4月15日北京市规委再挂两宗住宅地块：
丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块，东南三环到四环之间。纯住宅用地，规划建筑面积55141平方米，起拍价29.56亿元，起拍楼面价53608.02元/平方米。容积率≤2.8，出让年限居住70年、商业40年、办公50年。不限价。
丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块，东南三环到四环之间。纯住宅用地，规划建筑面积88484平方米，起拍价47.44亿元，起拍楼面价53614.21元/平方米。容积率≤2.8，出让年限居住70年、商业40年、办公50年。不限价。
此前的3月27日，已挂出分钟寺村L-24、L-26地块（一起出让），规划建筑面积107437平方米，起始价57.19亿元，起始楼面价5.32万/平方米，用地性质同上。不限价。
这三宗地块整体建筑规模达到251067平方米，总起拍价134.19亿元。
这几宗地，很有点说头。
壹\朱老农的时代过去了
分钟寺村三宗不限价地块的一级开发全部都是珠江投资做的。据说珠江在此耕耘了大约20年，已投入数百亿用于该片区的拆迁改造。未来该片区还会有新的地块出让。
这就是朱孟依的特点，瞄准一个地方，真正深耕。他旗下的合生和珠江，那么多大盘，一个项目能卖十多二十年，没有一股韧劲和耐心是做不到的。比如，霄云路8号，早年收购来的，卖了10年还没到总规模一半；又比如，通州的珠江阙，好像是新盘，但老朱在这里已经默默经营好多年了。包括攸克君在内，都说过去多年合生创展销售规模上不去，但朱老农才不管这些议论呢，人家要的是高利润率，慢慢卖，不着急。当然每个大盘后面，都有大笔看不见的投入。
但一块地吃20年的朱老农式时代正在远去。合生创展集团（00754)）今年1月13日公告，朱孟依辞任执行董事和董事会主席，朱桔榕获任为董事会主席。80后的地产二代必然不同于1959年生人的老朱一代。
合生创展的拿地模式已悄然变化。去年在北京，合生几次出现在土地公开市场。是北京金茂府二期的四个股东之一；造甲村地块它还竞争到了倒数第二轮。销售规模多年徘徊不前的合生创展，去年实现212亿元，同比增长42%，这种增幅很久没有看到了。
分钟寺这几宗地，付出无数心血的朱孟依想不想要？当然想。但时移世易，以前有些一级开发地块还能设定若干限定条件，让其他企业干瞪眼；如今只能凭实力抢。尤其是像分钟寺这样位置好又不限价的地块，一挂出来，一批房企就围了上来。据攸克君了解，知名房企都摩拳擦掌要分一杯羹。
珠江投资即使志在必得其中一宗地，估计也要跟别的房企组成联合体。
贰\地块拆分卖的艺术
细心的朋友会注意到，3月27日挂出的分钟寺村L-24、L-26地块，是两宗地一起出让。但到了4月15日，L-39地块和L-41地块就分成两宗地出让了。
攸克君联想到了上海前些日子曝出的土地“围标”事件，恰好就发生在这两个时间段之间。2月25日挂出的上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，上海土地市场官网3月31日公示该土地的3个中标候选人为中海、万科和华润置地，三家得分为130分、130分和120分，三家进入最后的拍卖环节时，却只有中海举牌。于是，中海以起始价34.3亿元顺利拿下虹口地块。原来大家以为会争夺激烈的黄金地块却以零溢价成交，业内均大呼不可思议。因此才有了后来的刑事调查。
当然，也不排除是因为分钟寺L-39地块和L-41地块如果合在一起出让，起价太高，房企拿不动，政府也卖不出好价钱来。但L-24、L-26地块起价也高达57亿。
也许有人会问，拆成三宗地卖，也不排除会有围标吧。当然有这种可能性，毕竟北京之前也出现过事实上的围标现象。但拆成多宗地卖，要围标的话，难度比一宗地大太多了。再说了，上海围标调查事件就在眼前，谁也没这么大胆子吧。
总之，分钟寺这三宗地块，即使以溢价率20%计算，卖到150-160亿是没问题的，按3月份几幅地的热度，说不定溢价率能到30%以上。
叁\北京卖地节奏加快
据郭毅老师统计的数据，2019年北京除工业用地之外的土地出让收入为1687.22亿元（其中含住宅的土地出让收入1510.27亿元），比上年有所下滑。今年以来，北京供地步伐明显加快。
根据郭毅老师最新统计数据，一季度北京土地出让收入已达673亿元，位居全国各大城市之首。截至4月15日，北京土地市场待拍的住宅地块还有17宗（其中两宗是集体用地），除集体用地之外的15宗用地总规划建筑面积154万平方米，累计起拍价达404.41亿元。其中，不限价地块有8宗，占比远超2019年。
无须讳言，疫情之下，无论是北京还是其他城市，今年的财政压力增大了许多。如果土地出让收入能增加，这种压力可以缓和不少。
4月13日，攸克君写了一篇短稿，《中央重大信号：土地要素市场化，谁更受益？》，很多朋友没有在意，以为这是宏观政策的变化，与房地产市场没啥关系。其实，关系很大。不排除北京上海等一二线经济发达城市，未来增加用地指标的可能。
虽然一线城市短期内还将维持限价，但即使这样房企大多数项目也还是有点利润的，何况不少房企在这几个城市只追求能拿到地就行。比如，有大房企私下就跟攸克君说，分钟寺这种地块，没利润也干。如果发达城市能增加土地出让指标，房企与有荣焉。当然，现在拿地还是要讲实力。
