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本期天同碼，主要整理自《人民司法·案例》2016年第11期至2016年第35期中的房屋執行典型案例7則。
文/陳枝輝 天同律師事務所合夥人
【規則摘要】
1.保留原有居住權，可執行被執行人唯一住房所有權
——執行法院在保證被執行人原有居住條件下，對其唯一住房作出有限制條件的處置，並不違背法律規定的立法精神。
2.執行裁定抵債房產過戶前，登記產權人仍可提異議
——執行標的權屬因拍賣裁定或以物抵債裁定發生物權轉移，但在執行標的物權登記變更前，案外人仍可提執行異議。
3.被執行人與案外人虛構租賃關係，規避執行的判斷
——審查被執行人與案外人是否虛構租賃關係以規避執行，可將簽約時間、租金支付方式等因素作為形成心證的參考。
4.優先權人申請執行，應以評估價為首次拍賣保留價
——拍賣財產上有其他優先債權且存在無益拍賣可能，但優先權人為拍賣申請人的，仍應以評估價為首次拍賣保留價。
5.執行拍賣成交作出裁定並送達，執行標的執行終結
——採取拍賣作為執行標的處置方式的，認定執行標的執行終結標誌應是執行法院作出拍賣成交裁定並送達給買受人。
6.被執行人假離婚轉移財產的，應先裁定追加案外人
——被執行人通過假離婚轉移財產、惡意串通規避執行行為的，應先將案外人配偶追加為被執行人，再採取執行措施。
7.執行房產時，可根據實際情況帶租拍賣、暫緩騰房
——房產先設定抵押後被出租，被滌除租賃權的承租人申請暫緩騰房遷出的，法院可根據實際情況作出帶租拍賣處理。
【規則詳解】
1.保留原有居住權，可執行被執行人唯一住房所有權
——執行法院在保證被執行人原有居住條件下，對其唯一住房作出有限制條件的處置，並不違背法律規定的立法精神。
標籤：執行｜唯一住房｜居住權｜所有權
案情簡介：2015年，紡織公司依生效判決申請執行71歲的李某名下唯一住房，並承諾拍賣、變賣或以物抵債後繼續由李某居住直至死亡時止，不收取李某租金。
法院認為：①最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”第7條規定：“對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。”最高人民法院《關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》規定，只有在保障被執行人及其所扶養家屬基本居住權利的條件下，才可以強制執行被執行人唯一住房。最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第20條規定除非滿足該條規定的三種情形，被執行人唯一住房不應豁免執行。②居住權屬於生存權，其權利位階高於一般債權。居住權系房屋所有權結構中的佔有、使用權能，可與所有權相分離。
只要保障被執行人居住權，即可執行被執行人唯一住房的所有權。本案中，紡織公司已承諾保證李某居住權，執行法院可按法律規定並根據個案具體情況，在保證李某生活基本條件前提下實現債權，故裁定駁回李某執行異議。實務要點：在保證被執行人原有居住條件下，執行法院對被執行人唯一住房作出有限制條件的處置，不違背法律規定的立法精神。
案例索引：重慶五中院（2015）渝吳中法執行復字第00207號“李澤芬與江蘇省無錫市昌榮紡織印染面料有限公司等承攬合同糾紛執行案”，見《居住權保留條件下可執行被執行人唯一住房所有權》（代貞奎、蒲宏斌、何小兵），載《人民司法·案例》（201608：106）。
2.執行裁定抵債房產過戶前，登記產權人仍可提異議
——執行標的權屬因拍賣裁定或以物抵債裁定發生物權轉移，但在執行標的物權登記變更前，案外人仍可提執行異議。
標籤：執行｜以物抵債｜執行異議｜物權變動｜房產
案情簡介：2012年，吳某依生效判決申請執行石某，執行標的50萬元。法院執行裁定將石某所購開發公司房產作價200萬元交付吳某抵償50萬元，其餘150萬元由雙方自行結算，法院據此向房管局發出辦理過戶手續的協執函。2013年，吳某與開發公司商品房買賣合同糾紛一案，法院生效判決判令解除購房合同，開發公司返還購房款與吳某支付違約金相抵後，開發公司還應返還吳某7000餘元。2015年，案涉房產一直處於查封、續封狀態，但亦一直未辦過戶。開發公司向執行法院遞交執行異議書，執行法院以2012年以物抵債的執行裁定表明房屋已執行完畢為由，告知開發公司應通過其他法律途徑解決。
