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#房屋買賣 1
#合同無效 1 #工齡政策福利 1
一、問題背景
上世紀末期，我國城市掀起了公房改私房的狂潮，即依據國家政策規定，單位將原職工僅有承租資格的住房，在折算職工的工齡等因素後，並由職工支付一定金額的貨幣之後，把房子過戶到個人名下，完成“公轉私”的過程。
之後，迎來房價的爆炸式增長年代，住房成最值錢的財產，並由此屢屢成為法律糾紛的焦點。當配偶一方將房屋出售或贈與子女甚至孫子的情況下，由於涉及“公轉私”購房過程中，使用了配偶雙方的工齡折抵房款，產生了是否屬於有權處分的問題，或者換一句話說，所購得的私房是否為夫妻共同財產，以及由此引其的行為是否有效的問題。常見情況分二：
一是取得房屋所有權時（指公房轉私房），配偶雙方均健在，所購房屋登記在妻方或丈夫名下。針對這種情況，所得房屋自然屬於共同財產，登記的所有權人如果將房屋處置給近親屬（多是以買賣形式進行贈與，比如價值500萬的房子，買賣合同只約定20萬元，且並未約定付款期限，違約責任等常見買賣合同的要素），則自然屬於無權處分，且考慮到系近親屬，對於交易標的的狀況自然清楚，且並未支付合理對價，因而不屬於善意取得，其他繼承人以雙方存在惡意串通為由，主張合同無效，實踐中法院均予以支持。值得注意的是，並不能以單純的無權處分主張無效，因為合同無效的理由並沒有該條款。
二是，取得房屋所有權的時候（指公房轉私房），配偶雙方已有一人去世，則利用工齡等因素折扣後支付貨幣取得的私房，取得時間晚於已死亡一方的去世時間，取得房屋並非是配偶雙方婚姻存續期間，自然所購得房屋並非夫妻共同財產。雖然取得房屋使用了已死亡配偶的工齡，工齡屬於政策性福利，依據北京高院的相關解答可作為已死亡配偶的遺產進行繼承，但並不意味著房屋裡含有已死亡配偶的份額，也就是說並不存在無權處分的前提，即健在配偶的處分是有權處分，從而健在配偶進行的處置，只要是真實意思表示，則難以其簽訂的合同無效，無論是贈與還是買賣，只要是真實意思表示，就自然有效，所謂侵犯繼承人財產權主張無效的理由無法被支持。
二、法律法規
1. 《合同法》第五十一條
無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
2.《買賣合同司法解釋》第三條
當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
3《合同法》第五十二條
【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
4.《物權法》第一百零六條
無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
5.《北京市高級人民法院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月11日，北京市高級人民法院審判委員會[2018]第9次會議通過）
…
6. 被繼承人購買公房時根據工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算後作為遺產分割？
按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。
該政策性福利所對應的財產價值計算參考公式：（已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現值。
…
說明（鄒治，北京高院民一庭副庭長）：夫妻一方去世後，健在一方享受已故配偶的工齡優惠購買了房改房，在購買時依據當時的有關政策折算已死亡配偶一方工齡而取得福利優惠，該房屋權屬如何定性？該房屋是否能作為已故配偶一方的遺產產生繼承？該政策性福利所對應的財產價值是否能夠作為已死亡配偶的遺產進行繼承分割？一直是審判中存在的疑難問題。
對此，國務院房改主管部門建設部和最高人民法院曾經出臺過存在著矛盾的意見。
建設部《關於唐民悅房改房產權認定問題的覆函》（建住房市函[1999]005號）
司法部律師公證工作指導司：
你司（98）司公函018號函和（99）司公民便字027號收悉。經研究，答覆如下：按照目前我國城鎮住房制度改革的有關政策，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優惠，該住房應當視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認為，該住房應視為唐民悅與其配偶共有財產。
最高法院（2000）法民字第4號文：
