鄭州大都市區空間規劃
東哥關注鄭州，研究鄭州，東哥愛鄭州是眾人皆知的。
我覺得每一個老鄭州人、新鄭州人都應該愛鄭州。我們要有鄭州這個城市的歸屬感、自豪感和榮譽感。
作為鄭州人，我們對鄭州城市的理解，不只是包含鄭州城區，更應該上升到【鄭州大都市區】的格局。
對，鄭州大都市區，我們理解了鄭州大都市區的概念，才能理解新鄭州的內涵和發展邏輯。
在2019年8月16日河南省委辦公廳、省政府辦公廳聯合印發的《鄭州大都市區空間規劃（2018—2035年）》中提出要構建“一核、四軸、三帶、多點”空間格局。在這樣的戰略格局下，鄭州在建設國家中心城市道路上愈發邁進，鄭開一體化、鄭新一體化、鄭許一體化、鄭焦一體化全面發力。
在這個新的鄭州大都市區空間格局裡，提到的“一核”為：鄭汴港核心引擎區。
鄭汴港核心引擎區
在這個鄭汴港核心引擎區概念裡，
鄭，即是：鄭州老城區+鄭東新區。
汴 ，即是：開封老城區+汴西新區。
港，即是：航空港。
他們的空間關係，如下圖：
在上圖裡，鄭州京港澳高速以東，開封開港大道以西，連霍高速以南，商登高速以北圍合區域，形成了“鄭汴港”的交叉中間區域。這個圍合區域的大部分行政區域，屬於
中牟。
中牟，之前因出產“中牟西瓜”“中牟大蒜”和“中牟草莓”而出名。但真實的中牟實力，許多人並不瞭解。
中牟，古稱圃田、牟州。其西鄰省會鄭州市中心城區，東接八朝古都開封市。
中牟歷史上最出名的事件就是曹操大敗袁紹的官渡之戰；中牟歷史名人有西晉著名文學家、中國古代第一美男子
潘安，他祖籍中牟縣大潘莊。中牟位列2019年全國投資潛力十強縣(市)、2019年全國綜合競爭力百強縣(市)。同時，中牟獲得“2019年國家園林縣城”榮譽。
中牟近兩年經濟發展迅猛，2019年中牟縣GDP名義增速22.57%，達到428.9億元。而同期，鞏義、新鄭、新密、滎陽、登封等地卻是負增長。
中牟作為鄭汴一體化的核心區域和戰略支點，處於中原城市群、鄭州大都市區、鄭州航空港區（鄭州航空港經濟綜合實驗區）“三區”疊加發展區域。
中牟，中牟
如上圖所示，在“西起萬三公路，北至連霍高速，東到鄭東第二高速，南至鄭民高速”的範圍內，中牟主建設城區包含老城組團、新城組團、綠博組團、官渡組團、汽車產業園區組團。
怎麼理解這些組團呢？
1、中牟老城組團：
新圃街以東，賈魯河東段以西；中原大道（規劃）以南，隴海鐵路以北。
2、中牟新城組團：
萬三路（鄭州東五環）以東，新圃街以西；賈魯河以南，隴海鐵路以北。
3、綠博組團：
萬三路（鄭州東五環）以東，官渡西路以西；連霍高速以南，賈魯河以北。
4、官渡組團：
官渡西路以東，S224以西，平安大道以南，萬洪公路以北。
5、汽車產業園區組團：
萬三路（鄭州東五環）以東，賈魯河南段以西；隴海鐵路以南，鄭民高速以北。
好，你仔細看上面這個高清圖。他很好地詮釋了中牟老城、新城、汽車產業園區的空間關係。
從圖裡可以看出，中牟汽車產業園區與中牟老、新城之間，以隴海鐵路為界。
好。我們詳細說下中牟汽車產業園區組團。
中牟汽車產業園區，官方名字叫中牟汽車產業集聚區。其位於中牟老城、新城的南邊。
中牟汽車產業園區是中牟縣委、縣政府根據《河南省汽車及零部件產業發展規劃》《鄭州市汽車產業發展專項規劃》（2009—2015年）規劃建設，總規劃面積52平方公里，發展區15 平方公里，控制區33平方公里。
園區內現有鄭州日產、海馬商務、河南紅宇等整車生產企業，佔河南省汽車整車製造企業總數的一半；圍繞整車生產企業集聚有鄭州東工、河南鄭佰祥車飾、泰新內飾、鄭州宇傲、平豐合棉、信昌部品、鄭州協鑫、鄭州神汽、超雄空調、鄭州多元、鄭州賽依德、鄭州江東、鄭州富島、鄭州華達、鄭州浩森、鄭州海迅、鄭州金菱等30多家零部件生產及倉儲、物流企業，並擁有1家國家級企業技術中心，4家省級企業技術中心。
深度理解汽車產業園區
經過幾年的發展，中牟汽車產業園區已經初步形成了規模和城市形象。
萬三路（鄭州東五環）以東，賈魯河南段以西；隴海鐵路以南，鄭民高速以北的中牟汽車產業園區組團 交通路網四通八達：
其主幹道有：
1、東西向：
