中國樓市是漲是跌，一直都是眾說紛紜。從目前來看，買的都賺到。但是能否永賺不賠？這事恐怕真的挺難。
歷史規律表明:凡是會暴漲的，一定也會暴跌。只要有泡沫，一定會破滅，或早或晚而已。
就房地產而言，我最近突然發現，銀行規定裡的“定時炸蛋”，可能隨時讓樓瘋狂“涼涼”。
起因是我一位朋友，最近已經蛋蛋憂傷。他看房價蠢蠢欲動，所以他也蠢蠢欲動。因為像我一樣窮，所以只能買二手房，結果還被銀行無情拒絕。被拒絕的理由，不是因為他長得醜，也不是因為他人品差，只是因為房齡超過20年。
聽他這麼一講，我也是大吃一斤，趕緊查查有關規定，發現還真是這樣。好多銀行對15年房齡的就拒貸，還有幾個銀行對13年房齡的就拒貸，比如合肥建設銀行。
看到這些坑爹的規定，我頓時也是虎軀一震，因為我杞人憂天地想到，我國房地產從2001年進入黃金時代，恐怕大批房子2021年就沒法貸款了。
再聯想到剛剛結束的兩會，總理在政府工作報告中提到，“穩步推進房地產稅立法”。人大委員長也宣佈，“制定房地產稅法”。
由此看來，“房住不炒”是真的，不只是嚇唬你而已。房子也是有生命的，老了就不值錢了。都說中年男人不如狗，原來房子也跑不贏時間。大批大批的房子，都會迎來夕陽紅。英雄老去，美人遲暮，自然規律。
曾經的他，野蠻生長忒瘋狂。
地球人都知道，這20年來，房價像脫韁野馬，一線城市從3千漲到8萬，二線城市從1千漲到3萬。人人都罵“樓瘋狂”，卻都紛紛加入搶樓隊伍。買到就是賺到，早買就是大賺。
房價能這麼瘋漲，背後的原因很多。既有人民對生活的美好向往，又有ZF對政績的不懈追求；既有開發商的“空手套白狼”，又有銀行的“神力大補丸”。歸根到底，都是錢惹的禍！
2001年，馮大導演拍的電影《大腕》，李成儒扮的精神病人，說過一段經典臺詞，形象反映了那個時代房地產的瘋狂，“你要是感興趣，投個八百萬到一千萬，多了我不敢說，保你一年掙一個億。我說的可是美金啊！一定得選最好的黃金地段，僱法國設計師，建就得建最高檔次的公寓……我們做房地產的口號就是：不求最好，但求最貴！”
當時吃瓜群眾都以為，這只是賀歲搞笑段子。其實真是貧窮限制了我們的想象力，這段話是那個時代某些精英群體的真實寫照。開發商、銀行、地方ZF，都加入了這場狂歡盛宴。沒有最瘋狂，只有更瘋狂！
火星人都知道，中國房地產商特有錢，富豪榜簡直是他們家開的。那他們一開始就是這麼有錢嗎？當然不是滴！
你以為要財大氣粗才能做開發商？你錯了！大部分開發商，一開始都是空手套白狼。關係比資金重要的多，土地才是發財的根本。只要跟ZF關係夠硬，拿到了地，那銀行得巴巴跑來，乖乖給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包蓋房？你又錯了！不僅土地轉讓金是貸款，連修樓蓋房也是承建商墊資，開發商沒掏幾個錢！開發商的“吸星大法”，爽得不要不要的！
你以為蓋好房子，開發商該賣房了吧？這次你還是錯了！ 開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子，都會給內部認購掉。這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了。真正想買房的老百姓，第一次基本不可能買到心儀的房子，基本都是告訴你“賣掉了”，然後過兩天告訴你說有人退房。其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。張無忌的“乾坤大挪移”，被用的爐火純青。
你以為開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧？這次還是錯了！開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來？開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖撅著屁股上門來。
如果你問銀行就這麼傻？我要告訴你，銀行當時好像就是很傻。開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押。現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找ZF，ZF就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這麼轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說。當然了，你懂的，雖然銀行很傻很天真，但是行長很嗨很快樂。
