问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：二套房打算投资，只有首付200万的预算，买哪里合适？还是公寓合适
答：你好，公寓投资跑输大盘，不推荐。 200万首付买600万的物业，很多方式可以操作成首付3成： 1.全款抵押，找垫资公司配合，相当于首付3成 2.找渠道5改3 3.开发老人票，做接力贷 南山：前海 科技园 南山中心区 西丽 宝安：碧海 西乡 沙井 福田：侨乡 福田中心区 龙华：深圳北站 上塘
问：老师，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在550万左右，二房。选那个小区，增值潜力大一些？
答：目前西海明珠价格略低于豪方现代 地段方面这两个盘半斤八两，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖； 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。
问：你好！请问深汕合作区的房值得投资吗？
答：这个位置行政上虽然属于深圳了，但是深汕合作区是积贫积弱，别人不要了，深圳是去扶贫的，跟周边对比还是很贵，不建议投资
问：十三房老师您好，非常钦佩您的资产配置思路方法，点赞。 我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。 请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？） 2.如果不买房，老师有没有其他资产配置的建议？ 谢谢您！
答：你好，以后深圳的发展是双核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和罗湖金融与文化 现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨 买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块 房价还会继续涨，比如前海 宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。
问：南山共房价年后上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？ 想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破8，风险几何，未来能否跑赢大盘？ 北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？ 资金有限，如何处理投资与自住的关系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么问题？ 第一次向老师提问，有点多，谢谢
答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。 深圳商品房官方数据大约190万套，北京700万左右，上海700万左右。 而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。 还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。 旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。 什么是典型的投机思维？ “昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。 一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。 他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。 现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。 他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。 房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。 手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。 红花雅筑 47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型 地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。 不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。 这2个盘对比，优先南山豪庭。 如果不是专业投资者，不建议用亲人代持票，风险比较大。控制风险的第一步是识人，虽然我们有一系列抵押和代持合同约束，但都只是防君子，无法防小人。
问：老师你好，目前状态：名下无房，有个一次房贷记录，首付五成。准备首付在300左右。现在有两个标底，1.罗湖帝景台88新房520万，三房改四方得房率95%（开发商包更名），罗外分校的学区。旁边有京基旧改，预计开盘价8万+ 会带动周边房产增值嘛？2.南油金晖大厦84的两房，总价610万，学府中学的学区（断供房，有机构操作） 帝景台新房居住舒适，但罗湖的涨幅实在不敢抱太大希望。金晖大厦2003年左右的房子，居住环境停车很差。这两个从逻辑上给梳理一下，孩子马上上小学，又不想委屈自己住太差。又想拥抱涨幅。这两个标底都不建议的情况下，可否推荐价值板块，福田CBD还是宝安中心城，可否这么操作，投资一套价值房产，出租用。自己去龙华九龙玺租一套房子拿来自住，租一个书香小学的学位？还请老师点播
答：罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入； 金辉大厦如不是在南山，这类独栋物业几乎万年不涨，学府学位略加分而已，还是勿入，小坑； 推荐标的是付费内容；
问：老师您好，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近奔溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！
答：你好，感谢赞赏! 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 罗湖350万的小2房，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 区位对比：罗湖>布吉 优先雍翠华府
问：老师您好。我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？
答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 公寓建议退掉。 首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。
问：老师，请问北三的潮白新城和夏垫现在值的投资么？有几个担心：1.中介说夏垫可以网签了，但是担心夏垫地处相对偏远，未来不知是否有价值？2.潮白新城目前应该还没放开，是否有不能网签的风险？3.环京的北三的价值是否大过环沪太仓的价值？4.现在买环京还是二线低估城市如长沙？
答：感谢付费咨询。 1、不论是夏垫还是潮白新城，都属于大厂，一荣俱荣，一损俱损，纯投资只看差价，位置差单价低的未必涨不过位置好单价高的，厂通桥几年内是建不起来的。 2、北三的价值肯定大于环沪太仓的价值。 3、现在买北三不确定等待周期，如果有长沙房票建议优选长沙。
问：老师您好。我目前恋爱未婚，未来几年都不会结冰。家庭状况是家里帮不上忙，且可能要我帮忙。在南山科技园上班，目前看好碧海中信湾的一套小复式，首付比较吃力，要掏空自己的所有资产，另外借40万，如果是借20万朋友+20万微粒贷的话，前两年（微粒贷要20个月还清）每个月月供+微粒贷+开销要支付2.7万（已扣除公积金），对象可以每个月借我7k。请问老师： 1，需要倾尽资产首付+工资月供的情况下是否还要上车？ 2，当前经济形势不太好，楼市是否大概率横盘，那是不是明年再买比较合适？ 3，碧海那边目前已经很高位了，是否还合适入手？中信湾与领航城、固戍万象新天、凤凰雅居相比，您比较看好哪个？ 谢谢老师。
答：湾上小户型多一些，碧海这边上车很多人就是选择富通城、湾上、御龙湾和玉湖湾。 湾上六座的一、二、三房户型、价格都尚可。 市价可以入，没毛病，中档物业。 领航城刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，跟涨盘。 万象新天高赠送、大花园、地铁近，是不错的选择。 凤凰雅居 优点:低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、无税、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结:地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 这几个盘优先考虑万象新天。 新手不建议走钢丝，月供控制在可承受范围内，想办法降低融资成本。 说几个无息贷款方案： 1.农民 一般当地的农村商业银行会针对农村困难户发放3年的免息贷款，额度10万，各地不一样。属于ZF补贴利息，3年后归还本金。 申请条件有些银行需要贫困证，但是好解决。 2.军人创业 退伍军人创业，凭退伍证可在户口所在地银行申请创业贷款。一般额度不超过10万，2年内免息，超过2年需要自己承担利息。 3.大学生创业 在校生和已毕业不久的都可以凭学生证和毕业证申请。期限是不超过2年，2年之后需要自己支付利息。 4.公司福利 现在很多大公司，都会给员工提供无息贷款，一般最高额度是30万，期限是3年，需要在工作满3年以上，或者需要高级别等。 金额都不大，需要多核申请...
问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢
答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。
问：如果惠阳划入深圳，对龙岗中心是利空麽？
答：1. “扩容”的实质，是增加土地供应。 2. 为什么要增加土地供应呢？ 因为如果不增加，土地这个生产要素的紧缺，会产生一系列的连锁反应，例如：生产经营活动受限、减缓人才吸纳速度、影响社会稳定和谐等。 只短期内对存量房东有利，长期对经济不利，对存量房东、租客、各行各业从业者也都不利。 3. 房东的竞争对手，不是买家或租客，而是另一个房东。 4. 土地供应多了，房子供应自然也就多了。 房子供应多了，短期内对存量房的价格自然会产生一定的抑制。 5. 但长期看，又会提升城市的竞争力，从而吸引更多好的产业和人才，使城市在全国、全球的相对排名上升，最终又会利好总体房价。 而且这种利好房价，靠的是最根本的经济发展，而不是以掐死供应、损害经济为前提。 6. 如果“扩容”的主要手段，是把购买力往尚余一些土地资源的周边城市疏导，例如：东莞、惠州、南沙、中山，那么短期内对龙岗等非核心板块自然是利空，因为竞争者变多了。 7. 但根据5，长期看是利好，因为城市整体在变好。