航海大道（規劃）:未來連接經開區國際物流園區的航海東路；
萬洪路：這條路和市區的南三環是一條路，目前已連通。
正中大道：區域核心中軸路，目前已建好使用。未來會向西打通到國際物流園區的夢湖商務區。
鄭民高速輔道：這是規劃路，未來會成為整個鄭州南部的貫穿東西的與鄭民高速並行的東西主幹道。
其餘兩個主幹道是比克大道和軒城大道，分別位於正中大道的北、南兩側。
2、南北向：
萬三公路：也就是鄭州的東五環，也叫新新107國道。目前已打通至航空港。在航空港段他叫豫州大道，未來一路直達高鐵南站。
廣惠街：這個大家都很熟悉了，北通綠博組團、中牟新城核心區，南達航空港。他就是未來航空港東邊界的青州大道。
解放南路：這個就是中牟老城區的解放路，往北走叫雁鳴大道，連通杉杉奧特萊斯、理想國和雁鳴湖。
其他主幹道還有：人文路、文通路、德惠街、中興路、建設南路等。這幾條路往北連接中牟新城、綠博組團和中牟老城區。人文路、文通路未來連接航空港的兗州大道和吳州大道。
按區域發展及規劃特點，我把中牟汽車產業園區分為三個片區：
1、西片區：萬三路以東，廣惠街以西；隴海鐵路以南，鄭民高速以北。
這個區域目前發展迅猛，處處塔吊林立。
從城市規劃可以看出，這個區域未來定位為區域性商務中心、商業中心、金融配套服務中心，也是核心發展區。
這個區域未來規劃有地鐵。地鐵14號線和19號線在正中大道與文通路處交會。
這個片區，還有眾人皆知的萬邦國際批發市場。
話說，萬邦市場太牛了。他和我們1000萬鄭州人的菜籃子果籃子等生活密切相關。其農產品、供應、物流、價格，影響整個大河南及周邊地區。
目前這個區域商務樓、酒店、路網建設如火如荼。城市界面完全現代化。
如圖：
2、中片區：廣惠街以東，解放南路以西；隴海鐵路以南，鄭民高速以北。
這個區域整體是汽車產業區域。目前廠房很多，部分在蓋。
大名鼎鼎的比克電池廠就在這個區域。
3、東片區：解放南路以東，賈魯河以西；隴海鐵路以南，鄭民高速以北。
這個區域是汽車園區預留開發用地。目前大部分區域還是農田。未來有住宅配套區和產業廠房區。
目前在區域北邊有三個學校：鄭州電子信息職業技術學院、鄭州市電子科技學院、鄭州市中牟電子科技中等專業學校。
當我們用以上邏輯來拆分和理解中牟汽車產業園區組團時，我們大概就明白了一些情況。
來，用區域最新衛星圖說話吧。
這裡，已經不是你所理解的遙遠的鳥不拉屎的地方。
區域樓市詳解
中牟市場的樓市，在過去時間內，一直處於區域性市場特徵。
在城市化發展過程中，中牟老城區民眾隨著政府單位的搬遷，開始往新城遷移。中牟新區樓市是中牟新區的2.0版本。
在過去時間內，新東潤地產、綠都地產、路勁地產、亞新地產、碧桂園、偉業地產、鑫苑地產、綠城地產等殺入中牟新城樓市，呈現了一個又一個樓盤。
當然，這些樓盤客戶主體以中牟當地人為主，踐行房住不炒邏輯，滿足居住功能。截止目前，綠城百合花園依然是中牟新城二手房價格最高的樓盤，部分小高層產品二手房價能夠達到1.3萬/平米。
隨後，鄭州國際文化創意產業園橫空出世，綠博組團樓市百花齊發，成為鄭州樓市後發主力軍。非常有意思的是，綠博樓盤的客戶群體非針對中牟人，而是針對鄭州市區人和外地人。中牟當地人對新城區樓盤反而更鐘情。
綠博樓市是一個獨立的個性市場。在市場競爭中殺出一條血路，普羅理想國和康橋香溪郡每年貢獻幾十億的銷售額，在鄭州樓市年度銷售額樓盤TOP10裡佔據兩個名額。
當然，中牟雁鳴湖組團的樓市，也是針對鄭州市區人，而且是富人。這裡提供了別墅產品，是另外一個客群。
而對於中牟汽車產業園區組團而言，其樓市發展剛剛開始。
目前區域樓市供應的主要是公寓、寫字樓產品。比如，在組團西片區裡目前有近十個公寓樓盤在售。
在過去時間裡，區域內住宅土地基本沒有公開招拍掛。區域裡供應的住宅產品要麼是安置房，要麼是當地小開發商開發的幾個樓盤，品質一般，當然價格也不高。
2020年，區域樓市住宅供應拉開了新的帷幕。
品牌開發商弘陽地產和萬科地產的進入，開啟了區域品質住宅樓盤開發的新篇章。他們開發的樓盤分別是弘陽府和萬科榮成雲圖。