你司《關於在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠後所購公房是否屬於夫妻共同財產的函》收悉。經研究認為，夫妻一方死亡後，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己財產的繼續購買的公有住房應視為個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是一種政策性補貼，而不是財產或財產權益。夫妻一方死亡後，如果遺產沒有分割，應予查明購房款時夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋時夫妻共同財產還是個人財產；如果購房款時夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。
由於最高院上述函覆已被廢止，對該問題最高院現無明確統一的官方意見，導致實踐中出現不一致情況。我們認為，購買房改房享有的工齡優惠具有人身屬性且具有財產性質，屬於財產權益，可以在折算後進行繼承分配。
首先，房改房具有特殊性，是特定歷史條件下的產物，是根據國家房改政策的有關規定，單位將原公房通過優惠的形式出售給已經承租或使用該房屋的職工，職工對其享有部分產權或者全部產權。因此，房改房具有出售對象特殊性、房屋價格特殊性、該種福利優惠政策每個家庭只能享受一次等特點。從進行房改時的國家政策的內容可以看出，職工的工齡優惠是一種十分重要的因素，是考慮到我國長期低工資制、住房福利性分配製度，房改房相當於將多年的工資差額，一次性補發給職工。從這個角度看，雖然職工生前沒有實際取得工齡優惠，但工齡優惠實際來源於死者生前的貢獻，應理解為個人的財產性利益。
其次，鑑於每個個人、家庭只能享受一次，說明該福利具有極強的人身屬性，已故配偶工齡優惠帶有強烈的個人屬性，因此，不能無視已故配偶的人身屬性而將福利隨意歸於健在配偶一方。
最後，遺產的形式不應拘泥於公民死亡時已有的物質財產，亦包含死亡後因其生前行為而轉化的財產利益。隨著財產的內涵和外延的不斷的深化和擴展，不能狹隘的理解財產的性質和範圍，符合財產或財產權益本質屬性的財產利益屬於遺產範圍。因此，工齡優惠應認定為專屬於已故配偶個人的財產性利益，作為已故配偶的遺產予以繼承。
另外，鑑於實踐中工齡優惠的市場價值計算方式也存在不統一，我們將計算方式列出，以供法官參考使用。
三、生效案例
案例一
裁判要旨：
1.本案涉訴房屋系在趙仙去世後，閻文春參加房改售房所購買，並取得房屋所有權證，取得時其配偶趙仙已死亡，非與趙仙的夫妻關係存續期間所得，故非趙仙與閻文春的夫妻共同財產，屬於閻文春的個人財產。
2.按成本價或標準價購房公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。故趙仙的工齡所對應的遺產僅為財產價值，即貨幣形式，而非直接對應財產份額。
3.本案房屋買賣合同僅約定了產權過戶需要的基本條款，即房屋的基本情況、權屬情況、價款數額等，而房屋買賣合同必備的付款方式、付款時間、爭議解決方式及違約責任等重要事項均未進行約定，與一般的買賣合同存在較大差異約定，結合閻文春於2006年訂立公證遺囑表示將涉訴房屋留給閻衛國，且閻衛國並未實際支付購房款，以及閻文春與閻衛國之間的特殊身份關係，本院認定閻文春與閻衛國之間的涉訴合同名為房屋買賣合同，實為贈與合同。
4.本案中，閻文春與閻衛國通過訂立涉訴合同，將涉訴房屋贈與給閻衛國，涉訴房屋已登記至閻衛國名下，閻衛國通過行動表明接受贈與，該合同成立並生效。故閆清燕要求確認閻文春與閻衛國所簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，依據不足，法院不予支持。
閆清燕等與閻衛國確認合同無效糾紛一案
北京市第二中級人民法院
民事判決書
（2020）京02民終1752號
上訴人（原審原告）：閆清燕，女，1958年6月26日出生，漢族，住北京市豐臺區。
被上訴人（原審被告）：閻衛國，男，1969年11月5日出生，漢族，住北京市東城區。
原審第三人：略
上訴人閆清燕因與被上訴人閻衛國、原審第三人閆清芝、段輝雲、段宏偉、張萬興、閆清秀、閻衛東、張永民確認合同無效糾紛一案，不服北京市東城區人民法院(2019)京0101民初13239號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年3月2日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
閆清燕上訴請求：撤銷一審判決，改判支持我的訴訟請求、訴訟費由被上訴人負擔。
事實和理由：
