置業者在購買房子時，經常會遇到售樓員說：
這房子性價比可高了！
說這話的意思其實是：這房子產品好，但價格低。
鴻幫主也遇到一些粉絲問：
老師，現在買哪裡的房子最合適？
買哪裡的房子最合適，其實也是一個性價比的問題。這個問題可以換一個說法：
在深圳，哪裡的房子性價比最高？
性價比之性能最難判斷
首先了解一下啥叫性價比？
性價比即性能價格比，性價比是商品的性能值與價格值之比，是反映物品可買程度的一種量化的計量方式。
其具體公式為：性價比=性能/價格。
也就是說，產品性能高，價格便宜，那麼性價比就高。
這裡，價格不是關鍵，因為價格可以直接量化，比如多少錢一個平方。這很簡單。
問題的關鍵是產品性能，有沒有具體的量化標準呢？應該說有的，普通商品就有；比如用的材料、配方、工藝等等。
但要說房子的性能，這個就比較複雜了。一般情況下，比較難以理解房子的性能具體數據指的是些什麼。
鴻幫主認為，房子的性能從大處說，主要包括兩個方面：
一是硬件方面：比如房子的建築材料、裝修材料、設計水平、建設工藝、環境設施、園林綠化、車位配比、戶型結構、空間大小、景觀資源、智能監控設施等等。
二是軟件方面：比如房子的開發商資質、品牌實力、地段位置、交通網絡、學區學位、物業管理、服務品質、責任意識、可持續發展能力等等。
看起來簡單的兩個方面，其實包含太多的與房子性能密切相關的問題，從這個角度看，性能太過複雜，一般人很難窮盡，也很難判斷。
但現實告訴我們，深圳商品房市場自1993年第一次房改以來，經過27年高歌猛進的發展，大浪淘沙，品質已經進入一個同質化的狀態。
也就是說，許多房子的硬件軟件體系，品質基本相同，差距微乎其微。這樣，就為置業者購房省去了不必要的性能焦慮。
同質化的結果，決定了產品的絕對性能。但相對性能上，還是有一點差距的，最明顯的相對性能，主要指的是：地段。
李嘉誠的地段論，似乎是個顛撲不破的置業真理。
因此，大方向上，置業者只需要判斷一個方面就足夠了，這就是房子的地段位置，就可以得出，哪裡的房子性價比高低的差別。
深圳樓市有5個梯度
深圳總共有10個區，但置業熱點板塊很多，隨著城市發展“攤大餅”向外延展，目前深圳衍生出許多中心。
早在2000年，其中有一個人居話題是：泛郊居化趨勢。當年，除了傳統的羅湖、福田之外，大多數地方都可以稱之為郊區。
到了2006年，開始出現副中心、次中心、後花園等概念，算是對中心城區的補充。
10年後，大約在2016年，開始出現泛中心化概念，也就是說，每個片區都有自己獨立的城市中心，中心自成一體，別具一格。
這是深圳40年來人居和城市發展的一些脈絡，直到今天，形成了一個人居環境比較特別的梯度。概括起來，主要有五個梯度：
第一梯度主要集中在深圳灣一線，少量的頂級物業，房價在15萬+/平。
第二梯度主要集中在香蜜湖、後海、蛇口一線，房價基本在10萬-15萬/平；
第三梯度主要集中在前海邊沿、寶中、龍華中心一帶，房價基本在7-10萬/平；
第四梯度主要集中在光明、大空港、觀瀾、大運等中心，房價基本在4-6萬/平；
第五梯度主要集中在平湖、坪山、大鵬等窪地，房價基本在3-4萬/平。
這五個梯度，參照的標準主要是片區的房價，從房價的高低，可以判斷片區的性價比基本情況。
如果單純看房價，性價比最高的地方顯然是房價最低的地方。但如果要以性能來全面參考一下，這個問題就比較複雜了。
也就是說，產品的性價比應該建立在相同的性能基礎上，也就是說：如果沒有一個相同的性能作為比較基礎，得出的性價比是沒有意義的。
因此，還有一個超越性能的判斷方向，這就是大趨勢，也就是片區發展的潛力和潛質。這個往往決定著區域的性能狀況。
三個區域性價比最高
超過10萬+房價的地方就不要說了，這個已經遠遠超過了人們正常收入比的範疇，用性價比去解釋未免太牽強。
我們還是來看看適合大多數人需求的區域，10萬-房價以下的區域，這些地方的房子，還可以用性價比去衡量一下。
以此為參照，概幫主給當下置業者推薦三大板塊，因為這三大熱點板塊，無論是在當前環境的成熟度，還是未來的發展潛力上，都有著十分良好的“性能”。
這三個板塊分別是：
一是光明中心；
二是大空港片區；
三是大運中心。
這三個板塊有如下幾個相似點：
一是城區建設較完善。從光明、大空港、大運的板塊規劃圖上看，板塊輪廓清晰，產業環境、生態環境、人居環境相得益彰。最重要的是，都有著良好的現代交通佈局和城市發展格局。
二是遠期規劃有亮點。光明有國家級科學城和大學城、大空港有國際級的會展中心、海洋新城、大運有深港級合作中心和大學城，標準和質量都挺高。放眼整個深圳其它板塊，無出其右。
三是戶型產品很實用。這些區域的新房，戶型大眾、多元、實用，面積大約在70-120平米之間，而且戶型多是70平米2房、89平米3房、120平米四房，這些戶型相對比較實用，適宜傳統居家。
四是房價較合理，目前片區房價在4-6萬/平。這個房價可以說是深圳房價的平均水平，正好代表著中產佔大多數的置業格局。一個擁有龐大置業群體的板塊，無疑代表著這座城市的主要方向。
從以上四點可以得出基本結論，對於廣大的置業者來說，在“房住不炒”的大政方針下，光明中心、大空港、大運中心這三個板塊，堪稱目前深圳性價比最高的區域。
置業者買房自住，鴻幫主強烈推薦首選以上三個區域。當然，土豪除外。
最後，問題來了，什麼樣的戶型最適合居家呢？這個問題有點細，且聽下回分解。
