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今天分享中山的三舊改造，篇幅有點長，建議收藏
筆者按：
2018年7月27日，中山市人民政府印發《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府【2018】55號），同時亦同步出臺了舊城鎮全面改造（中府【2018】56號）、舊廠房全面改造（中府【2018】57號）、舊村莊全面改造（中府【2018】58號）三個配套文件，形成了“1+3”的文件體系，三舊改造逐步走向規範化。本文主要以上述4份文件為核心，從政策制定背景、原則、主要改造方式、改造實施流程、監督管理等角度對中山市“三舊”改造政策逐一進行梳理和解讀，以便讀者對中山市的三舊改造有更清晰的認識。對本文不足之處，亦希望讀者多多提出建議。
考慮江門市、肇慶市實際操作案例較少及主要政策尚處於完善中等方面因素，大灣區拿地策略及工改系列文章（共計8篇）至此篇即告正式完結。後續西政資本亦將繼續推出其他地產及金融方面的實操乾貨，歡迎熱心讀者持續關注。
一、中山市概況及行政區劃
（一）中山市概況
1、中山市範圍及歷史沿革
中山市是一代偉人孫中山先生的故鄉，位於珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海處，北接廣州市番禺區、南沙區和佛山市順德區，西鄰江門市區、新會區和珠海市斗門區，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區相望。是中國5個不設市轄區的地級市（甘肅省嘉峪關市、廣東省東莞市、廣東省中山市、海南省三沙市、海南省儋州市）之一。
中山市前身為1152年設立的香山縣；1925年，為紀念孫中山而改名為中山縣，1949年建國後先後屬珠江專區、佛山專區，1983年撤中山縣設中山市(縣級)，1988年中山市升格為地級市。
2、中山市人口、面積和經濟
中山市總面積1783.67平方公里，屬廣東省面積較小的城市之一，僅次於珠海市（面積約合1727.4平方公里）。常住人口314.23萬，按中山市統計局2017年8月28日《中山市人口結構與經濟發展的關聯分析》所示，屬常住人口淨流入城市，年均增長0.56％
經濟方面，中山連續多年保持廣東省第5的經濟總量（前四分別為：深圳、廣州、佛山、東莞），並與順德、南海、東莞一起被稱為廣東四小虎。
（二）中山市行政區劃
1、中山市行政區劃
按中國中山政府門戶網站所示，中山市行政區劃上分為6個街道、18個鎮。6個街道分別為：石岐街道、東區街道、西區街道、南區街道、五桂山街道、中山火炬高技術產業開發區（即：中山港街道）；18個鎮分別為：港口鎮、大涌鎮、沙溪鎮、南朗鎮（含翠亨新區）、南頭鎮、東鳳鎮、阜沙鎮、小欖鎮、東昇鎮、古鎮鎮、橫欄鎮、三角鎮、民眾鎮、黃圃鎮、三鄉鎮、板芙鎮、神灣鎮、坦洲鎮。
2、中山市域片區劃分及更新規劃
按中山市城鄉規劃局2018年9月25日發佈的《關於草案的公示》及《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2017-2020）》
所示，中山市分為5個片區，片區劃分及城市更新規劃分別為：
二、中山三舊改造歷程與2018年新政
（一）中山三舊改造歷程（以政策為線索）
（二）中山三舊改造2018年新政
（三）中山三舊改造方式的改變
原改造方式《中山市“三舊”改造實施細則》（中府辦【2010】49號）：
一、成片拆遷改造（分為政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造等四種類型）
二、單宗項目改造（分為已批建設用地改為經營性用途、單宗項目拆建改造兩種類型）
現改造方式《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）：
一、全面改造（按用地類型分為舊城鎮改造、舊廠房改造、舊村莊改造三種類型）
二、微改造（分為建築物局部拆建和加建擴建、改變功能，以及整治修繕、保護、活化，完善公共配套設施三種類型）
（四）中山三舊改造實施流程（55號文附件1）
三、舊城鎮全面改造（基於56號文的分析）
（一）舊城鎮全面改造概述
1、“舊城鎮”的概念
