李一戈
我一位很好的朋友，今年春節期間，賣掉北京郊區的一套面積較大的房子，再貸款200萬買了北京城區的一套“老破小”。不用多描述，只說年份你就知道了：這是建於1950年代的房子。沒見過都能想象出來，這就是名符其實的“老破小”。
就這麼一套房子，動作還得搶，下手慢了就沒了。年三十看的房，房主說的條件都答應，大年初二去籤的合同，單價接近10萬。因為這是一套“學區房”。
那它旁邊有什麼知名學校？其實也不知名，就是普通的小學、普通的中學。聽了介紹才知道，中介把學區房也分為幾個檔次，什麼第一梯隊第二梯隊第三梯隊。第一梯隊無非是中關村一小二小黃城根小學這種，單價動輒十五六萬甚至二十萬。而朋友這套房子的價格介乎第二梯隊與第三梯隊之間，複雜而迷幻，也沒啥道理可講。
業內比較一致的看法，上海和北京去年底今年初的這一波房價上漲，是由學區房帶動的。其實，去年5月京滬也曾有過一次上漲，也是學區房鬧的。當然，我們說的是二手房。大城市的新房普遍限價，基本被控制住了。不過，由此帶來的一二手房價倒掛及其“打新”現象，則是另一個話題，這裡暫且不表。
在上海、北京早已是二手房交易量超過新房的大城市，要真正控制房價頗為不易。因為二手房市場化程度更高，基本是買賣雙方商談價格，政府部門很難直接干預。有些城市制定所謂基準價、參考價，起初更多是為了防止陰陽合同、逃稅之類的現象。在實際操作中，賣方會想出一些規避基準價的辦法，比如裝修加價、傢俱加價甚至字畫加價等等。
如果單純從市場調節的角度看，二手房交易既然是買賣雙方自主的市場行為，其他市場主體就不太好去幹預。但現實情況是，有其他非市場因素在擾動甚至左右二手房價格的形成。比如教育資源。學區房就是其中最典型的體現，房子之上附著或者說疊加了教育。
學區房更貴，並非我國獨有的現象。國外很多經濟發達城市，優質學校所在的住區，房價往往也高得嚇人。只是，不同國家的學區房各有其秉賦。比如，國外有些城市的學區房，除了房價本身貴，還有較高的房產稅（物業稅）稅率——這些稅的很大部分就是用於社區教育。
如你所知，2016年10月以來的這一輪調控，“房住不炒”的原則，換成另一句話就是，去投資化，讓住房迴歸居住的屬性。但住房的居住屬性，並不單單是“住”而已。以“住”為中心，還衍生出很多圓圈，比如教育、醫療以及商業設施配套等。
有人說，給孩子更好的教育，也是一種投資。我個人不太同意這種看法，它把孩子當成一種期望高價值回報的商品了。但為了讓孩子上學更近或者接受更好的教育而去購買特定住區的房子，你說這是為了投資還是為了自住，就很難嚴格定義了。
由於多數城市的學位是以房子為標尺來界定的，我個人傾向於認為，學區或學位是附麗於房子之上的東西，學區房比非學區房單價高出的那幾萬塊，就是學區房的附加值。教育的價格，就以如此直白刺眼的數字標註在大家眼前。學區與非學區，一套房相差幾百萬，誰還要說教育無用、知識無用？
教育的公平體現之一，就是教育資源的均衡化。多年來，各地政府在這方面作出了艱苦努力。但一個城區的成熟，包括地鐵等基礎設施的完善，教育醫療商業的配套，除了鉅額資金的投入，還需要漫長時間的積澱。
比如一個新區，如果入住的人口不到一定密度，別說商場，就是開個小店都支撐不起。北京的西城區教育資源好，因為它是北京的核心城區，很多學校是幾十年時間才積累起品牌、師資和生源的；海淀區則是由於重點教育科研機構雲集，一批中小學因之而生而盛，而且也經歷了幾十年時間的沉澱。而我現在租住的這個郊區，教育資源則薄弱得很。
如果非要給學區、給教育標價，20年前的學區房也理應比非學區房要昂貴，只是那時的房價不高，體現得沒那麼明顯。現在，學區房的價值因素被格外放大，加價普遍以萬為單位，一套房子動輒上漲幾十萬就不罕見了。
正因為學區房價格大漲擾亂了整個二手房市場，所以有的城市就很自然會把目光投向教育，加快中小教育改革的步伐。比如最近上海市發佈《高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，從2022年開始，全市高中錄取改為自主招生、名額分配和統一招生錄取三種方式。上海這次中考改革，就是試圖將教育資源均衡化的步子邁得更大一些。
有報道稱，這個辦法一公佈，上海有的學區房一夜之間就“跌”掉60萬。這是標題黨。所舉案例其實只是估價（詢價），連掛牌價都不是。再者，評估政策的影響，需要相當數量的樣本才行。少數幾個樣本說明不了問題，何況是孤例。據我們記者調查，學區房的業主們只是在觀望之中，估計要過兩個月才看得更清楚。
有人疾呼，要將房子與教育脫鉤。這個建議很好，但只是理想。別的不說，大城市目前的交通狀況就決定了，孩子必須選擇就近入學，否則大人孩子都受罪。而每個住區的學校，師資生源是差異很大的，強行將房子與教育硬脫鉤，負效應並不小。
但最近學區房將房價推波助瀾，給大城市政府的啟示是，小升初、中考的教育改革，要更快、更堅決。教育資源均衡化，要有實質性的推進動作。上海帶了個好頭，其他大城市應儘快跟進。住房無小事，教育無小事，教育+住房更非小事。
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