定金罰則與違約金的約定，能否同時適用？
張祖樂 律師
標籤：定金∣違約金∣定金罰則∣合同∣單方解除權
案情簡介：
嶽某（買受人）通過房產中介，欲購買賈某（出賣人）位於本市某區的房子一套。
嶽某、賈某與某房產中介於2018年8月19日簽訂了《房地產買賣居間協議》，約定購房定金20萬元。
2018年8月19日，嶽某、賈某通過該房產中介簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定購房總價為400萬元，嶽某需要支付定金20萬元，另約定購房首付款為200萬元（包含已付定金及尾款5萬元在內）。雙方應於嶽某銀行貸款劃入賈某收款賬戶後伍天內，賈某向嶽某交付房屋，並由嶽某自行或通過居間方支付賈某尾款伍萬元整；雙方於2018年10月15日之前簽訂《上海市房地產買賣合同》，於2019年2月28日之前，向房地產交易中心辦理產權過戶及抵押登記手續。
合同還約定，賈某在收到定金後若違約不賣，則應向嶽某雙倍返還定金。若嶽某違約不買，則已支付的定金不予返還。雙方任何一方未按本合同履行，應當按照總房價款的日萬分之五支付逾期違約金，逾期超過二十日的，另一方有權要求繼續履行或單方面解除房屋買賣合同。
後雙方簽訂了一系列補充協議、租賃協議、擔保協議，補充協議約定雙方於2018年11月25日前簽訂《上海市房地產買賣合同》，嶽某需要在簽訂該合同時，需要支付首付款200萬元（包含已付定金及尾款5萬元）。租賃協議為嶽某承租賈某的該房屋，租期為30年，擔保協議約定以劉某的房產作為擔保，但未向房屋管理部門辦理擔保登記手續。
嶽某分別於2018年8月19日、20日向賈某支付定金7萬元、13萬元，於2018年8月27日，支付定金60萬元。賈某分別在收到上述定金後，向嶽某出具收據，均載明收到嶽某支付的購房定金。
2018年11月24日，嶽某已累計向賈某支付購房款195萬元（不含尾款），賈某出具收據證明已收到嶽某的購房款首付款195萬元。
後賈某以嶽某違約在先，單方要求延期至2019年6月30日前辦理過戶登記手續，並且在嶽某支付完所有購房款之後，才交房。
嶽某未同意，並要求賈某按約定簽訂《上海市房地產買賣合同》，否則將按約定，通過法律途徑解決。
賈某未在約定的期限內與嶽某簽訂《上海市房地產買賣合同》，嶽某向法院提起訴訟。
訴訟請求為：
1.判令賈某、劉某（擔保人）返還嶽某、袁某（嶽某之妻）購房首付款含定金195萬元；
2.判令賈某、劉某返還嶽某、袁某80萬元定金(雙倍)；
3.判令賈某、劉某支付嶽某、袁某以房價400萬為基礎的每日萬分之五的違約金，即每天2,000元，以2018年11月25日開始計算，以此案件全部了結為結束時間；
4.判令賈某、劉某支付嶽某、袁某房價的20%違約金80萬元；5.訴訟費由賈某、劉某共同承擔。
一審法院審理中，嶽某、袁某增加訴請，要求於2018年12月17日解除雙方在中介簽訂的《房屋買賣合同》。
一審法院認為：
雙方簽訂的《房屋買賣合同》是雙方的真實意思表示，合法有效。由於賈某要求延期至2019年6月辦理交易，嶽某、袁某不予同意，且賈某在收到首期房價款後未及時辦理債權抵押注銷登記，構成違約，故對嶽某、袁某要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同應予准許。
雙方約定的總房價款為400萬元，追加的定金金額在合理範圍內。故對嶽某、袁某該請求，法院予以准許。
嶽某、袁某主張自2018年11月25日起按照房價款日萬分之五即每日2,000元的標準支付違約金，鑑於嶽某、袁某實際支付房款含定金195萬元，應以此金額為準。審理中，賈某要求調低違約金，法院參照同期銀行貸款利率標準，酌情予以調整。嶽某、袁某要求賈某按照總房價款的20%支付違約金80萬元，於法無據，不予支持。
嶽某、袁某要求劉某對賈某共同支付錢款承擔擔保責任，法院認為，嶽某、賈某在2018年8月20日簽訂的《買賣合同之補充協議》約定是在簽訂買賣合同甲方未能及時償還在中國銀行貸款和沈某尚欠借款導致交易無法正常履行的情形下進行擔保，且劉某提供的是其名下某區某路XXX弄XXX號XXX室房地產作為擔保物，但該擔保房屋未經不動產登記中心進行擔保登記，故該擔保無效。
一審法院判決：
一、嶽某與賈某就上海市某區某路XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》解除；
二、賈某應於判決生效之日起十日內返還袁某、嶽某上述房屋購房款含定金1,950,000元;
三、賈某應於判決生效之日起十日內補償袁某、嶽某上述房屋定金800,000元;
四、賈某應於判決生效之日起十日內以1,950,000元為基數，自2018年11月25日起至實際付款日止按照中國人民銀行同期貸款利率補償袁某、嶽某利息損失;
五、袁某、嶽某其餘訴請不予准許。
一審判決後，賈某不服，提起上訴。
二審法院認為：
一審法院認定的事實屬實，二審法院予以確認。民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
關於嶽某、袁某支付的定金是20萬元還是80萬元。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。根據法律規定，實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。賈某主張雙方約定的是20萬元定金，後支付的60萬元是購房款。對此，根據查明的事實，袁某通過銀行轉賬給賈某60萬元並附言是係爭房屋定金，賈某亦出具收據確認收到60萬元系定金。故本院對賈某堅持認為60萬元不是定金的意見，實難採信。雙方約定的房價款為400萬元，故一審法院認定本案定金為80萬元並無不當。
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定一方當事人逾期按約履行超過二十日的，另一方有權要求繼續履行或單方面解除合同。雙方約定簽署網籤合同時間為2018年11月25日前，嶽某、袁某於2018年12月7日向賈某發《告知書》表示，如果於2018年12月16日前，賈某仍然不按照前期合同約定進行網籤並交房給買方，嶽某、袁某將走法律程序。現嶽某、袁某要求解除合同，符合合同約定，可予支持。
合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。嶽某、袁某要求賈某返還購房款(含定金)195萬元，並返還定金80萬元(雙倍)，於法有據，應予支持。但《合同法》第一百一十六條規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。一審法院將嶽某、袁某主張的違約金調低後，支持了定金罰則和違約金，有所不妥，本院予以糾正。
二審法院判決：
一、維持上海市某區人民法院(2019)滬0110民初某號民事判決主文第一項、第二項、第三項；
二、撤銷上海市某區人民法院(2019)滬0110民初某號民事判決主文第四項、第五項;
三、駁回袁某、嶽某的其餘訴訟請求。
實務要點：
1.定金罰則與違約金的約定，只能選擇其一適用。
2.實際支付的定金與定金合同約定的定金數額不一致的，視為對定金合同的變更，但收受定金的一方提出異議並拒收的除外。
3.以不動產作為擔保物的，應當到相關部門辦理擔保登記手續，擔保協議才會生效。
4.出具相關收據、合同時，不要留有空白、不要僅簽名，應當在完整無誤的書面文件上簽字並書寫日期。
5.民商事活動中，儘量以書面、記錄的方式交易，不要通過口頭方式約定。
6.交易對方不履行協議的約定時，應及時通過協議約定的方式解決糾紛，維護自身的合法權益。