第二條 本細則所稱“舊城鎮”，是指城鎮中心區內，危破舊房集中、基礎設施落後的國有土地上，主要由城鎮居民生活或進行商貿活動的區域。舊城鎮改造項目涉及集體用地的，可以一併納入改造範圍。
2、舊城鎮全面改造的原則
第三條舊城鎮改造應當堅持以人為本、規劃先行，改善人居環境，優化功能佈局，有利於傳承和塑造城市特色風貌，合理保護和利用歷史文物古蹟。
（二）改造實施方式
1、具體改造實施方式
第九條 舊城鎮改造可以按以下兩種方式實施：（一）權利人自行改造，包括以下情形：1.改造單元內單一權利人對其用地自行實施改造；2.改造單元內所有權利人將房地產權益轉移到單一權利主體後由其實施改造。（二）政府主導改造。
2、申報主體確定方式
第十二條按照實施方式，舊城鎮改造的申報主體按照以下方式確定：（一）權利人自行改造的項目，由權利人申報，涉及多個權利人的，由其部分權利人委託單一市場主體申報；或者根據需要，由鎮區組織相關符合規定的主體申報；（二）政府主導改造的項目，由鎮區“三舊”辦申報。
（三）改造項目的申報
1、先行開展意願徵集
第十三條 通過簽訂搬遷補償協議實施改造的，申報主體應當先行開展改造意願調查，達到以下條件：（一）改造項目範圍內用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬於共有的取得全體權利人同意；建築物區分所有權的，經專有部分佔建築物總面積 2/3 以上的權利人且佔總人數 2/3 以上的權利人同意；（二）改造項目範圍內用地包含多個權屬地塊的，符合改造意願條件地塊總面積佔比應當不小於 2/3；（三）涉及集體用地的，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定經該集體經濟組織表決同意。
2、擬訂改造項目計劃方案
第十四條 在符合改造意願條件的前提下，申報主體應當擬訂改造項目計劃方案，闡明擬改造項目範圍、面積、土地用途、產業方向、實施方式和時序以及編制改造項目規劃方案、制訂搬遷補償方案和編制項目改造方案等時間安排，並附有關意願調查材料，向屬地鎮區申報。
3、改造方案政府審批流程
第十四條 鎮區應當在 5 個工作日內組織完成對申報材料的內容是否符合要求、申報主體是否符合申報資格、改造意願是否符合條件、改造項目計劃方案是否符合“三舊”改造專項規劃等進行審查，對改造項目的必要性、合理性等進行綜合判斷，對不符合要求的，應書面答覆申請人並說明理由；對符合要求的，應當將改造項目計劃方案（含申報主體信息）及有關意願調查結果等，在改造區域範圍內張貼公告、通過政府網站公示不少於 30 日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，鎮區應當將該項目納入項目預備庫，並按規定公佈。
4、納入項目預備庫後續流程
第十六條納入項目預備庫後，申報主體應當開展土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據調查，並參照改造單元規劃編制要求，編制改造項目規劃方案後，向屬地鎮區申報。
5、改造項目規劃方案審批
第十七條申報主體向鎮區提交改造項目規劃方案後，屬地鎮區應當組織核實基礎數據調查成果和組織審查改造項目規劃方案。
6、控制線詳細規劃變更
第十八條改造單元規劃經批准後，完善控制性詳細規劃調整的後續程序，覆蓋原控制性詳細規劃。
（四）改造項目的實施
1、簽訂《搬遷補償協議》
第十九條 通過簽訂搬遷補償協議實施改造的，申報主體與改造範圍內房地產權利人簽訂的《搬遷補償協議》，應當每月定期彙總報鎮區備案。待簽訂率達到佔總面積及佔總人數的 90%及以上，可以向鎮區申請實施主體資格確認。
2、實施主體資格確認審批
第二十條 鎮區收到實施主體資格確認申請材料後，應當在5 個工作日內完成審查，對不符合條件的，應書面答覆申請人並說明理由；對符合條件的，應將申請人提供的土地房屋權屬情況及單一主體的形成情況在改造區域範圍及政府網站公示不少於 7日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，由鎮區向申請人核發實施主體確認文件。
3、編制項目改造方案及審批
第二十一條 實施主體資格確認後，鎮區應當將改造項目納入年度實施計劃，並組織實施主體編制項目改造方案，經市“三舊”辦組織審核，報市政府批准後，由市“三舊”辦核發批覆文件。
4、項目實施監管協議的簽訂