開發商和銀行，苦練“玉女心經”，互相採陽補陰。
你如果覺得ZF真心希望控制房價，你怎麼老是錯呢？真心覺得房價過高的，只是中央ZF而已。但是中央ZF手裡沒一寸土地，土地全是地方ZF 的。你知道地方ZF徵地多少錢一畝嗎？幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎？幾百萬一畝哦！對於地方ZF來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮。你說地方ZF會真心聽中央的嗎？
好吧，中央很生氣，後果很嚴重，於是出臺新政策，將土地出讓，變成土地競拍。而且中央一揮手，央企出馬了。老大哥們揮舞著白花花的鈔票，出現在一個個土地競拍會現場。大家都驚呼，“中央要控地”！
你以為央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢！現在要拿地不光靠關係，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼併而已。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價？競拍時多舉舉牌子，地價就是幾億幾億往上竄。你央企再牛，牛不過地價！我讓你控制房價，你倒是控制啊！地價就這麼高，你老大哥不拿，我們民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有！
老大哥們拿了地，那怎麼辦？只能蓋房子賣掉，賣什麼價？不可能低於底價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。郭嘉的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這麼殘酷，郭嘉從老百姓手裡收錢，買昂貴的土地，蓋成房子，再以更貴的價格，賣給老百姓。
這就是那個瘋狂時代，房地產界的循環。土地、銀行、開發商，不斷循環，生生不息，於是房價也是放飛自我，真的是上天了。
這也許就是傳說中的“葵花寶典”，武功倒是世界第一東方不敗，只是付出的代價也很大。“欲練神功，必先自宮”，被宮掉的是實業的健康發展，是百姓的生活質量。
人們總是認為，日子會永遠如此美好，人人都是百萬千萬富翁。就像無憂無慮的少年，以為自己永遠青春年少，天天紙醉金迷醉生夢死，“來吧，快活吧，反正有大把好時光……”
但是歷史一再表明:靠吃“神力大補丸”的產業，終究不可持久。建在空中的樓閣，終究會倒下來。這幾年，看著多少人把故事講成了事故，多少人吃下去又吐出來。
現在的他，中年男人不如狗。
人會老，房也會。人年紀輕輕嗨大了，歲數大了老得快。房子雖然老得慢，但是從來沒停過。特別是開發商一心為錢，沒幾個人真心蓋房子，所以商品房老得更快，說不定哪天就英年早逝。
我們曾經認為，自己花一輩子錢買的房子，一定也會陪伴我們一輩子，賣時也一定能賣出一輩子的錢。所以，只要買得起，永遠就是賺。真的是這樣？當然不是滴！
你可以不服我，認為房子是永恆財產。但你必須服銀行，因為多數銀行都規定，超過15年或20年房齡的房子，想賣二手房時，不再給予貸款。
為什麼會這樣呢？難道我會告訴你，房貸的本質，是錢不是房？！銀行要的不是房子，是本金和利息。他願意把你的房子做抵押物，不管是3成貸款還是7成貸款，說明他覺得你的房子能換來這麼多錢。
但是銀行對15年或者20年以上的老房，基本不予發放貸款。因為銀行覺得這房子，已經不怎麼值錢了。你們願意交易，是你自己的事，不要扯上我。
有人說，“不怕不怕啦，銀行不玩拉倒，我們全款交易”。這麼說，就有點圖樣圖森破了。北京上海那些上千萬的房子，有幾個中國人靠工資買得起？省長部長每月工資兩萬，也買不了半平米！
房價之所以能炒這麼高，全靠銀行貸款這個神力大補丸。每一輪房價飆升，都離不開銀行槓桿資金的刺激。這就像股市一樣，大量的錢湧進來，把股票買買買，股價就能上漲。股價上漲全靠錢堆，房價也是一個道理。
當房子只能全款交易的時候，房價就會像洩了氣的球。那些一二線城市的房子，沒有自己以前炒房賺的錢，以及銀行資金的參與，你買一個給我看看？
舉一個例子。2001年，北京某小區開盤，開發商以100萬的價格，賣給小明一套房，小明首付30萬，從銀行按揭70萬貸款。2018年，小明將這套房再轉手，以1000萬的價格賣給小紅，銀行哪怕只給5成貸款，也得發出500萬現金。