1.購買北京市東城區定安裡37號樓3單元101號房屋（以下簡稱涉訴房屋）時使用了趙仙的工齡，所以涉訴房屋屬於趙仙和閻文春的夫妻共同財產，一審法院否認了趙仙在涉訴房屋中的產權，違背了北京高院《關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第六條之規定，閻文春未徵得其他繼承人同意將房屋出賣給閻衛國，屬於無權處分；
2.閻文春與閻衛國簽訂的合同屬於惡意串通，損害第三人利益，應當依法被認定為為無效合同。
閻衛國辯稱，同意一審判決，不同意閆清燕的上訴請求。
閆清芝述稱，尊重法律，聽從法院判決。
段輝雲、段宏偉述稱，同意一審判決。
張萬興述稱，同意一審判決。
張永民、閻衛東、閆清秀未到庭應訴。
閆清燕向一審法院起訴請求：
1、確認閻文春與閻衛國於2009年12月2日簽訂的編號為CWxxx的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》無效；
2、訴訟費由閻衛國承擔。
一審法院認定事實：
閻文春與趙仙系夫妻關係，二人育有子女七人，分別為閆清芝、閆清萍（曾用名閆清平）、閆清燕、閆清珊、閆清秀、閻衛東、閻衛國。閆清萍與段輝雲系夫妻關係，二人育有一子即段宏偉。閆清珊與張永民系夫妻關係，二人育有一子即張萬興。趙仙於1983年4月1日因死亡註銷戶口，閻文春於2013年9月9日因死亡註銷戶口，閆清萍於2013年9月25日去世，閆清珊於2013年10月10日因死亡註銷戶口。
2000年12月，閆文春（購房職工，乙方）與案外人北京市運輸公司（售房單位，甲方）簽訂《職工購買房屋合同書（現住房）》，約定根據北京市人民政府京政發（1994）71號、市房改辦（96）京房改辦字第265號文件，經雙方協商達成一致意見，訂立本合同。甲方同意以成本價每建築平方米1485元的價格向現住房職工出售自管宿舍樓房。房價叄萬零仟肆百玖拾肆元整。乙方同意按成本價每建築平方米1485元的價格購買37號樓3單元101號叄居室現住房單元式樓房壹套。建築面積74.28平方米，陽臺面積2.63平方米（該套樓房的建築面積以崇文區房管局測繪核發《房產證》上的為準）。甲方同意按乙方夫婦雙方建立的住房公積金前的工齡和給予工齡折扣（未建立公積金的夫婦雙方單位、工齡計算到1999年）折扣率為0.9%，乙方提供夫婦雙方工齡和57年；同意按該樓竣工年限給予成新折扣，折舊率為2%；同意給予現住房折扣，折扣率為1%，同意折減負擔價。乙方同意一次性支付購房款，並同意於2000年12月26日交納全部購房款32425.28元，（含公共維修基金--每建築平方米26元），在領取到《房產證》後結算時多退少補。甲方負責向房地產交易所辦理購房手續，交易費由甲乙雙方各擔50%；乙方還將支付為數不多的合同印花稅、產權證工本費、印花稅、發證費等項費用。
2001年的《單位出售公有住房房價計算表（房改表三）》中載明，售房單位北京市運輸公司，購房人姓名閆文春，房屋座落崇文區定安裡37號樓3單元1層1號，總層數5層，竣工日期75，本套樓房建築面積74.28平方米，陽臺面積2.63平主米；工齡（年）男方36、女方21、小計57；各項指標：標準價高限1395.9、年工齡折扣率0.9%、已竣工年限24、現住房折扣率2%，調節因素：地段3%、居室窗口朝向3%，成本價1485，實際房價30494元。2001年10月15日，閆文春登記為涉訴房屋所有權人。
2009年12月2日，閻文春（出賣人）與閻衛國（買受人）簽訂編號為CWXXX的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定閻文春將北京市東城區101號房屋（以下簡稱涉訴房屋）出售給閻衛國，房屋成交價格為30萬元。上述房屋買賣合同簽訂當日，涉訴房屋登記至閻衛國名下。
關於30萬購房的支付情況，經詢，閻衛國表示30萬元購房款未實際支付(解讀：名為買賣實為贈與)。
另，2006年10月20日，閻文春作出遺囑，將涉訴房屋全部遺留給閻衛國，並進行公證。當日，北京市崇文區公證處作出（2006）京崇證內民字第3057號公證書，對閻文春的上述遺囑進行公證。對於該份遺囑，閆清燕認可真實性，但認為不是閻文春的真實意思。
又，關於涉訴房屋使用趙仙工齡一事，各方均認可趙仙生前沒有工作，未立遺囑。但閆清燕認為單位給趙仙折算工齡就是趙仙的財產權利；閻衛國、閆清芝表示母親趙仙生前有精神病無法工作，其父親閻文春稱單位照顧家裡，照顧困難戶，雖然趙仙沒有工作，但也按照工齡計算了，這是單位給職工的福利，能減輕購房的負擔。
一審觀點：
一審法院認為，根據我國民事訴訟法的相關規定，當事人有答辯並對對方當事人提交的證據進行質證的權利。本案第三人閆清芝經法院合法傳喚，未到庭參加第二次庭審，應視為其放棄了該次庭審答辯和質證的權利。
