龍建源
大家好，我是勇談。4月20日，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。相比於3月20日眾人期盼的LPR利率下調不同，此次利率下調似乎有點出人意料。究其原因其實還是跟國家統計局公佈的一季度GDP增速同比下滑6.8%有一定關係，畢竟GDP負增長這個可是頭一遭。哪怕是2003年非典時期GDP數據也沒有今天這樣的表現。那麼此次LPR利率下調，尤其是5年期的利率下調0.1%對於樓市無疑是一種變相利好，不過樓市走向還是要取決於國家是否允許地方採取“刺激”辦法。藉此機會簡單談談我的觀察。
5年期LPR利率下調對於房企來說看似一種利好，其實真的購房者受到的實惠不多
2019年10月8日已經開始實行LPR利率貸款購房，2020年3月-8月還是處於調整期，絕大多數銀行住房貸款還是採取固定利率上浮的方式
相信從2019年10月8日到現在為止有過購房經驗的朋友應該深有體會，絕大多數銀行採取的貸款利率其實質還是過去的固定利率4.9%上浮的方式，比如如今很多人的住房貸款利率為5.88%，來源其實還是4.9%*1.2（利率上浮20%）；只不過如今換了種說法，以4月20日的LPR4.65%為例，5.88%就是4.65%+1.23%（加點不變）；對於真正的購房者來說，因為房貸利率高低最終的決定權在銀行手中，購房者真正能夠享受到的優惠其實也極其有限。
4月份LPR利率下調，說明央行又有大量的資金釋放，足以說明經濟形勢不好
這裡還是需要告訴大家LPR利率出現的根本原因，其本質就是為了解決企業融資成本高的問題；只不過為了統一銀行貸款，才將5年期以上LPR利率與房貸掛鉤。但唯一可以肯定的是，房貸與LPR掛鉤的目的肯定不是讓大家享受福利，一個基本的事實是“大家享受福利了，銀行的利潤就降低了”，你認為會有這樣的好事情發生？
過去很長一段時間住房貸款利率的波動會引起樓市波動，LPR利率存在的原因就是切斷這種聯繫
從LPR利率出現到現在為止，LPR利率波動已經成為正常，房價走勢卻基本穩定
圖上所示是從2019年8月20日到2020年4月20日國內LPR利率表，可以看到LPR利率整體都處於走弱的趨勢，但國內這段時間的房價走勢圖卻整體平穩，如下圖所示2019年8月-2020年3月份國內主要城市新建商品房走勢圖，可以看到除去西安等極個別城市房價上漲明顯外，其餘城市的房價基本處於穩定或橫盤的情況。
國內房價接下來的走勢其實還是跟允不允許“刺激”有關係，只要不刺激房價，樓市就很難有大的波動
- 國內房價漲幅跟供需有關係，供需多少跟刺激多少也有關係
圖上所實施 2007-2018年國內商品房平均銷售價格走勢圖，可以看到2008年和2014年房價大漲的背後都有國家和地方的“刺激”和“鼓勵購房”出臺。簡單來說，只要不去肆意鼓勵或者人為製造需求，房價就很難有大的波動。而最近的數據表明了2018年後我們也即將步入歷史輪迴，2020年的疫情會進一步加快這個進程，2020年的樓市情況還是取決於我們搞不搞刺激。
期待接下來的樓市仍然在“房住不炒”的調控背景下保持穩定
樓市保持穩定還是勇談的判斷，當然前提是國家堅持“房住不炒”不動搖。畢竟面對房企這麼高的總資產（2018年超過85萬億）和高負債率（2018年已經達到79.1%），尚沒有能夠完全替代的產業出現。居民如今的消費壓力、生存生活壓力都與高房價有很大關係，之前已經發表過一篇高房價或影響我國商業信心的文章得到廣大粉絲和網友的熱議就足以說明些問題。
綜上，LPR利率下調對於樓市來說看似利好其實未必，樓市最終的走向還是以穩定為主，當然前提也很清楚“房住不炒”。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
4月20日，LPR 1年期降了20個基點、LPR5年期以上降了10個基點。這是自2019年11月20日起央行公佈的銀行貸款5年期以上LPR降至4.8%以來，第三次降息，同時也是5年來最大的一次降息。