到了2021年，銀行一盤算，你這房子這麼老，大多質量一般般，還不知有多少疾病，萬一倒了怎麼辦，再給你放貸風險很大，所以寧可不做這個生意。50歲的新娘，與25歲的新娘，總是沒法一起比，你以為你是小龍女？
說到這裡，自然有人要問，“假如我的房子倒了，那還用不用還貸？”這還用問？當然要還！就像我前面說的，“房貸的本質，是錢不是房！”
所以，如果因為自然災害，或者其他原因，房子沒了，根據《合同法》等法律規定，以及房屋按揭貸款合同約定，借款人仍有義務清償尚未償還的貸款本息。
作為房主，房子沒了還得還貸，當然不會願意。與其看你“一哭二鬧三上吊”，還不如現在就不貸給你，以免日後囉嗦。
實際上，隨著房齡越來越大，銀行按揭率也越來越低，70%、50%、30%、0%。當房齡超過20年時，大多銀行不肯借你一分錢。
站在銀行的角度，這麼做非常正常，因為他不是慈善家，而是生意人。但是對於中國樓市，就像澆一桶冰水，唱一首《涼涼》。
宇宙人都知道，在上世紀90年代，中國樓市還剛剛起步，就像穿開襠褲的小屁孩，建造量也是非常的小。大概是2001年開始，樓市才開始春情勃發，房價飛漲就像是春藥，刺激開發商大幹快上，生出大量孩子，不，是造出了天量房子。
2001年蓋的房子，2021年將大量進入20年禁貸線內。這時候房主想要賣房，只能選擇全款買主。可惜大家都是房奴，手裡哪有餘錢？真土豪太少，除非大降價。
這事就像多米諾骨牌，一倒就會倒一片。20年的房子涼涼，15年的房子就會半涼，10年的房子就會菊涼。
當然現在的中國，可能還是人傻錢多。貧窮也限制了我的想象力，我猜不到今後房價還會不會漲？因為現在搞“一城一策”，也許有的城市還會漲。大家都在玩擊鼓傳花，就看誰接最後一棒？那時除了自住，其他都得玩完。“俠之大者，為國接盤”。
“房子恆久遠，一套永流傳”，永遠只是廣告語。房子再怎麼好，他也是浪費品，會老化會折舊。銀行曾經很傻很天真，但是他們現在不傻了。
大家如想評估自己房子值多少錢？不要光跑中介，也可以跑銀行。假意住房抵押貸款，問問銀行願意出多少錢。看看是他們傻，還是你傻？
你可能就會發現，“中年男人不如狗，中年房子狗不理”。
未來的他，疾病纏身隱患多。
正因為2021年開始，商品房會大批進入20年禁貸期，再加上房地產稅的出臺已成定局，我們彷彿聽到貝多芬《命運》交響曲在催命，“梆梆梆梆——梆梆梆梆——房價跌了——房價跌了……”
你有沒有一點心慌的趕腳？未來是你掐住命運的咽喉？還是你被命運掐住咽喉？有的人可能會想，沒關係沒關係啦，反正我買的是一手房，賣不出去就自己留著。至於房貸，該還就還。房價跌了，也無所謂。
如果我告訴你，假如全國房價腰斬，對於廣大房奴來講，很可能會帶來兩種可怕後果。一是堅持繼續還貸，但必須額外往裡貼錢。二是主動或被迫斷供，房子會被沒收拍賣。你相信不？你相信不？你相信不？重要的問題要問三遍！
現在依法治國，我們再來看看，《銀行房屋按揭貸款合同範本》怎麼說？“抵押期間由於乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方（銀行）提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。”
如果你印象還不深，我們再來看看《物權法》第193條，“抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保，不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。”
不知道你看明白沒有？會不會感到細思極恐？假如你買了一套1000萬元的房子，如果房價下跌30%，這套房屋只值700萬。損失的是你的首付款，銀行還是可以很淡定。但是如果再跌跌不休，就動了銀行的奶酪。銀行就會催你補充質押，“地主家也沒有餘糧啊”！
假設房價腰斬，房屋只值500萬，而你貸款700萬，銀行會讓你補充200萬現金。如果繼續下跌，那麼你要繼續補錢。當然如果你已經還了若干年，肯定會把那部分扣出來。
沒錢怎麼辦呢？就像地主葛大爺在《甲方乙方》裡說的，“那二丫頭呢？……那孩兒他娘呢？”你可以抵押別的東東，比如二房、汽車等，反正你要補齊200萬。讓你太安全，銀行不安全；讓你不安全，銀行才安全！
如果你拿不出200萬現金，也沒有其他資產可以補充質押，那麼銀行就要沒收你的房子。如果拍賣得到400萬，那你還倒欠銀行300萬，光榮成為一名老賴，資產被各種查封，直到你還清欠款。你可能會小宇宙爆發，“從未見過如此厚顏無恥之人”！但是木有辦法，合同就這麼龜腚！