其一，當事人的合法權利受法律保護。根據法律規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。本案涉訴房屋系在趙仙去世後，閻文春參加房改售房所購買，並取得房屋所有權證，取得時其配偶趙仙已死亡，非與趙仙的夫妻關係存續期間所得，故非趙仙與閻文春的夫妻共同財產，屬於閻文春的個人財產。
其二，按成本價或標準價購房公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承，該政策性福利對應的財產價值應根據已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分、購買公房時房屋市值及房屋現值加以確定，故該政策性福利所對應的財產價值應為一種貨幣形式，而並非房屋產權份額。本案中，雖購買訴爭房屋時使用了趙仙的工齡，並因此減少了購房款數額，但並不因此對房屋產權判定產生影響。
其三，依法成立的合同受法律保護。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案房屋買賣合同僅約定了產權過戶需要的基本條款，即房屋的基本情況、權屬情況、價款數額等，而房屋買賣合同必備的付款方式、付款時間、爭議解決方式及違約責任等重要事項均未進行約定，與一般的買賣合同存在較大差異約定，結合閻文春於2006年訂立公證遺囑表示將涉訴房屋留給閻衛國，且閻衛國並未實際支付購房款，以及閻文春與閻衛國之間的特殊身份關係，本院認定閻文春與閻衛國之間的涉訴合同名為房屋買賣合同，實為贈與合同。經審查名為買賣、實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理（值得一提的是，北京地區有判決以《民法總則》第一百四十六條關於行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，而未注意到應根據隱藏的真實意思認定法律關係，明顯錯誤。）。
本案中，閻文春與閻衛國通過訂立涉訴合同，將涉訴房屋贈與給閻衛國，涉訴房屋已登記至閻衛國名下，閻衛國通過行動表明接受贈與，該合同成立並生效。故閆清燕要求確認閻文春與閻衛國所簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，依據不足，法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第九條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《中華人民共和國合同法》第一百八十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：
駁回閆清燕的全部訴訟請求。
二審觀點：
二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為，本案爭議焦點為：
一、涉訴房屋是否屬於閻文春與趙仙的夫妻共同財產；
二、閻文春與閻衛國簽訂的房屋買賣合同是否有效。
首先，關於涉訴房屋是否屬於閻文春與趙仙的夫妻共同財產。公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。閻文春購買涉訴房屋時，趙仙已經去世，喪失民事權利能力，無法作為涉訴房屋的共有產權人。其次，按成本價或標準價購房公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。故趙仙的工齡所對應的遺產僅為財產價值，即貨幣形式，而非直接對應財產份額。綜上，涉訴房屋屬於閻文春個人財產，不屬於夫妻共同財產。
其次，涉訴房屋屬於閻文春個人財產，其本人具有完全處分權利，其處分行為不涉及第三人利益。結合閻文春的遺囑及其實際行為，可以認定將涉訴房屋過戶給閻衛國是其真實意思表示，且不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，該行為有效。
綜上所述，閆清燕的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費70元，由閆清燕負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長 姚穎
審判員 王金龍
審判員 霍翠玲
二〇二〇年六月二十九日
書記員 孫辰姝
案例二
裁判要旨：
