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5月14日，合肥土市风云再起！
16宗地要卖，总计约1162亩！
肥西北雁湖两宗地要火！
高新有地要卖，学校或是梦园中学？
一、合肥5月土拍要火！
超1000亩地居住地，或是年度最大土拍
即将进入5月，合肥又要卖地了~先看表：
1、总计16宗地，1162亩，除高新一宗科研用地、庐阳一宗医疗卫生用地、瑶海一宗纯商业地块外，皆为居住用地，面积也超过了1000亩，或许将成为本年度目前为止规模最大的一次土拍！
2、除肥西FX202005号地达到160亩外，其余地块面积相对都不算太大，总价有一定上限（竞自持另说），会吸引不少中小学开发商，适合拿地储备。
当然，这千多亩地也不排除临时下架或增加等“意外”情况，不过综合来看，5月14日的土拍的值得关注，其中肥西、高新等地块势必会成为房企竞夺的目标。
二、肥西北雁湖地块遭抢，
高新梦园中学范围有地要卖
5月14日的土拍值得关注，其中几宗地块也值得拿来说道说道~
1、肥西北雁湖再卖地，已有房企紧盯
上一次肥西北雁湖卖地，最终中海竞夺，打造了中海嶺湖湾，也是去年合肥现象级的楼盘，高层几乎一次清仓，目前洋房也在逐步清盘中。
这一次，肥西北雁湖两宗地相邻，隔着长安路相望，分别为FX202006(86.83亩)、FX202007（106.83亩），前者纯居住，后者有代建18班幼儿园。
这两宗地周边有4号线永和路站、柏堰湾站，以及交汇的7号线明珠大道站，通达性不错。
此外，周边有明珠产业园、中加学校等分布，存在一定客源基础。当然啦，中海嶺湖湾的经验已经证明，未来该地块打造项目的客群相当众多~
另外，从土地限价来看，FX202006号地最高限价1289万/亩，楼面价9667.5元/㎡，FX202007号地最高限价1362万/亩，楼面价10215元/㎡，后者还有幼儿园代建，成本较前者要高。
若成功出让，未来入市价基本还是顶着肥西限价，高层1.48万/㎡，洋房1.68万/㎡，由于中海嶺湖湾是尾盘在售，基本上该地块入市后将无直接竞争对手。
珠玉在前，肥西北雁湖两宗地会火已是既成事实，小道消息称，已有不少房企已经前去探地了~
也许我们又将见证一次抢地大战，不知道最后会有多少家房企围猎！
2、高新60亩地要卖，或是梦园中学学区？
高新区的供地真的是相当克制，相较于高新区的置业热度，区域本身的房源供应却始终扣着闸门。
5月14日，高新有两宗地要卖，一宗科研用地，一宗居住地，而这宗居住地可不简单~
先看位置，高新GX202003号地位于天达路以南、天智路以东，如图所示：
正如上图标注，该地块距离梦园中学很近，根据2019年公布的学区划分范围：
一眼可见，该地块正位于梦园中学学区范围内。
那么，接下来的事情大家都知道了，最近科大附中落户天乐片区，接管梦园中学，并将在光华学校所在地办学，光华学校将异地搬迁。
且不论科大附中最终打造的学区如何，但最近该片区确实如16年楼市魔幻场景再现：
房东宁愿赔违约金也不卖~
房东坐地起价，今天涨5万，明天涨10万！
之前成交9000+公寓，现在挂牌2.5万/㎡……
也许市场会最终验证科大附中到来的影响，但该地块因学区之利，很可能会跃升为当天土拍现场的抢手货，估计已经有不少房企在摩拳擦掌了~
3、少荃湖北卖地，下一步开发方向
5月14日，新站有3宗地计划出让，且都在90亩以上，基本都是居住地，不得不说，新站的供地相当富足。
新站目前在售楼盘确实众多，依然持续供地，一方面库存增加，另一方面也是继续加剧楼盘竞争，当然，新站的房价也在某种程度上得到控制，不亏是刚需置业的福音~
此次供地中，少荃湖北也要卖地了~