第二十二條項目改造方案經批准後，實施主體應當與鎮區簽訂項目實施監管協議，明確無償移交公益性用地、公共設施或公益性建築面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務，分期安排和實施進度，安置復建資金監管要求等，並由實施主體按照約定存入安置復建監管資金，或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。
5、安置復建資金的監管
第二十二條 安置復建監管資金應當存入鎮區指定的監管賬戶，並由屬地鎮區、實施主體和監管賬戶開戶銀行三者共同監管。安置復建監管資金不計利息，經鎮區同意可以分期支取用於回遷安置房的建設資金。
復建安置資金具體數額，由鎮區根據項目回遷安置房總量，按照建安成本測算確定。
6、房屋拆遷及不動產權證註銷與協議供地手續
第二十三條實施主體與改造項目範圍內全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協議》，且安置復建資金落實到位後，經鎮區核實批准，實施主體申辦拆除施工許可後進場實施拆除，並可同步組織原房地產權利人辦理已拆除部分的不動產權證註銷登記手續。
第二十五條完善前述手續後，由實施主體申辦協議出讓供地手續。供地後，實施主體按基本建設程序向相關部門申辦各項有關手續。
（五）監督管理
1、項目預備庫中剔除
第二十九條自改造項目納入項目預備庫之日起一年內，除直接按照控制性詳細規劃實施改造以外，未申報改造項目規劃方案的，由鎮區將該項目從項目預備庫中剔除。
2、實施主體資格撤銷
第三十條 自改造單元規劃批准之日起三年內，申報主體仍未取得實施主體認定資格的，不再辦理該申報主體在該改造單元內相關項目的實施主體資格認定手續；對已取得實施主體資格的，自改造單元規劃批准之日起三年內，與改造項目範圍內所有房地產權利人簽訂《搬遷補償協議》的比例低於佔總面積的 95% 或佔總人數的 95%的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關手續。
3、禁止強拆
第三十一條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發生重大惡性事件的，將嚴肅查處並追究責任。
四、舊廠房全面改造（基於57號文的分析）
（一）舊廠房全面改造概述
1、“舊廠房”的概念
第二條 本細則所稱“舊廠房”，是指城鎮建成區內，在國有或集體土地上建成較早、結構簡易，用作工業生產、產品加工製造用房和直接為工業生產服務的附屬設施，以及工業物資存儲用房等。舊廠房用地包括工業用地和倉儲用地。
2、舊廠房全面改造原則
第三條舊廠房改造遵循政府推動、企業主導原則，強化政策引導激勵，提高土地利用效益，優化產業配套環境，保障產業創新發展空間，合理保護和利用歷史工業遺蹟。
（二）改造實施方式
1、具體改造實施方案
第四條 舊廠房改造的實施方式包括權利人自行改造和政府主導改造兩種。
權利人自行改造，包括土地權利人對自身用地進行改造（含集體經濟組織自行改造或與有關市場主體合作改造）；通過收購合併歸宗、作價入股將房地產權益轉移到單一主體後實施改造；權利人為廠房承租人的，經產權人同意，由承租人實施改造。
2、權利人自行改造一般流程
第五條 權利人自行改造的一般流程如下：（一）向屬地鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）申報納入項目預備庫和年度實施計劃；（二）向鎮區申報項目改造方案；（三）按基本建設程序申辦報建手續並實施。
（三）改造類型與鼓勵政策
1、改造類型
第九條 根據控制性詳細規劃，按照用地的規劃用途，改造類型主要分為以下三類：（一）保留為工業用途（簡稱“工改工”）；（二）改變為商業用途（簡稱“工改商”）；（三）改變為住宅用途（簡稱“工改住”）。
對工業用地改變為新型產業用地（M0）的，按照我市相關規定執行。
2、“工改工”鼓勵政策（10大鼓勵政策）
第十條 “工改工”改造項目，可以享受以下鼓勵政策：
（一）用地達到 10 畝及以上、建築容積率達到 1.5 及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按 200 元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造後用於興辦先進製造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高 20%。單個項目獎勵最高不超過 1000 萬元。