按成本價或標準價購房公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承，該政策性福利對應的財產價值應根據已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分、購買公房時房屋市值及房屋現值加以確定，故該政策性福利所對應的財產價值應為一種貨幣形式，而並非房屋產權份額。本案中，雖購買訴爭房屋時使用了胡治川的工齡，並因此減少了購房款數額，但並不對房屋產權判定產生影響。故原告認為張惠英無權處分從而要求確認張惠英與胡斌所簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，依據不足。
胡敏與胡雅薇等確認合同無效糾紛一案
北京市東城區人民法院
民事判決書
（2019）京0101民初6674號
原告：胡敏，女，1969年5月14日出生，漢族，無業，住北京市朝陽區。
被告：胡斌，男，1965年11月13日出生，漢族，無業，住北京市東城區。
被告：胡雅薇，女，1990年12月20日出生，漢族，無業，住北京市朝陽區。
第三人：王奕，女，1963年2月17日出生，漢族，中華中醫藥學會退休職工，住北京市朝陽區。
原告胡敏訴被告胡斌、胡雅薇、第三人王奕確認合同無效糾紛一案，本院於2019年4月1日立案受理。依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告胡敏的委託訴訟代理人田巍與被告胡斌及其委託訴訟代理人馮德華到庭參加了訴訟。被告胡雅薇及第三人王奕經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
原告胡敏向本院提出訴訟請求：
1、確認張惠英與被告胡斌於2018年5月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；
2、訴訟費由被告胡斌承擔。
事實和理由：
胡治川與張惠英系夫妻關係，二人育有子女三人，分別為胡杰、原告胡敏、被告胡斌。胡治川於1991年12月11日去世，張惠英於2019年1月25日去世，胡杰於2013年12月25日去世。胡杰與第三人王奕系夫妻關係，二人育有一女即本案被告胡雅薇。胡治川與張惠英生前留有位於北京市東城區東直門外大街36樓1單元704號房屋一套（以下簡稱涉案房屋），登記在張惠英名下。涉案房屋雖然登記在張惠英名下，但該房屋在購買時使用了胡治川的工齡，按照《北京高院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第六條，胡治川工齡的對應部分在其死亡後應是遺產，其繼承人未分割涉案房屋，涉案房屋應由張惠英、胡敏、胡斌、胡杰共同共有。該房屋交易時被告胡斌沒有支付相應的房款，該協議未履行完畢。且該房屋的購房價格遠低於市場價，買房人是直系親屬，不屬於善意第三人。張惠英生前未經其他共有人同意，將涉案房屋轉讓給被告胡斌，系無效行為。為維護合法權益，原告提起本案訴訟，訴如所請。
被告胡斌辯稱：
1、涉案房屋在以成本價購買之前，承租人即為被告胡斌。胡治川去世後，被告胡斌系以張惠英的名義購買涉案房屋，購房款亦由胡斌支付。故涉案房屋系胡斌個人財產，並非胡治川與張惠英的共同財產，亦非胡治川的遺產；
2、以成本價購買涉案房屋時胡治川已去世，未使用胡治川的遺產支付購房款，故涉案房屋沒有胡治川的份額。涉案房屋登記在張惠英名下，在胡斌不提出異議的情況下，張惠英有權進行處分；
3、張惠英生前以出售的方式將涉案房屋所有權轉讓給胡斌，不違反法律法規的規定，合法有效。綜上，被告胡斌不同意原告的訴訟請求。
被告胡雅薇、第三人王奕均未到庭應訴，其在庭前均明確表示不到庭應訴，對原告的訴訟請求不發表意見，同時均表示未放棄過相關的繼承權利。
本院經審理認定事實如下：
胡治川與張惠英系夫妻關係，二人育有子女三人，分別為胡杰、原告胡敏、被告胡斌。胡杰與第三人王奕系夫妻關係，二人育有一女即被告胡雅薇。胡治川於1991年12月10日去世，胡杰於2013年12月25日去世，張惠英於2019年1月25日去世。
1999年11月10日，張惠英（買方，乙方）與北京金星制筆工業公司（賣方，甲方）簽訂《北京金星制筆工業公司出售公有住宅樓房協議書》，約定根據市政府《（98）京房改辦字第265號》文件，和北京金星制筆工業公司一九九九年公有住房制度改革方案，甲乙雙方就下列房屋的買賣簽訂本協議，共同遵守。甲方將座落在東城區東直門外36樓1單元704號樓房一套總建築面積66.23平方米，按99年成本價出售給乙方。房價款39533元整。乙方交納公共維修基金1722元整。甲方根據上述文件規定，同意乙方享受以下優惠：1、年工齡折扣率0.9%；2、已竣工年限12；3、現住房折扣率1%；4、地段調節因素0%。上述協議簽訂後，張惠英交納了購房款39533元及公共維修基金1722元。2001年10月25日，張惠英取得涉案房屋所有權證書。