根据出让计划，新站高新区XZ202003号地位于魏武路以南、童亭路以东，如下图所示：
该地块占地95.9058亩，居住地，容积率≤1.8，需要配建12班幼儿园。地块以东临近北航研究院、北航航天大学合肥校区，客观来说，周边开发相对有限。
实际上，该地块出让可能象征意义更多，意味着新站少荃湖板块的开发方向。
毕竟整体而言，新站在售盘主要集中在少荃湖板块、职教城板块，最近还有几个纯新盘要入市，供应充足。
值得一提的是，少荃湖湖底隧道目前已经打通，通车在即。
未来，少荃湖北岸将打造商务金融区，建设中央商业广场、大型购物中心、特色商业街区，规划五星级酒店、主题酒店等。
4、北城办再供两宗地
北城办板块将有两宗地，共115.77亩，其中：
CF202008号地位于章华台路以西、涡河西路以南，占地49.16亩，居住地，容积率2.0，需同步修建一座15班幼儿园；
CF202009号地位于谯城路以东、济水路以北，占地66.61亩，居住地，容积率1.8，也要同步修建一座9班幼儿园。
如图所示，CF202008号地更靠近合肥北城站，该地块周边待开发地较多，周边已经有规划地块待批。
CF202009号地则位于双墩镇政府以北，周边楼盘众多，包括世茂云锦、正荣府、都荟上城、万科公园大道、保利时代、文一锦门桃李等。
北城在售盘多，目前价格基本在1.3万/㎡左右，这两个地块的入市价也是参考这个。
提到北城，不得不提最近批复的8号线一期：
依据前期站点规划可以发现，北城高铁站、泉河路站是距离较近的两个地铁口，距离大约都在1公里范围内。
三、5.14土拍过后，下半年楼市怎么走？
5月14日的土拍尚未到来，现在这么说似乎言之过早，但话说回来，在目前的土拍政策下，没法拍出高价，房价也很难有实质性的突破，楼市大概率是稳定的预期。
当然，另一方面，楼市本身也是暗流涌动！
最近厦门诞生总价地王，103.55亿，惊煞众人！宁波今天拍出地王，常州亦有新地王出现……
不得不说，合肥提早改革土拍新政相当惊艳，不然未必不会出现这样的局面~
那么，合肥的市场会呈现怎样的变化呢？
1、目前来看，刚需依然是主力客户，尤其是疫情之后，人们对于住房的认知提升，买房欲望强烈，很多潜在刚需群体迅速转化。
合肥的刚需盘的竞争亦是尤为激烈，只不过囿于新站、瑶海，乃至肥西、肥东、北城等区楼盘确实多，供应量大，造成整体去化体现的不十分明显，价格战也是此起彼伏。
买房人可以多看看多比较。
2、改善盘的去化也在提升，当然主要集中于滨湖区，省府蘭园、滨湖印、铂悦天汇的高层在最近一段时间比较吃香，特别是接下来保利和光尘樾的入市，关注度极高。
滨湖依然是置业重心，价值高地，有着很高的预期。哪个楼盘热都是有道理的，如果又能力上车，那么完全可以出手。
3、现在是买方市场，即使步入下半年也还是会延续这样的状况，当然这是对于绝大多数楼盘。但另一方面，经济环境并不良好，在没有足够的子弹情况下，也不要全部打出，要给自己充分的缓冲余地，理性买房，择机入场。
4、房价会降吗？不会。
所谓面粉决定面包，通过近几次合肥的土拍可以看出，地价并没有降下来，反而因为竞自持的缘故，导致开发商成本稍有提升。
另一方面，根据政策，新盘入市的价格需参照周边楼盘及二手房价格，房价实际上是缓步抬升的过程，虽然这个过程我们可能要放大到3年、5年以及更久的时间段来观察。
总之，除非科大附中这样的意外发生，不然买房很难暴富，细水长流，自住+资产配置就是最好的选择。
点评
优质地块的出让总是吸引房企争夺，地价、房企品牌、项目产品往往重塑出新的价值！每一场土拍，都值得期待！
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