很多人對萬科比較熟悉，對弘陽地產比較陌生。原因在於弘陽這個公司比較低調，但它卻是近兩年來大市場下備受關注的一匹黑馬，特色在於商譽和環線開發的實力。
弘陽府是弘陽地產在大鄭州市場的第一個項目。
為什麼說弘陽是一匹黑馬？
我搜集了以下信息：
弘陽成立於1996年，是一家以實業為本的綜合類產業集團，總資產過千億。
憑藉可持續高質量增長，弘陽地產躋身“2020中國房地產500強”TOP47，跨入TOP50門檻，排名連年持續上升。排名雖在10強之外，但看增長速度卻是很驚人，在官方發佈的“2020中國房地產開發企業成長速度10強”榜單中，弘陽地產位列第2，發展潛力再獲認可。
在“地產+商業”雙輪驅動戰略下，弘陽地產堅持“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的區域佈局戰略，聚焦、深耕現有區域，同時開拓具有經濟活力的節點性核心城市。
目前，弘陽地產已進駐全國60餘個城市，業務覆蓋江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、廣東、四川、重慶、陝西、山東、河南等省份。打造超100個精品項目，累計開發面積超2000萬平方米，邁進全國綜合性房企。
在如今略顯浮躁的市場，弘陽能夠沉下心，做產品。是非常難得的，強大的產品力支撐也是它能快速發展的原因。
在此背景下，弘陽地產推出了全新品牌價值主張——“探索生活美學”，以
“時光系”、“昕悅系”、“宸暉系"、“弘著系”四大產品線，覆蓋9大系統112項產品價值點，滿足客戶全生命週期需求。還提出與客戶“誠實溝通”的產品理念，發展出自己特有的“實用美學”產品，用“買的起”“用的好”“住的久”三大產品特徵深耕環線市場，房產關係到老百姓的家。面對越來越挑剔的市場，最終還要拿產品說話，弘陽在有質量的同時，還保持比同行更快的增長速度，這點難能可貴。
作為千億級規劃的中牟汽車產業園區，分佈著汽配、物流、商貿等產業組團，坐落著萬邦、宇通、東風、比克等眾多知名企業，居於鄭汴港中心。弘陽地產看到了這樣的發展機遇，他們在中牟汽車產業園區廣惠街與萬洪路交會處東南方位，拿地開發了其進駐鄭州市場的第一個項目：弘陽府！
風口下的美好未來
鄭州目前以東強戰略帶動，重點發展汽車產業和其他產業外遷，中牟汽車產業園區迎來歷史發展機遇。
在鄭州東強戰略裡這樣說到：
東部要“強”起來。以鄭東新區為依託，統籌經開區，中牟縣部分區域，統籌國家自貿區、跨境電商綜試區，國家大數據綜試區、金融集聚核心功能區等戰略平臺建設，把這一區域打造成為全省對外開放窗口、產城融合發展示範區和全國重要的先進製造業、現代服務業基地。鄭州強不強，關鍵看東部。
鄭東新區要從“以城帶產”向“以產促城”轉變，把發展高科技產業、聚集高科技人才作為戰略方向，發揮好在全市的引領帶動作用。
在時代背景下，鄭州大都市區“一核、四軸、三帶、多點”空間格局，鄭汴港核心引擎區驅動，航空港國家戰略背景，東強戰略加持，政府支持汽車產業發展和市內產業外遷，處於多方利好和空間利好的中牟及汽車產業園區組團。
有了產業，就有了經濟，就有了人。有了人，就有城市擴張和現代都市環境。
我們從另外一個視角——中州大道機場高速以東、隴海快速路以南、鄭東第二高速以西、鄭民高速以北區域——來看，這個包含經開區、中牟老城新城區、中牟汽車產業園區的區域，已經打通東西任督二脈，形成新的鄭州東南產業集聚帶，未來發展後勁更足。
如下圖：
中牟汽車產業園區，2020，處在鄭汴港核心引擎區幾何中心，處在風口處。
未來，中牟發展必更快，更好，更強！
前幾天，我一路向東親自探城了經開區、中牟汽車產業園區。參觀考察後，我對區域發展很震撼。
我由衷地在朋友圈寫下了一段話，引發很多人評論。
你，覺得呢？
建議大家到中牟汽車產業園區實地考察、參觀下。
他會改變你對鄭州城市空間發展、產業發展的認知和成見。
有時，我們的偏見來源於我們自己的無知。你不知，並不代表他不存在。
本文完。
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