2018年5月3日，張惠英與胡斌簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張惠英將涉案房屋出售給胡斌，房屋成交價格為100萬元，胡斌應當於2018年5月4日前向張惠英支付。上述房屋買賣合同簽訂後，胡斌於2018年5月3日取得涉案房屋不動產權證書。
庭審中，被告胡斌稱其系涉案房屋原承租人，胡斌和父親胡治川均在北京金星制筆工業公司工作。成本價購房時為節省購房款，根據當時的政策使用了胡治川與張惠英的工齡，以張惠英的名義購買了涉案房屋，購房款由胡斌支付，關於使用了“男方”41年的工齡中，不知道是否有胡斌的工齡。被告胡斌同時表示，2018年，張惠英希望將涉案房屋過戶至胡斌名下，經詢問房屋中介公司，其工作人員表示走房屋買賣手續最快，故由中介公司工作人員帶領張惠英及胡斌至房屋交易大廳辦理了房屋買賣手續。胡斌認可未交納《北京市存量房屋買賣合同》中約定的購房款100萬元。經詢，原告胡敏不認可胡斌所述借用張惠英的名義購買涉案房屋的事實，且不認可成本價購房時的購房款系由胡斌支付，並稱當時購房款系由胡敏和胡杰出資。
訴訟中，本院至北京市規劃和國土資源管理委員會東城分局調取了涉案房屋的檔案，其中《單位出售公有住房房價計算表》中記載購房人姓名張惠英，房屋座落東城區東直門外街（巷）36號樓1單元7層704號，本套樓房建築面積62.22平方米，工齡（年）男方41，女方14，小計55，實際房價39533元。胡敏稱該計算表中的男方工齡41年即為胡治川的工齡。胡斌表示其不清楚該計算表中的男方工齡41年是否包含其本人的工齡在內，其在當時的工齡為17年。
審理中，被告方證人邢某到庭作證，證明其系安樂居房地產有限責任公司職員，2018年春節前後張惠英向其詢問如何能將涉案房屋儘快過戶給胡斌。邢某告知張惠英最快的方式是以房屋買賣的方式過戶。張惠英當時神志清楚，親自去了房屋交易大廳，親筆簽字，未委託他人。原告對證人證言的真實性表示無法核實。
另，胡斌自1990年起即在涉案房屋中居住至今。
法院觀點：
根據我國民事訴訟法的規定，當事人有答辯並對對方當事人提交的證據進行質證的權利。本案被告胡雅薇及第三人王奕經本院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視為其放棄了當庭答辯、陳述及舉證、質證的權利。
當事人的合法權利受法律保護。根據法律規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。本案涉訴房屋系在胡治川去世後，張惠英參加房改售房所買，並取得房屋所有權證，取得時其配偶胡治川已死亡，非與胡治川的夫妻關係存續期間所得。按成本價或標準價購房公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承，該政策性福利對應的財產價值應根據已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分、購買公房時房屋市值及房屋現值加以確定，故該政策性福利所對應的財產價值應為一種貨幣形式，而並非房屋產權份額。故本案中，雖購買訴爭房屋時使用了胡治川的工齡，並因此減少了購房款數額，但並不對房屋產權判定產生影響。故原告認為張惠英無權處分從而要求確認張惠英與胡斌所簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求，依據不足，本院不予支持。合同是否履行完畢以及交易價格是否符合市場價格，並非確認合同是否有效的依據，故原告此項主張本院亦不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第九條，《中華人民共和國物權法》第三十三條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條之規定，判決如下：
駁回原告胡敏的全部訴訟請求。
案件受理費6900元由原告胡敏負擔（已交納）。
如不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴於北京市第二中級人民法院。在上訴期滿後七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審判員 閆薇
二〇一九年六月二十五日
書記員 邵蕾
案例三
裁判要旨：
涉案房屋購買時使用已死亡被繼承人的折算工齡，但繼承人能夠繼承的希被繼承人工齡折算對應的財產性利益，並不因此當然取得涉案房屋的所有權份額或繼承權，當事人以涉案房屋買賣合同侵犯其繼承權無效，依據不足。
賈靜宣等與賈雲等確認合同無效糾紛一案
北京市第二中級人民法院
民事判決書
（2020）京02民終6409號
上訴人（原審原告）：賈宇，男，1963年6月14日出生。