對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。
（二）項目竣工驗收後，允許土地使用權人按工業用地最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。
（三）允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。
（四）鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買合同第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對改造實施主體進行獎補，連續獎補三年。
（五）村集體工業廠房實施改造的，鼓勵各鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。
（六）對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵各鎮區給予一定的融資貸款貼息扶持。
（七）對面積達到 10 畝及以上，且 2009 年 12 月 31 日之前影像圖上蓋建築物投影面積及現狀上蓋建築物基底面積佔用地面積的比例均不小於 30%（邊角地、夾心地、插花地除外）的，未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人，可以通過對舊廠房用地進行改造，完善歷史用地徵收手續，以協議出讓方式供地，按規定繳交土地價款後，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。其中，協議出讓的土地使用年限按法定最高使用年限確定。
（八）鼓勵集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，以協議出讓方式供地，按規定繳納土地價款後辦理不動產權（國有土地使用權）證，吸引社會資金參與改造更新集體物業。
（九）鼓勵集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後交由政府主導改造，享受土地收益補償。
（十）對廠房建設年代較新，結構完好，因擴產需要，在符合規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的前提下，企業對原用地局部加建的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第四十條規定給予財政獎勵。
3、“工改商”鼓勵政策
第十一條 “工改商”改造項目，鼓勵土地使用權人將土地交由政府公開出讓後享受土地收益補償；符合規定條件的，可以由土地使用權人申辦改變土地用途手續後自行改造。
（一）土地使用權人將國有工業用地交由政府主導改造，享受土地收益補償。
（二）土地使用權人對其自身土地，或者通過收購合併歸宗、作價入股形式取得土地使用權的，可以按規定申辦改變土地用途手續並按市場價補繳土地價款後自行改造。
（三）歷史用地改造為商業用途的，同等適用第十條第（七）項以及第（八）項第 1、2 點規定，支持未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人和集體經濟組織，通過協議出讓方式，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。對用地行為發生時為工業用途的，應當按照上述第（二）項規定辦理。
（四）對集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，交由政府組織公開出讓的，可以參照上述第（一）項規定標準取得土地收益補償。
4、“工改住”鼓勵政策
第十二條 “工改住”改造項目，國有土地使用權人以及集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，應當將土地交由政府公開出讓，參照第十一條第（一）項政策享受土地收益補償。土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款計算範圍。
