案情經過：康某與徐某系夫妻關係，二人育有子女四人，即長女康1、長子康2、次子康3、三子康4，康某於1996年12月9日去世銷戶，徐某於2006年8月15日去世，2009年2月2日註銷戶口。案涉房屋的土地登記審批表登記的土地使用者為康某。另查，康先生系北京市通州區漷縣鎮良家務村村民。
關於案涉房屋的買賣情況，康4認可訴爭房屋於1998年賣給了康先生，但稱賣房時母親徐某並不知情，多年來母親和兄弟姐妹均未問起過房子的事情。康先生稱其於1998年經褚某某介紹從徐某處購買了案涉房屋，價格為4000元，由妻子黃某從信用社將4000元取出後交給了康4，1998年買房時因為兩家都是親戚故未簽訂書面購房協議。2008年，因為辦理該房屋的翻建手續需要買賣合同，於是和康4補簽了合同。為證明其主張，康先生提交了其與康4簽訂的《房屋買賣契約》，載明：“茲有我村康某有正房五間，院內有廂房兩間，有院牆，東至鮑福春，南西北至官道，康某死後由其三子康4繼承。現康4將此五間正房廂房一塊賣給本村村民康先生。經過雙方友好協商，房價為肆仟元整（人民幣）房款當面點清，空口無憑立字為據。此協議一式兩份，雙方各執一份。”該契約落款時間為1998年10月10日，由賣方康4、買方康先生簽字捺印，並由中保人唐桂香和執筆人白啟旺簽字。康1、康3、康2對該《房屋買賣契約》的真實性和證明目的不予認可，稱並不知曉賣房的事情。康4稱房屋買賣協議是1998年寫的，當時自己先簽的字，內容是後寫的，其不認可2008年與康先生補簽過協議。
法律分析： 案涉主要爭議焦點兩個，一是房屋買賣合同是否有效，二是本案起訴是否超過訴訟時效。
第一，本案《房屋買賣合同》不因康4無權處分而無效。
《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。該條確定了物權變動原因與結果區分原則之精神。最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條中規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”
第二，本案不存在惡意串通等其他情形導致合同無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，系無效合同。惡意串通為一種主觀狀態，意為雙方或一方為牟取不當利益共同合謀，當事人雙方存在具有共同目的的通謀。要求行為人各方在主觀上具有惡意性，行為上具有串通性，在行為的動機、目的、行為以及行為的結果上達成一致，使損害他人利益的結果得以實現。認定雙方當事人是否存在惡意串通行為，應結合在案證據及各方當事人陳述，從主觀目的、合同簽訂與履行過程、買賣各方是否存在關聯關係、是否存在“不合理的低價”、買方是否明知賣方存在鉅額債務等方面並結合交易習慣、日常經驗法則進行全面分析，以作出判斷。
本案中，康先生為康4、康1、康3、康2等人的同村親屬，涉案房屋自1998年由康先生出資4000元購得，與康4簽訂《房屋買賣合同》，並實際控制居住至今。康1、康3、康2等人稱其在此期間20餘年對房屋已出售事實不清楚，不明知，於常理相悖。現無證據證明康先生與康4進行串通，損害康1、康3、康2的利益，故涉案《房屋買賣合同》無其他法律規定的無效情節，康1、康3、康2的上訴請求，沒有法律及事實依據。
第三：本案的房屋買賣發生在1998年，起訴合同無效是否超過訴訟時效？
根據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條的規定，當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息請求權；（二）兌付國債、金融債券以及向不特定對象發行的企業債券本息請求權；（三）基於投資關係產生的繳付出資請求權；（四）其他依法不適用訴訟時效規定的債權請求權。本條司法解釋明確了訴訟時效適用的範圍為債權請求權，確認合同無效並非債權請求權，故其不適用訴訟時效的規定，
【律師簡介】
吳國強律師，2016年8月加入北京京平律師事務所，資深徵地拆遷業務主辦律師；北京市律師協會行政法與行政訴訟法專業委員會委員；北京市法學會行政法學研究會會員、北京政府法制研究會會員。2011年1月，北京市司法局授予“北京市法律援助律師先進個人”。吳國強律師榮獲2017年度北京京平律師事務所優秀律師，北京京平律師事務所2017年度客戶滿意度回訪調查排名第一；2017年度北京京平律師事務所十大優秀經典案例之一；榮獲2018年度北京京平律師事務所優秀律師；榮獲2019年度北京京平律師事務所優秀律師。
吳國強律師於2005年2月獲得全國統一法律職業資格證書，2008年3月取得律師執業證書開始從事專職律師工作，執業後辦理了數百件的徵地拆遷與房地產糾紛案件、經濟合同糾紛案件和婚姻家庭繼承糾紛案件，工作足跡遍佈全國各地。具有較為豐富的法律理論知識和較強的辦案能力，在一線的辦案實戰中積累了了豐富的辦案經驗，能夠做到竭盡全力維護委託人的合法權益，成功解決了諸多複雜案件、疑難案件及群體性維權案件。
