“十四五”房地產發展新理念：增強消費功能、弱化投資功能
“十四五”規劃建議在房地產問題表述上，在強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”的同時，提出了“促進住房消費健康發展”的概念。而在此前，用的是“穩定住房消費”。雖然只有兩個字的區別，但是，從“穩定”到“促進”，顯然在內涵上有了一些新的變化。
應當說，“穩定”既有主動的一面，也有被動的一面，既可以認為房地產市場不會出現明顯變化，也可以認為房地產市場會發生一些變化，既可以維持現狀，也可以對現狀做一些調整，從而達到穩定的目的。市場興旺是穩定，市場低迷也是穩定，消費慾望大可以帶來穩定，消費慾望不強也能夠形成穩定。只要穩定，就算達到目的。
“促進”更多體現的是積極、主動的態度，是要通過促進消費來穩定房地產市場，推動房地產市場健康有序發展，發揮房地產市場對經濟、對消費的促進作用，更加充分地體現“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。
事實也是，無論是“房住不炒”還是“因城施策”，出發點都不是遏制房地產市場、讓房地產市場低迷，而是要解決房地產市場過度發展、房價過快上漲、廣大居民購房壓力過大的問題，是不想讓房地產衝擊其他方面、尤其是實體經濟，不想讓房地產成為造富的平臺和對經濟結構帶來衝擊。只要房地產市場能夠健康有序發展，調控政策就能退出，就能由市場來對房地產市場進行調節、對房價進行調節、對居民購房行為進行調節。
而這，顯然需要對房地產市場認知做出有效調整，要改變目前房地產市場投資功能過強、消費功能過弱的格局，有效增強房地產市場的消費功能、弱化房地產市場的投資功能，讓消費成為推動房地產市場健康穩定發展的動力，讓消費改變地方政府和企業對房地產市場的認識，從而讓房地產成為國內大循環的重要內容之一，成為新發展格局的推動力量，而不是阻礙力量。
要知道，中央提出“雙循環”新發展格局，既是為了應對疫情的需要，更是經濟轉型、實現高質量發展的需要，不僅是針對眼前的經濟發展，也是為了長遠的經濟發展。房地產作為國民經濟的重要組成部分，不可能遊離於“雙循環”之外，更不可能因為滿足居民住房需求而出現嚴重問題。而“十四五”提出的“促進住房消費健康發展”的要求，就是為了更好地發揮住房消費在“雙循環”中的作用。
而“十四五”提出的住房消費，顯然也不是此前用投資來強推消費的概念，而是依據廣大居民需要，由市場和居民購買能力來決定住房消費變化。這裡所說的住房消費，也不僅僅只是購房消費，也包括租房消費，包括住房條件改善、住房設施完善、住房功能優化、住房品質提升、住房格局調整等。即便是中低收入階層，也不僅僅以居住為唯一目的，改善住房條件也是非常重要的方面。
這也意味著，地方政府和開發企業都要深切地認識到，“十四五”不可能再讓投資推著房地產市場向前走，不可能再允許地方建造更多的空置房、庫存房，而是要依據居民需求，科學制定投資規劃，合理安排商品房和租賃房比例，有效提升租賃房佔全部住房的比重。深圳正在積極參考新加坡的住房模式，穩定提升租賃房的比重，力爭租賃房佔全部住房的比例能夠達到一半左右。其他地方也要根據自身需要，穩步提高租住比重。如果租房比重能夠超過50%，對房價將會產生積極影響，對解決中低收入階層的住房問題也會發揮非常重要的作用。
而按照“十四五”規劃建議提出的房地產市場的目標和要求，對住房投資、尤其是炒房將會要求更嚴、打擊更力。特別是炒房，會在“十四五”期間予以更為嚴厲的打擊。那些試圖通過炒房獲取暴利的行為，將見一起、打一起，決不手軟。這樣一來，地方政府也就需要打破領先房地產投資來拉動經濟的觀念，確立科學發展的理念。
也正因為如此，地方在編制“十四五”規劃時，在房地產問題上，一定要注意把握好尺度，要在深入調查研究的基礎上，提出合理目標和計劃，不要再打房地產市場投資的主意，而要多做促進住房消費的工作。尤其是住房租賃市場，必須作為地方發展房地產市場、穩定房地產市場的主要目標之一，最大限度地發展房地產租賃市場，建立多層次的房地產租賃市場。尤其是國有房地產企業，更要在發展房地產租賃市場方面多做工作、多發揮作用。