此次LPR利率下調，意圖明顯，就是降低實體經濟復工復產的成本。另外，對於今年二季度改善貸款市場環境等有積極的作用，這次為什麼會這麼大幅度的降低基準利率？對於樓市有什麼影響呢？我們一起來看看：
01 為什麼會下調LPR利率？
①保持經濟平穩運行
LPR利率的下調符合把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上的預期，另外LPR利率 下調也可以保持流動性合理充裕，讓國民經濟平穩運行。
②受外圍市場影響
國際市場普遍出現了下調利率和負利率等做法，這對於國內市場也有一定影響，下調也能更好地應對國際市場帶來的衝擊。
02 對於樓市有什麼影響？
①為“房奴”減負
LPR利率一再下調，給眾多“房奴”減負不少，以4月20日LPR利率下調為例，對於100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款來說，月供相比前一次將下調約63元。
②刺激購買需求釋放
LPR利率一降再降，對於剛需買房來說是一個好消息，因為減少購房的成本有利於購房需求的積極釋放，從而推動樓市成交量的上升。
③“房住不炒”的政策不變
雖然LPR利率一再下調，但是我們要清楚的認識到，房住不炒的主旋律仍然是不變。比如廣州、濟南、海寧、青島等幾座城市出現了樓市政策“一週遊”甚至“一日遊”的情況，說明“房住不炒”的政策不變。
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此次LPR下調對樓市來說還是利好，只是不同的地區，LPR的提振作用是不同的。接下來的樓市將在分化的趨勢下，繼續平穩發展。
第一、此次LPR下調的一些情況分析
此次LPR下調在預料之中，下調幅度也在預料之中，符合政策要求，也符合市場預期。
01、LPR下調情況
4月20日，全國銀行間同業拆借中心根據18家商業銀行報價，去掉最高、最低，然後算術平均，得出的LPR為1年期3.85%，5年期4.65%，較上月分別下調20BP和10BP，下調幅度為近8年來的最大幅度，體現了1年期和5年期下調的“不對稱性”。
02、LPR下調再次延續“不對稱性”，主要原因是什麼？
主要原因是兩種貸款利率指向不同。
一般來說，1年期LPR主要針對短期企業貸款，疫情嚴重衝擊了國民經濟，實體企業受災比較嚴重，在這種背景下，降息降準釋放流動性，目的主要就是救助實體企業。
1年期LPR受MLF及逆回購降息20BP傳導，延續降息幅度，在情理之中，有助於給中小微實體企業緩減融資貴問題。
5年期LPR主要針對中長期房貸，房貸調整牽一髮動全身。現在全國的樓市逐步分化，有的城市過熱，比如深圳，有的城市依然很冷，比如廣大的三四線城市。如果降息幅度過大，對比較冷的樓市來說，或許降10BP幅度都是不夠的，但對熱點城市而言，可能降息5BP都有些大了。
在這種形勢下，5年期LPR下調10BP就是權宜之計。若效果不明顯，還可以在下月下調幅度；若效果猛了，也可以在下月收收。
總之，樓市對貸款利率很敏感，步子不宜太大，穩房價越來越是技術活了。
第二、LPR下調對樓市的啟示
LPR是從需求端刺激樓市交易的金融措施，在不同地區會發揮不同的作用。從實際效果看，這個作用不一定都是積極的。
01、熱點城市
比如，深圳，不需要加柴，樓市已經很旺了，再加點柴上去，樓市可能會燥熱。
LPR是全國性的，沒有“一城一策”，要對沖LPR下調給深圳樓市帶來的燥熱，就需要在“一城一策”範圍內想辦法。
不僅LPR下調給深圳樓市帶來了燥熱，降息降準釋放流動性同樣給深圳樓市帶來了燥熱，深圳樓市明顯虛火過旺。
所以，我們看到官方的各種回應已經陸續出來了。先是4月初，寶安區住建發文打擊“喝茶費”；緊接著9日，南山區住建跟進發文，嚴禁惡意炒作、哄抬房價；隨後20日，人民銀行深圳中心支行要求區域內商業銀行徹查今年房抵經營貸資金流向；同日，深圳中小企業服務局跟進人行深圳中心支行，要求中小企業貸款必須用於企業自身生產經營，貸款用途不得違反國家產業政策。
可見，LPR下調給熱點城市帶來了燥熱，引發了虛火，對這些城市而言，還得在“一城一策”範圍內想辦法去火。