法院認為：①最高人民法院《關於適用的解釋》第464條規定：“案外人對執行標的提出異議的，應當在該執行標的執行程序終結前提出。”執行標的執行程序終結不僅意味著該執行標的權屬轉移，且還要求該執行標的物權轉移已完成公示行為，在不動產或特殊動產即為變更登記，在動產即為交付。同時，如該執行標的經拍賣有變價款，在該變價款分配完畢前仍應允許案外人提異議，如有數筆不同分配款項，則針對已實際撥付的分配金額不應允許再提異議。②本案中，執行法院雖已製作以物抵債裁定，並向有關機關發出協助執行通知要求將涉案房產變更登記至吳某名下，但涉案房產權屬登記信息截至目前仍未發生變更，針對該標的的執行程序難謂終結。況且執行法院嗣後對該房產予以續封，亦佐證針對該房產的執行程序尚在進行之中。故執行法院對開發公司執行異議依法應予立案審查。
實務要點：執行標的權屬因拍賣裁定或以物抵債裁定而發生物權轉移，但在執行標的物權登記變更前，案外人仍可提執行異議，法院應就其異議立案並及時審查作出裁定。
案例索引：江蘇揚州中院（2015）揚執監字第4號“吳福華與吳詩榮執行糾紛案”，見《執行標的物權變更登記前仍可提起執行異議》（胡永康），載《人民司法·案例》（201620：107）。
3.被執行人與案外人虛構租賃關係，規避執行的判斷
——審查被執行人與案外人是否虛構租賃關係以規避執行，可將簽約時間、租金支付方式等因素作為形成心證的參考。
標籤 ：執行｜房屋｜租賃合同｜規避執行
案情簡介：2008年，謝某以其房屋為貿易公司向銀行貸款提供抵押擔保。2013年，銀行依生效判決申請執行謝某抵押房屋。蔡某以其與謝某2010年簽署18年租期的租賃合同，已支付1650萬元租金為由提出執行異議。司法鑑定意見顯示租賃合同先簽名後打印、兩張租金收款條至少有一張不是在落款日期形成，法院調取他人所謂代蔡某付款憑證實際上與租金並無聯繫，案涉房屋亦非系被執行人所稱蔡某佔有並實際裝修。
法院認為：①儘管蔡某提供了租賃合同、租金支付憑證等一系列證據，完成了初步證明責任，但債權人銀行提供的房地產評估報告及經司法鑑定後形成的鑑定結論等證據，讓法官對租賃關係真實性產生多處懷疑，無法對異議人租賃權真實性形成內心確信。蔡某主張案涉房屋由其佔有並裝修，但經審查發現，裝修及購買傢俱均由謝某實施，蔡某主張實際佔有房屋依據不足，租賃權不能成立。
蔡某舉證尚不能達到高度蓋然性證明標準，尚未完成行為意義上的證明責任，其應進一步舉證以排除疑點，因蔡某未繼續舉證，應承擔不利後果。②蔡某主張的租賃期亦在爭議房屋抵押登記日期之後，依法不得對抗已登記的抵押權。綜合本案異議審查中查明相關事實和發現的諸多疑點，認定蔡某以虛設的租賃關係對法院處分被執行人財產設置障礙，已構成規避執行。故裁定駁回蔡某執行異議。實務要點：對被執行人與案外人虛構租賃關係規避執行的異議審查，可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人，並可將租賃合同簽訂時間、租金支付方式、承租人是否實際佔有租賃物、被執行人和承租人之間的關係及承租人在法庭上的表現等因素作為形成心證的參考。
案例索引：江蘇蘇州中院（2013）蘇中執異字第0020號“蔡月懷與恆豐銀行股份有限公司蘇州分行、蘇州東奧國際貿易有限公司、溧陽天目湖國際飯店有限公司等執行糾紛案”，見《虛構房屋租賃關係的認定》（陳琳、孫偉春），載《人民司法·案例》（201614：107）。
4.優先權人申請執行，應以評估價為首次拍賣保留價
——拍賣財產上有其他優先債權且存在無益拍賣可能，但優先權人為拍賣申請人的，仍應以評估價為首次拍賣保留價。
標籤：執行｜執行拍賣｜無益拍賣｜拍賣保留價
案情簡介：2013年，信用社依生效判決確定的債權額3400萬餘元申請執行許某名下房產。執行法院以評估價3700萬餘元確定第一次拍賣保留價。基於720萬元債權而對該房產已辦理二次抵押的第三人陳某提出執行異議，要求按無益拍賣原則，以全部優先債權4000萬餘元為準重新確定保留價。