對未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的歷史用地，控制性詳細規劃為住宅用途的，相關權利人可商請城鄉規劃部門經論證後調整規劃為工業或商業用途後，參照“工改工”或“工改商”類型，通過實施“三舊”改造和協議出讓方式，按規定繳納土地出讓價款後，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。
（四）監督管理
1、四大限制性行為
第十三條未按照改造方案規定期限內動工建設的，批覆失效，不再享受相關優惠政策；在實施改造過程中，除出讓合同約定內容外，項目改造方案有局部調整的，需重新辦理項目改造方案審批；對交由政府組織公開出讓的，未按照協議按時交地，不再享受土地收益補償優惠政策，並按協議約定追究相關責任；對完善歷史用地手續後，項目改造方案批准後兩年內未動工的，撤銷有關用地批覆。
2、舊廠房全面改造的財務監管與獎勵
第十四條 市相關部門和各鎮區應當加強財務管理，健全和完善“三舊”改造有關資金管理制度，統籌做好涉及的土地收益補償、財政資金獎補等各項資金監管。對按規定應給予土地權利人的土地收益補償、應給予實施主體的獎勵或補助，應當及時撥付到位，任何單位和個人不得剋扣和截留。
五、舊村莊全面改造（基於58號文的分析）
（一）舊村莊全面改造概述
1、“舊村莊”的概念
第二條 本細則所稱“舊村莊”，是指城鎮建成區內，佈局較亂、基礎設施較差，土地保留集體所有性質，主要由集體經濟組織成員經過較長期自然形成的聚居地。舊村莊改造項目內夾雜的國有用地，應當一併納入改造範圍。
2、舊村莊全面改造的原則
第三條 舊村莊改造應當堅持農村姓“農”，以人為本、規劃先行，堅持因地制宜、精準施策、改善人居環境，完善公共配套設施，有利於保障集體經濟和村民長遠利益，保護好歷史文脈和鄉愁，合理保護和利用歷史文化遺存，做到在保護中開發，在開發中保護。
第四條 舊村莊改造應當堅持村民自治原則，改造過程中涉及的重大事項應當按規定進行表決，由鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）監督，並由公證機構公證。
3、舊村莊全面改造的實施方式
第九條 舊村莊改造可以按以下兩種方式實施：（一）權利人自行改造，包括以下情形：1.集體經濟組織（或其全資公司）自行實施改造；2.集體經濟組織公開選擇市場主體，簽訂合作協議形成單一主體，並由集體經濟組織成員通過簽訂搬遷補償協議將房地產權益轉移到該單一主體後由其實施。（二）政府主導改造。
4、舊村莊全面改造申報主體確定方式
第十條 按照上述實施方式，舊村莊改造的申報主體可以按以下方式確定：（一）對集體經濟組織自行改造的，由該集體經濟組織申報；通過公開選擇市場主體進行合作改造的，在確定市場主體前，也應當由該集體經濟組織申報。（二）對政府主導改造的，由鎮區“三舊”辦申報。
（二）改造的補償方式、復建標準和地價計收
1、補償方式
第五條 舊村莊改造涉及的補償可以採取物業補償、貨幣補償或者兩者相結合的方式。
2、復建標準
第七條 舊村莊改造的復建規模及其用地，參考以下標準：
（一）回遷復建的安置房規模，按照改造範圍內原有建築面積的 1.0 倍計算。
回遷安置房用地獨立分宗的，可以保留集體性質；也可以由集體經濟組織按規定自願轉為國有用地後，按保障性住房用地劃撥給該集體經濟組織使用；集體經濟組織及其成員要求出讓的，應當約定辦理有償使用手續，並明確今後不再申請分配使用宅基地。回遷安置房用地，其容積率不應高於商品房用地。
回遷安置房用地不獨立分宗的，應當辦理有償使用手續，已安排回遷安置房的集體經濟組織成員不再分配使用宅基地。
（二）集體經濟發展物業建築面積在改造前原有集體物業建築面積的基礎上，新增的集體經濟發展物業應當不小於回遷補償總建築面積的 10%。
集體經濟發展物業用地應當儘量獨立劃定，原則上不得用於經營性房地產開發。
（三）公共配套設施建築面積及用地應當不小於改造前原有數量標準，其中無償移交政府的公益性用地或公益性建築面積應符合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關規定。
3、地價計收標準
第八條 集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後進行改造的，協議出讓的土地價款按土地市場評估價的 40%確定。
