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提问：广叔，有个疑问，现在买房子租金回报率比较低，产生不了现金流，回报率高的，我调查一下有几类，一国外房产永久产权，金边曼谷马尼拉，二公寓和商铺，三一二线的超小户型住宅，但是这些都不具备融资能力
回答：你好，目前能投资，租售比最高的城市：沈阳，长沙。可以优先考虑。 海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。 如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。 如果真的想要配置海外资产，追求10%以上的平均收益，可以研究下 REITs（房地产信托投资基金）
提问：广叔好，纯投资，万科云城的50平公寓，是不是好选择，好像租售比可以，但 税费、贷款等问题，增值会受影响是吧
回答：你好，投资关注的是涨幅，不是租售比 万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，如果还有房票，建议多关注住宅。
提问：你好广叔，十几年前家里在江西省下面的三四线城市买了店铺，店铺也是处于当地的核心地段（在当地相当于杭州延安路）临街。这几年受到电商，经济形势冲击以及shopping mall的分流。租金基本上跌了40％，像这个势头以后店铺租金今后还有回升可能么？如果大趋势已去，是不是应该考虑当即卖了换筹码。租金五年前基本上达到顶峰，近两三年跌得特别厉害，前几年没预料到租金跌这么狠，现在卖不知道是不是太迟。房价是不是要见顶了？
回答：你好，一般来说，多数三四线城市不太可能租金跌这么多。单从租金看，短线看，已跌这么多，此时卖时机不好。但从房价来看，未来三年左右三四线城市的住宅价格会呈阴跌态势，估计也会拖累商铺价格。因此，当前还是应卖掉。以后，在更优势的城市买住宅。
不能简单地认为高房价就是“房产泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是决定需求与决定供给之间的矛盾。衡量一线城市房地产刚性需求，要看的是购买力流动。加杠杆也不必然等于“炒房”，更不必然等于泡沫。而且在影响房价的因素中，土地供给因素占有着极其重要的位置，但却常常被忽视。所以不必担心房价“历史大顶”的突然出现，尤其是对于一二线城市来讲，其上涨的可能性依然存在；也不用过分担心三、四线城市的房产，因为它们基本不存在暴涨暴跌的可能性。
提问：广叔好，急急急，沈阳沈北龙湖九里晴川，单价7000以内，适合并发两套吗？5年能翻倍吗？
回答：你好，龙湖处于蒲河新城边缘板块，价格不错，需要看土拍和后期发展。 大学城和蒲河新城核心区品质楼盘，8000以内大概率都会翻翻 这么低的单价一点都不用担心，买！
提问：广叔好，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）
回答：2你好，020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看 优先面积。
提问：广叔好，坐标江西南昌。二胎。有不是很好的学区三房一套，市值160左右，贷款65，近期买了附近大面积三限房准备改善自住，后年交房，由于没有房票，用的是老人名字全款。掏空了所有子弹。买的考虑不周。三房据说可以二次抵押。现迷茫的点，1：过两年卖掉三房换个更好的学区还是将就读一般的学校，再到外面补课？2：弱省会没有必要持有两套及以上？那卖掉三房后应该在哪个城市投资呢？小白无经验。3：老人票买的，以后过户给自己想再卖有20%个税，是家庭还是个人满五唯一就免？是否要把自己其他名下房产也赠与给其他人，会导致自己每套房都有赠与不好卖？只有jlh jjh这一种方法？感谢！盼复～
回答：你好，如果孩子上学没办法花钱走关系，可以考虑入手一套小户型挂学区。 城市发展，长期看人口，中期看土地，短期看政策。 江西留一套自住即可，剩余子弹2种打法： 1.继续入手弱二线低单价城市，单价1万内的盘，沈阳和长沙都不错。特点是第一波启动会很猛，但是长远看天花板并不高，翻倍后可以直接出手。沈阳破限购相对容易。 2.买强二线城市，单价2万内的盘，比如武汉，成都，重庆等，天花板高，雪坡悠长，可以长持。 别走赠与，税费高，老人直接对敲给你即可，走买卖流程。
提问：你好广叔，坐标徐州市区，子弹70万，住在北区，二套房公积金贷款最高50万，想给爸妈买一套养老房，请问云龙湖附近的学区+老小区的一楼和三环附近的新点的楼盘，买哪个比较好。
回答：你好，父母养老自住，我更倾向于买三环附近的新点的楼盘，居住体验会更好。 老破小学区房+一楼，以后出手都是硬伤，不太建议，而且学区划片变动政策大，一个文件就可以让黄金变鸡肋。
同时老破小居住属性差，升值空间小，只能随着房龄越来越老，降价再降价。老破小只有在一线城市才有价值，因为房价太高，上车需求被挤压，三四线城市以后都是被淘汰类的产品。卖房，长期看，跑不赢新盘或次新盘。
提问：广叔您好！我的坐标在成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。 问题1：若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行？ 问题2：岳父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐？ 问题3：若想在这波疫情过后争取低位买房，大概的入手时机如何选择？谢谢
回答：1.成都只有几个银行支持接力贷，可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。 不知道你的子弹多少？ 投资的话主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要注意淘笋。 2.没有房票可以考虑入手重庆，未来潜力不小。 重庆投资选盘公式： 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。 3.疫情结束后的1-2周内是比较好的入手时机，选好板块 备好子弹和房票，有笋随时买入。
提问：您好广叔，看来你的内容发现自己犯了很多错误，16年全款买了一个大鹏旧改的房子，200万出头，目前有200万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！
回答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。 大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。 剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块。 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。
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