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2002年，香港TVB制作了一部很知名的剧集，叫做西关大少，讲述的是上世纪20年代广州一家知名船行的家族故事，主演是张智霖、刘松仁、赵雅芝和佘诗曼。
西关，就是今天位于广州最西部，接壤佛山，行政面积只有62平方公里的荔湾区。
从这部剧就可以看出，荔湾是广州近现代发展的源头和起点，然后向东延伸到越秀和海珠西。
所以，广州的老城区是荔湾、越秀和海珠西。
老城区的特点是什么?是街道狭窄，房子破旧，规划落后，低端配套足够便利，虽然人气仍然很足，但老城区只属于过去，不属于未来。
1983年，广州承办了第六届全运会，全运会的筹建需要土地，广州把目光投向了越秀东，当时还是一片荒芜的东郊天河区。
1984年，天河体育中心奠基开工，当时谁也不会想到，这一片被老广州称东郊的农田未来会发生什么巨变。
全运会之后，借着改革的东风，广州进入高速发展时期，天河这片荒芜之地开始大兴土木，日新月异。
1987年，天河体育中心建成；
1991年，广东国际大厦建成，63层的高度刷新了当时的广州新高；
1992年，世贸中心建成；
1993年，珠江新城规划确定，定位为广州新城市中心区；
1997年，高度391米的中信广场在天河拔地而起；
2006年，珠江新城的第一栋高楼——发展中心大厦建成；
2008年，小蛮腰广州塔建成；
2014年，中轴线最后一个地标建筑——东塔封顶。
从一片荒芜的农田变成现代化都市，天河只用了30年时间。
这30年正是中国和广东经济飞速发展的30年，凭着天时和地利，天河成了时代的赢家，珠江新城成了广州的赢家。
天河北、珠江新城和国际金融城组成的天河CBD，则成了广州最强劲的经济发动机。
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2019年，天河以5047亿的CDP遥遥领先其他十区，黄埔以3502亿位列第二，第三是传统中心城区越秀。
房价方面，天河自然也是各区排名第一，均价47000。
47000的均价看起来不算高，其实是被大量老旧房源平均了，实际上珠江新城花城大道两侧的次新房均价都在8-11万，随便一套总价都过千万。
广州买房，天河好不好?当然好，位置、经济、城貌无一不出类拔萃。
只是有几个小问题。
一是天河房价已经很高了，珠江新城的二手房动辄千万起，想象空间还有多大；
二是天河是上世纪90年代开始建设，楼盘大多建于1995年到2005年，外观已显老旧，户型已经过时，还有大面积高总价的约束；
三是30年河东，30年河西，天河再好，已是所见即所得，利好已经兑现，上一个30年崛起了天河，下一个30年哪里又会崛起?
所以，从时间和空间两个纬度，我们不妨把眼光放的更远一点。
从空间上，广州的经济重心在天河和海珠东，但天河开发已接近饱和，广州亟需新的增量空间。
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如果以天河为中心，从东西南北自然延展的四个纬度来看，向西是老城区，路已经阻断，向北是白云，向东是黄埔，向南是番禺。
白云、黄埔和番禺都有承接新增量的可能性，但三个区又各有各的问题。
白云和天河之间被白云山阻隔，只能通过挖隧道和铺设地下铁解决交通问题，难度非常高；
番禺和海珠被珠江分开，不过相对修地铁，架桥要容易很多，但番禺紧邻的毕竟是海珠而不是天河；
黄埔紧邻天河，和天河没有山也没有河阻隔，自然连接，要顺畅的多。
但是也有问题，天河东开发并不完善，黄埔本身又是多山地型，从天河东到黄埔西，存在着大量的开发断裂带，想把这么多断裂带建造成比珠江新城还高端的CBD，并引进大量产业和人口，谈何容易?
不过即使如此，承接新的发展增量，黄埔的先天条件也优于番禺，番禺又优于白云。
综合权衡之后，广州政府把最大的筹码押在了黄埔，在黄埔先后规划建设了科学城、知识城和智慧城，还布局了大量的中心区旧改。
广州有11区，只建设黄埔一个区肯定是不行的，为了区域平衡和雨露均沾，广州在其他区也有布局和规划。
番禺建设了万博CBD和番禺广场，白云规划了白云新城，远郊的增城也给了关照，建设了新塘TOD，连老掉牙的荔湾也有广钢新城旧改和白鹅潭经济圈。
这些各式各样的CBD，如果只看概念和规划，个个都牛逼哄哄，只看3D效果图，张张闪瞎投资客的钛合金狗眼，激动到恨不能砸锅卖铁每个新区各来一套。
但实际上，过去高速发展的30年，广州只成就了一个珠江新城，未来的30年，能成就的新区也最多只有一到两个，大部分注定只是陪跑选手，我们一定要明白，广州真正要打的牌是哪张。
广州要打的牌只有两张，一张是黄埔，一张是南沙。
其中，南沙是国家战略，黄埔是城市战略；一个成就大湾区的C位，一个承接广州未来的发展增量，对广州来说缺了哪个都不行，两个都非要不可。
于是我们看到白云的白云新城一直停留在效果图上，增城的新塘TOD进展缓慢，荔湾的白鹅潭停滞不前，广钢新城直接交给了开发商。
再看南沙新区，却是一片如火如荼的建设大工地，钢筋水泥的森林，基建24小时日夜轰鸣；黄埔也在以点带面，各个新区稳扎稳打，步步推进。
有人说这些新区我同步建设不行吗?钱从哪儿来啊兄弟，记住地方政府不是印钞机，永远处在缺钱状态，加上资金和资源只有集中才能效率最大化，所以能成功的新区永远比你能看到的要少的多的多。
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2017年，广州出台了限购政策，除了从化和增城，其他9个区均列入限购范围。
2019年底，广州悄咪咪放松了限购，南沙、黄埔、花都、白云都相继松了绑，但松绑尺度很明显经过精心谋划，给资金指明了前进的方向。
除了一直限购的四城区，近郊的白云、黄埔、番禺三个区，番禺一直保持限购，白云只有四个镇放松限购，黄埔则是全面放开，资金往哪里引导还不够明确吗?
而远郊的从化、增城、花都和南沙，全部放开限购，这四个区，哪个更有价值是个人都知道吧。
所以，无论是广州的现有经济格局，还是政府要打的发展牌，加上政府对资金的有意引导，广州看似很大，概念很多，片区很多，投资路径其实很清晰。
主城区，就是天河+海珠东+越秀的部分学位房；
近郊区：就是黄埔；
远郊区：就是南沙。
有人说，你研究深圳确实很厉害，不过广州不是你主场，这么大的广州，这么多楼盘，短时间你怎么可能研究透?
也有人说，深圳地少人多，供需失衡，怎么涨都符合逻辑；广州这么大，土地这么多，随便盖盖都是房子，房价能涨到哪里去?
要我说这是只知其一不知其二，城市的发展逻辑和楼市的涨跌规律，道都是相通的，理都是同源的。
我从来不需要了解一个城市的所有楼盘，在我看来，一个城市90%以上的片区和楼盘都是可以忽略的，那些只是跟涨的路人甲乙丙丁。
只有5-10%的片区和楼盘才值得被关注，才是领涨的风口，挑对产品，下好注，等风来就是了。
至于土地供应的问题，分化的年代，土地供应从来不是问题，供应量再大的城市，也有涨幅惊人的优等生，供需再紧张的城市，比如深圳，东部一样不涨，所以选对产品比看供应量重要的多。
下一个30年，谁会是广州的第二个天河?