（三）改造前期工作
1、前期工作流程
2、改造意願條件
第十二條 申報改造項目前，申報主體應當開展改造意願調查，達到以下條件：（一）改造項目所在的集體經濟組織，經該集體經濟組織按規定表決同意；（二）改造項目內集體土地上蓋建築物權利人中，取得 2/3 以上的權利人同意；（三）如改造項目內存在國有土地權利人的，也應當取得佔國有土地總面積 2/3 以上的權利人且總人數 2/3 以上的權利人同意。
3、選擇市場主體時“前期選定”與“後期選定”的區別
第十五條經過前期意願調查和土地房屋等基礎數據調查，集體經濟組織結合實際，可以分前期和後期兩個階段公開選擇市場主體實施合作改造。其中：（一）前期選定，是指在編制改造項目規劃方案及改造單元規劃、擬訂補償安置方案前，通過市公共資源交易中心公開選定合作主體，由雙方協商確定改造項目規劃方案和具體補償安置方案等。（二）後期選定，是指集體經濟組織已編制改造項目規劃方案，鎮區已組織編制改造單元規劃並落實到控制性詳細規劃、集體經濟組織已表決通過補償安置方案和項目設計方案後，再通過市公共資源交易中心公開選定合作主體。
（四）改造項目的實施
1、集體經濟組織前期選定合作主體流程
第十六條 集體經濟組織前期選定合作主體的，應當在鎮區的指導監督下，按照以下流程辦理：
（一）公開選定意向企業。
（二）申報改造項目規劃方案和編制改造單元規劃。
（三）公開表決確定合作企業。
（四）簽署項目合作協議。
（五）確定實施主體資格。
2、集體經濟組織後期選定合作主體流程
第十七條集體經濟組織後期選定合作主體的，應在鎮區的指導監督下，按照以下流程辦理：
（一）編制改造項目規劃方案、擬訂補償安置方案。
（二）公開表決確定改造單元規劃和補償安置方案。
（三）制定並表決項目設計方案和公開交易方案。
（四）公開選定合作企業。
3、補償安置方案特殊要求
第十六條 涉及的補償安置方案應當經集體經濟組織成員（或成員代表大會）2/3 以上同意，包括以下主要內容：
1．原有建築物的補償方式和標準；
2．原有、新增的集體發展物業的補償方式和標準；
3．歷史文化遺存及其周圍環境的保護措施；
4．搬遷費用和臨時安置補償標準；
5．簽約獎勵標準及其他有關方面的補償標準等。
4、復建安置資金監管
第二十條 安置復建監管資金應當存入鎮區指定的監管賬戶，並由屬地鎮區、實施主體和監管賬戶開戶銀行三者共同監管。安置復建監管資金不計利息，經鎮區同意可以分期支取用於回遷安置房和集體經濟發展物業的建設資金。
復建安置資金具體數額，由鎮區根據項目回遷安置房和集體經濟發展物業總量，按照建安成本測算確定。
（五）監督管理
1、舊村莊全面改造“五個不得”
第二十七條舊村莊改造中，任何意向合作企業或個人不得向集體經濟組織提供任何形式的資助、贊助；不得出資為集體經濟組織召開民主表決會議；不得介入集體經濟組織的民主表決程序；未經鎮區同意，不得私自出資為集體經濟組織墊付相關前期工作費用；不得未經市公共資源交易中心公開選定程序與集體經濟組織簽訂《合作協議》。
2、禁止強拆
第二十九條任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發生重大惡性事件的，將嚴肅查處並追究責任。
3、舊村莊改造中“釘子戶“問題解決方式
第三十二條集體經濟組織少數成員拒不履行經集體經濟組織表決通過並經批准的改造方案（含搬遷補償安置內容），可以按照以下方式處理：
（一）改造過程涉及徵收集體土地，相關權利人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向市政府申請裁決；對違反土地管理法律、法規規定阻撓徵收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由市國土資源部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
（二）改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆除的，參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章補償相關規定執行。
文章來源：西政資本，侵刪。
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