了，到底哪些地區房子稀缺，哪些地區房子不稀缺呢？
這就需要從城市的吸引力、當地財政的狀況來綜合分析了。
越是依賴土地財政的，實際長期來看，本地區的房子越不具備投資價值。越是不依賴土地財政的，本地區的房子越具備投資價值。
為什麼呢？
如果當地的財政大部分是土地財政，那就意味著其它行業創收能力薄弱，居民就業、收入都會受到限制，那麼其購買力自然也就受到影響，主要房地產市場都依賴外地購買者，而外地購買者購買的目前無非是投資或者遷入。
房子彌補財政的缺口
投資不用說，因為當地購買者的經濟受限，自然只能再賣給外地投資者，市場受眾狹小。
如果是遷入者，由於當地眾多企業規模偏小，收入受限，遷入者人數也會有限。自然房價增幅也就有限。
中國的房地產市場的稀缺，本質上是由於政府的土地財政，政策性造成的房屋稀缺。並不是真正的房屋稀缺。
另外中國的房地產市場客觀上成了貨幣超發蓄水池，這是我們這麼多年來房屋價格上漲的根本原因。
既貨幣超發造成了房價上漲。當然這個問題比較複雜，總的來說，房地產作為貨幣超發的蓄水池功能是功大於過的，由於它的存在，沒有引起其它產品的瘋漲，從而保持了整個市場的平穩增長。
這一塊我們不做過多探討，回到房子的投資價值。
剛才大概說了房地產市場的普遍現象，那麼具體怎麼分析一個城市房價的未來走勢呢？
很簡單，建一個基本的模型。
算法模型
這個模型裡面需要幾個數據維度。
1、城市的吸引力輻射範圍。
2、本城市的人均收入水平和輻射範圍的人均收入水平。
3、以上範圍內高、中、低收入的比例模型及人群佔比模型
4、輻射範圍內的城市化水平。
5、本城市的GDP構成模型。
6、本城市中低層行政機構的綜合服務效率模型。
7、本城市輻射範圍內的能源礦產等能源分佈和儲備模型。
8、本城市金融、投資吸附能力模型。
9、國家政策影響模型。
10、突發事件調參模型。
根據以上10個維度，建立不同的全數據分析模型，然後根據每個城市的具體情況再調節不同的參數，以歷史數據和可參照城市作為訓練參照項。
可以很精準的預測到未來本城市的房價走勢。
實際本模型也適合於每個區和樓盤，只不過具體樓盤需要的數據維度不一樣而已。
比如上面。
1、城市吸引力輻射範圍，改為交通輻射範圍和品牌輻射範圍兩個維度。
等等。
在這裡不展開分析模型和算法，我們直接說結果。
中國293個地級市分別：河北省數量11個、山西省數量11個、內蒙古自治區數量9個、遼寧復省數量14個、吉林省數量8個、黑龍江省數量12個、江蘇省數量13個、浙江省數量11個、安徽省數量16個、福建省數量9個、江西省數量制11個、山東省數量16個、河南省百數量17個；
湖北省數量12個、廣東省數量21個、廣西壯族自治區數量14個、海南省數量4個、貴州省數量6個、雲南省數量8個、西藏自治區數量6個、陝西省數量10個、甘肅省數量12個、青海省數量2個、寧夏回族自治區數量5個、新疆維吾爾自治區數量4個。
其中不到8個在未來的10年甚至更長的時間有增值保值的空間外，其餘285個的城市的絕大多數區域的房子將分別在2025年-2030年達到峰值，然後平穩和調頭向下。
就是說這些城市大多數區域的房子並不具備投資價值，特別是期房。
當然我們說調頭向下並不是說房子崩盤，大多數的房子也不會崩盤，因為畢竟貨幣寬鬆是個全球化趨勢，我們也不能避免，因為貨幣寬鬆房子也會維持的一定的價格。
如果非要給一個下跌幅度的話，那麼這些區域房屋下跌的幅度不會超過30%。大部分在10%-20%。
如果非要給一個拐點時間那麼最早從2025年開始，最晚從2032年開始.
個別房屋或小區會出現有價無市的窘境。
當然給出這個值是沒有調用突發事件參數模型。
在這裡強調下突發事件參數模型主要包括：戰爭、地質和氣象災害、瘟疫、金融危機、能源和糧食危機、恐怖事件等六大類。
不同的城市所受的干擾是不同的。
關注我，只發理性聲音的數據和AI行業先行者