法院認為：①最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）第9條規定：“保留價確定後，依據本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優先債權和強制執行費用後無剩餘可能的，應當在實施拍賣前將有關情況通知申請執行人。申請執行人於收到通知後五日內申請繼續拍賣的，人民法院應當准許，但應當重新確定保留價；重新確定的保留價應當大於該優先債權及強制執行費用的總額。依照前款規定流拍的，拍賣費用由申請執行人負擔。”該條適用於拍賣申請人為普通債權人而非優先權人的情況，目的是防止出現無益拍賣情況。所謂無益拍賣，就是指保留價確定後，依據本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優先債權和強制執行費用後無剩餘可能，不能使案件申請執行人從中受益的司法拍賣行為。而本案拍賣申請人即為優先權人，不適用前述規定。②最高人民法院《關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號）第13條規定，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣保留價。第16條規定，施行前本院公佈的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。故法院確定以上述房產評估價作為第一次拍賣保留價，事實清楚，適用法律正確，判決駁回陳某執行異議。
實務要點：執行拍賣財產上不存在其他優先債權時，應以評估價為首次拍賣保留價；如拍賣財產上有其他優先債權且存在無益拍賣可能時，拍賣保留價應大於該優先債權及強制執行費用總額，但當優先權人為拍賣申請人時除外。
案例索引：山東高院（2015）魯執復字43號“山東省濟南市歷城區農村信用合作聯社與濟南泰瀛國際大酒店有限公司、許加臣、許加美、陳卓執行糾紛案”，見《執行程序中限制無益拍賣原則的適用》（陳明），載《人民司法·案例》（201611：103）。
5.執行拍賣成交作出裁定並送達，執行標的執行終結
——採取拍賣作為執行標的處置方式的，認定執行標的執行終結標誌應是執行法院作出拍賣成交裁定並送達給買受人。
標籤：執行｜執行拍賣｜執行終結｜案外人異議
案情簡介：2015年，依投資公司執行申請，法院裁定拍賣被執行人張某名下房產。經拍賣，買受人付清拍賣款。在法院未作出執行拍賣成交裁定前，張某父以其系該房屋實際出資人為由提出案外人異議，執行法院以對涉案房產已執行終結，張某父異議不符合司法解釋規定的異議申請期限要求為由裁定駁回。
法院認為：①根據我國現行法律規定，執行異議包括執行行為異議和執行標的異議。案外人張某父在本案中以其系“涉案房產實際出資人”為由，要求撤銷法院所作強制拍賣裁定。張某父所提異議，系以主張對涉案房產享有所有權以阻卻法院對涉案房產執行，故其所提異議本質應屬執行標的異議 。②依最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第6條第2款規定，案外人依照民事訴訟法第227條規定提出異議的，應當在異議指向的執行標的執行終結之前提出；執行標的由當事人受讓的，應當在執行程序終結之前提出。執行程序中，人民法院對執行標的的處置方式，包括了拍賣、變賣及以物抵債。依最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）第29條第2款規定，不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。最高人民法院《關於適用的解釋》（法釋〔2015〕5號）第493條規定：拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。據此，採取拍賣作為執行標的處置方式的，執行標的執行終結標誌應是執行法院作出拍賣成交裁定並送達給買受人。③本案中，法院目前對涉案房產只是下達強制拍賣裁定。涉案房產雖已拍賣成交併由買受人付清成交款，但並無證據表明法院已出具拍賣成交確認裁定 ，並將拍賣成交確認裁定送達給本案相關當事人。故執行法院認為對涉案房產已執行終結，進而認為案外人張某父對涉案房產所提案外人異議不符合司法解釋規定的異議申請期限要求，該認定顯屬不當，裁定指令執行法院對張某父所提異議進行審查。
實務要點：採取拍賣作為執行標的處置方式的，認定執行標的執行終結標誌應是執行法院作出拍賣成交裁定並送達給買受人，在此之前，案外人就該不動產主張案外人異議，執行法院應受理並進行審理。
案例索引：廣東深圳中院（2016）粵03執復12號“張玉嶺與深圳市安盾投資有限公司等執行異議案”，見《案外人主張異議期限的截止時點》（歐宏偉），載《人民司法·案例》（201611：106）。
6.被執行人假離婚轉移財產的，應先裁定追加案外人
——被執行人通過假離婚轉移財產、惡意串通規避執行行為的，應先將案外人配偶追加為被執行人，再採取執行措施。
標籤：執行｜夫妻共同財產｜離婚｜共同債務