02、非熱點城市
從國家統計局3月全國70城房價情況看，房價整體在回暖，但錯過“返鄉置業”的多數三四線樓市，在經歷疫情基本結束後的短暫需求釋放後，樓市後勁明顯乏力。
本質上說，這些城市人口外流，產業不強，資本撤離，經濟基本面脆弱，疫情衝擊後，城市缺點暴露無遺，僅靠LPR下調這一副藥，效果還是不理想。
怎麼說呢？
三四線樓市經歷之前的一輪去庫存後，購買力集中釋放，有些透支了；加上目前房價處在高位，疫情衝擊了大家的錢包，也衝擊了當地脆弱的經濟，失業率又上升了，此時即便下調貸款利率，依然會有很多人不願意冒險入市買房。
因此，LPR下調這副藥對非熱點城市而言，提振作用是有限的。
第三、如何看待接下來的樓市走向？
總的來說，接下來的樓市還是兩個大的走向：整體維穩，區域分化。
01、如何看待疫情影響？
雖然國外疫情非常嚴重，疫情也拖累了世界經濟和全球產業鏈上下游產業，影響了我國的出口和外貿，但之前可能過於高估了全球疫情對中國經濟的負面影響。
目前看，疫情對國內經濟及樓市的影響，已經被熱火朝天的復工復產淹沒了，如果不看新聞，小菜都忘記外面的疫情還在水深火熱了。
因此，疫情是短期事件，無法改變樓市的發展趨勢，對國內樓市的影響是可防可控的，既不宜低估疫情的衝擊，又不宜悲觀對未來的預期。
02、樓市整體維穩
之所以這麼認為，源於以下一些理由：
⑴調控目標是維穩
我們的樓市是不完全自由市場，調控政策對樓市的走向應該說是決定性的，而調控目標是維穩，比如，“穩房價、穩地價、穩預期”、“促進房地產市場平穩發展”。
那麼，樓市基本面就是穩的，政策無疑就是“定海神針”。
⑵調控原則一直沒變
樓市熱了就撒撒水，降降溫；樓市冷了就加加柴，籠籠火。
放在“一城一策”原則下，就是精準發力！熱點城市樓市過熱，調控政策就收緊；非熱點城市樓市偏冷，調控政策就“鬆綁”。
⑶金融寬鬆對沖疫情影響
今年由於有疫情衝擊，金融政策很寬鬆，大家應該都是能明顯感受到的。比如，降息降準釋放流動性，既救實體經濟，又能在房產領域對沖疫情負面影響。
⑷“一城一策”調控
疫情以來，根據受到的疫情衝擊程度，全國先後有60個以上城市，在“一城一策”原則下，採取了不同的政策幫扶措施。
比如，前期的紓困措施，像土地出讓金分期繳納、延期繳納；接下來的階段性放寬預售條件，幫助房企回籠資金；後來的降低首付比例和公積金信貸支持，等等。
“一城一策”是中央調控政策的延續，也是更為精準的調控措施，對於疫情影響下的樓市維穩具有重大意義。
因此，基於上述理由，樓市基本面是穩的，樓市走向也是穩的，難有意外。
03、樓市走向分化
這個樓市發展趨勢應該也是一個疫情難以逆轉的。
⑴國家城市戰略分化
我國城鎮化率跨過60%大關後，未來的城市戰略方向就是重點培育城市群和都市圈，並依靠城市群和都市圈的發展，帶動全國城鎮化率提升和國民經濟發展。
4月，國家發改委和國務院辦公廳的兩個通知，一個是關於落戶的，另一個是關於生產要素自由流動的，再次確認了城市群和都市圈是未來城市發展方向。
⑵土地市場分化
中指院數據，2019年全國300城土地交易明顯分化，一二線供需兩旺，三四線供需兩弱。
2020年前2月，全國50城土地交易市場，一二線再現“虹吸效應”，地王頻現一線樓市，三四線土地交易冷清。
⑶人口流向分化
我們目前的人口流向有兩大趨勢，一是農業人口持續向城市轉移，二是中小城市人口持續向大城市轉移。
從監測數據看，農業人口持續向城市轉移的高峰期已過，也就是“劉易斯第一拐點”已過；目前人口流向主要趨勢是中小城市人口向大城市轉移。
基於上述三大分化趨勢，大城市為核心的城市群和都市圈區域樓市將在人口、產業、資本、政策等方面繼續擁有“紅利”，樓市將長期向好；反之，其他區域樓市將逐步萎縮。
因此，我國樓市將延續整體維穩，樓市分化的走向，疫情的影響是暫時的，也是有限的。而LPR下調，既是市場行情的一種表現，也是對沖疫情影響的一種措施；短期內看，對多數城市而言，具有提振購房需求的積極作用，但長期內看，單一的LPR措施無法影響樓市走向。