當年，香港和日本房子暴跌70%，銀行都要求補充抵押。無數房奴，因為絕望，站在樓頂，縱身一跳，徹底解脫，一了百了。
有人說，“那是香港和日本，我們經歷過2010年杭州大跌，1.9萬一平跌到1萬，也經歷過2011年鄂爾多斯暴跌，2萬一平跌到3千，也沒見哪家銀行要求追加抵押。在國內這種情況不可能發生。資本主義冷酷無情，社會主義滿滿是愛！”
但是，無論是杭州大跌，還是鄂爾多斯暴跌，對於整個國家，都是“大部睛朗、局部有雨”，所以銀行還能承受得了。如果整體上暴跌，有哪家銀行能受得了？有哪個國家能受得了？
有人說，“國家不可能讓房價暴跌”。我就問，“憑什麼”？股市都能從6000點跌到2000點，房價憑什麼就不能暴跌70%？只要是泡沫，總是會破滅。
當所有人都指望國家來當接盤俠時，國家是不會也不可能接這個盤的。就像股市一樣，早就告訴你“股市有風險，入市須謹慎”，所以你必須認賭服輸，喜當韭菜。現在已經明確告訴你“房住不炒”，如果你還不聽勸，那就得認賭服輸，“命苦不要賴ZF”。出來混，總是要還的。
有人說，“我會老實還月供，我也還的起，銀行不要沒收我的房子。”若問元芳你怎麼看，我覺得要分四個方面看:
第一，你願不願還？如果你貸款700萬，房價跌到700萬，大家都會“不拋棄不放棄”。但如房價跌到500萬、300萬，除了個別道德楷模，多數人不會再還貸，寧可銀行沒收房子。
為什麼呢？因為你不傻！貸款700萬，房子只值300萬，這得多付400萬，而且還不算利息。你要是有這400萬，直接以子女名義買房，若都是30%首付，可以買4套房子。你會老老實實還給銀行？千萬不要高估自己的道德水平。
第二，你能不能還？房價下跌時候，一定是在經濟下行期，往往也是失業潮。你原本以為自己還得起房貸，但是真的失業了，你又拿什麼來還？
當年香港和日本房災中，被銀行沒收房產跳樓自殺的人，絕大多數都是因為經濟危機而失業，被銀行沒收房產還背了幾百萬鉅債。
那些北上廣深的負翁們，可以給自己做一個壓力測試，“假如明天你就失業，房貸還能還多久？”哪怕只有10%的人挺不住，結果都必然是多殺多。第一批斷供帶來的強制拍賣，會把房價打的更低，帶來更多的人違約斷供，然後就是大面積雪崩。大潮退去，才知道誰在裸泳。
第三，你是一套還是多套？如果你有多套房，那好吧，既然你不聽“房住不炒”的勸，那就自己認命吧，賣掉二房三房來補充質押。太容易賺的錢，也太容易失去。人生如夢，有過就好。
如果你只有一套房，確實是剛需自住，因為我們是社會主義國家，所以銀行的確不會輕易沒收你的房子，但是你也不要認為可以把風險無限轉嫁給銀行。銀行會拼命催繳補充質押，必要時會果斷沒收房產，絕對不會和你客氣。至於剩下的貸款差額，那也是要追債一輩子，把你變成楊白勞。
當然，我們畢竟有社會制度優越性，銀行一般不會讓你睡大街，把你唯一房產拍賣後，應該會給你提供一套郊區小房。這就很慈祥了，你要很知足。美國2008年金融危機後，有300萬套房子被銀行沒收。想像一下，假如一戶住5個人，就是大概1500萬人，相當於整個北京或上海的人，也相當於美國1/20人口，被迫流離失所，這是真實版的“悲慘世界”。
第四，銀行願意怎麼愛你？在大多數情況下，只要按期還月供，銀行不會找你麻煩，因為沒收拍賣房子，需要走法院起訴流程，有執法成本，確實麻煩。當然，你也老老實實滴，“自己買的房，含著淚也要供完”。這一切有一個前提，就是房價下跌不多。如果跌穿安全線，那你的房子仍很危險。
有人說，“銀行沒收房產拍賣，會導致房價繼續暴跌，銀行是犯傻？國家能不管？”假設中國只有一家銀行，他可能會顧大局講義氣。但如果有幾十家銀行，沒有人會關心大市如何，只會想著讓自己先脫離苦海。如果中央統一寬大政策，那等於要國家給你兜底。這麼大的底，誰能兜得住？要想救溺水之人，首先得保證自己不會溺水。很多事你能猜中開頭，卻猜不中結尾。
美國作為世界頭號強國，都敢不顧大國臉面，讓銀行將300萬戶家庭趕出家門。當時覺得資本主義社會真是毫無人性，現在回頭看他們也是壯士斷腕。要是能兜住，美國能不兜？
所以，你也不能用社會制度的名義來綁架國家，何況我們還只是社會主義初級階段。社會主義意味著有斷腕的勇氣，初級階段意味著有斷腕的可能。現在提醒你“房住不炒”，那是對你的最大愛護。如果你還不聽，ZF只能聳聳肩，“怪我咯”！
風起於青萍之末。房住不炒，信號清晰。高位入市，風險激增。依靠房產強國，畢竟不可持久；依靠實業強國，才是滄桑正道。