案情簡介：2015年，法院二審判決潘某賠償胡某38萬餘元，在向胡某送達判決前5天，胡某與李某協議離婚，約定全部財產歸李某，並於當日辦理房產過戶手續。執行法院依胡某申請，裁定追加李某為被執行人並裁定查封李某名下原屬夫妻共同財產的房屋。李某提出異議，執行法院裁定駁回。李某不服，向上級法院申請複議。
法院認為：①潘某在生效判決未向其送達但已送達其他當事人之前，以協議離婚方式將全部財產轉移至李某名下，
系惡意規避執行行為，故執行法院裁定追加李某為被執行人，並查封案涉房屋並無不當。②考慮到李某提出異議的理由既有追加和查封等執行行為，又包括對潘某所欠債務是否為夫妻共同債務等實體權利的認定，且執行行為與實體權利關係密切，應系對執行標的提出的異議，屬於最高人民法院《關於適用的解釋》第305條規定的案外人執行異議之訴。異議法院以《民事訴訟法》第225條裁定駁回異議人李某執行異議申請，系適用法律錯誤。複議法院只能恢復到異議程序中，由異議法院重新作出裁定，然後由案外人或申請執行人依裁定結果決定是否提起執行異議之訴。故撤銷執行裁定，發回異議法院重新審查。實務要點：被執行人通過假離婚轉移財產屬惡意串通規避執行行為，執行程序中應先將案外人配偶追加為被執行人，再採取相應執行措施。當案外人異議包括行為異議和標的異議，且行為異議與實體權利緊密相關時，應作標的異議，通過案外人執行異議之訴處理。
案例索引：重慶三中院（2016）渝03執復5號“潘興會、胡好、胡建與況平素執行異議案”，見《協助規避執行的案外人提出實體權利請求應按標的異議對待》（龔海南），載《人民司法·案例》（201623：107）。
7.執行房產時，可根據實際情況帶租拍賣、暫緩騰房
——房產先設定抵押後被出租，被滌除租賃權的承租人申請暫緩騰房遷出的，法院可根據實際情況作出帶租拍賣處理。
標籤：執行｜房產｜帶租拍賣｜暫緩騰退
案情簡介：2015年，法院依銀行申請，強制執行實業公司，並查封了其名下工業廠房。該廠房抵押登記後有6家企業與實業公司簽訂了租賃協議。法院裁定除去租賃權再行拍賣或作其他處分，同時責令6家企業限期騰房遷出。
6家企業申請暫緩騰退，希望在拍賣後與買受人繼續協商後續承租事宜，並保證協商不成則自行搬遷或限期騰退。法院認為：①《民事訴訟法》第250條規定：“強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。”最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條規定：“第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。”最高人民法院《關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第2條規定，人民法院處分抵押房產時應給予被執行人及其所扶養家屬6個月的騰房寬限期，人民法院在該期限內不得強制騰退。第3條第1款規定，上述寬限期後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以依據民事訴訟法第二百五十條的規定強制執行。②法院解除第三人佔有或排除其妨害前提條件是第三人未經法院准許佔有或實施了有礙執行的行為，
並非一律先行解除第三人佔有或排除佔有後再作執行處分。對承租人被滌除租賃權後是否應先行騰退，從《物權法》第190條及最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定的立法精神理解，上述法律規定指導思想是要在抵押權人、承租人、抵押財產買受人三方之間實現利益平衡，既充分保障抵押權實現，又兼顧承租人權益，同時不過分妨礙抵押財產自由流轉。當承租人權益不影響抵押權人時，實現抵押權即無必要除去其租賃權。③本案中，被滌除租賃權的承租企業暫緩騰退對執行處分房產並無妨害，對抵押權實現亦不會造成不利影響，故在對暫緩騰退先行評估後，衡量強制執行經濟成本及執行效率，做好強制騰退執行預案基礎上，在6家承租企業繳納一定數額保證金後，准予暫緩騰退。實務要點：法院解除第三人佔有或排除其妨害前提條件是第三人未經法院准許佔有或實施了有礙執行的行為，並非一律先行解除第三人佔有或排除佔有後再作執行處分。
案例索引：浙江台州黃巖區法院（2015）臺黃執民字第2176號“中國建設銀行股份有限公司台州黃岩支行與泰州飛龍集團有限公司、林楚清、陳珠菊執行糾紛案”，見《執行中對承租人暫緩騰退先行拍賣的適用》（柯澄川），載《人民司法·案例》（201632：101）。