上訴人（原審原告）：賈靜宣，女，1954年2月25日出生。
被上訴人（原審被告）：黃慧琴，女，1933年2月10日出生。
被上訴人（原審被告）：賈雲，男，1960年10月9日出生。
上訴人賈宇、賈靜宣因與被上訴人黃慧琴、賈雲確認合同無效糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（2020）京0102民初6456號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年7月9日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
賈宇、賈靜宣上訴請求：
1.撤銷一審判決；
2.改判支持賈宇、賈靜宣一審訴訟請求或發回重審。
事實和理由：
賈雲與黃慧琴惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的，通過房屋買賣合同侵害了賈宇的所有權、居住權益，以及賈宇、賈靜宣的繼承權，該房屋買賣合同應屬無效。一審法院認定事實錯誤，賈宇、黃慧琴共同享有北京市宣武區（現西城區）華仁路X號樓X門XXX號（以下簡稱涉案房屋）所有權，賈宇享有涉案房屋居住權益，黃慧琴與賈雲之間的房屋買賣合同侵犯了賈宇的所有權、居住權益、繼承權；黃慧琴出賣涉案房屋為無權處分。
黃慧琴、賈雲辯稱，同意一審判決，不同意賈宇、賈靜宣上訴請求，其二人上訴沒有事實和法律依據。
賈宇、賈靜宣向一審法院起訴請求：
1.確認黃慧琴與賈雲於2018年9月4日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；
2.將位於北京市西城區華仁路X號樓X門XXX室的房屋恢復登記至黃慧琴名下；
3.黃慧琴、賈雲承擔本案全部訴訟費用。
一審法院認定事實：
賈德徵與黃慧琴是夫妻關係，賈某1、賈靜宣、賈某2、賈鎮、賈雲、賈宇系二人之子女。1987年12月26日，賈德徵因死亡註銷戶口。黃慧琴原名黃惠勤。
1988年8月17日，國務院辦公廳（甲方）與賈某2（乙方）簽訂《拆遷協議書》，協議約定：國務院辦公廳改建西皇城根四十五號院內舊平、樓房，為此進行拆遷和住戶安置工作。經雙方協商，達成以下協議：
一、在改建期間，居住在西皇城根四十五號院食堂院賈某2同志由甲方遵照北京市有關搬遷規定，安置在香廠路X號樓X門X號2間，X號樓X門XXX號3間，小宜賓XXXX一間，景泰西里X號X門XXX號2間。（欠勁松2居1套）。
二、乙方遷居新樓同時，將原住房全部騰空交還甲方。乙方自建房屋棚子等應無條件自行拆除，不予補償……該協議下方空白處有手寫內容：“本協議有賈某2的1號樓5號房2間代以後有機會調整2間一居正房。”該協議乙方簽名處有賈某2和賈鎮的簽名。
2001年6月12日，國務院機關事務管理局（甲方）與黃慧琴（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定甲方將涉案房屋按成本價出售給黃慧琴，房屋價款為51374.34元。
購房時折算了黃慧琴與賈德徵（1987去世）的工齡。2001年9月30日，黃慧琴取得京房權證優宣私字第XXXX號房屋所有權證書，涉案房屋登記至黃慧琴名下。2018年9月4日，黃慧琴與賈雲簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（網籤合同，合同編號：CW426607），約定：黃慧琴將涉案房屋出售給賈雲，房屋成交價格為20000元。當日，黃慧琴在房管部門協助賈雲辦理了涉案房屋的所有權過戶手續。2018年9月5日，涉案房屋所有權登記至賈雲名下。
2019年，黃慧琴起訴至法院，以其與賈雲簽訂的涉案房屋買賣合同存在重大誤解、顯失公平的情形，要求撤銷該房屋買賣合同。2019年5月21日，法院作出（2019）京0102民初18137號民事判決書，認定黃慧琴在簽訂涉案房屋的買賣合同時不存在重大誤解的情形，同時考慮到黃慧琴與賈雲的母子關係，不能僅以房屋價款過低認定該房屋買賣合同顯失公平，最終判決駁回黃慧琴的訴訟請求。黃慧琴不服該判決，上訴於北京市第二中級人民法院。2019年8月21日，北京市第二中級人民法院作出（2019）京02民終8799號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
本案審理期間，各方均認可涉案房屋系原皇城根南街XX號院食堂院拆遷安置所得，該次拆遷時共取得六套房屋。賈宇、賈靜宣認為該六套房屋應屬於每個子女一人一套，涉案房屋應是安置賈宇與黃慧琴的。黃慧琴、賈雲認可除賈宇外其他五名子女均取得了相應的住房，但認為這些拆遷安置房是拆遷時分配給賈德征夫妻的，後由賈德征夫妻決定分配給各個子女。涉案房屋應屬於黃慧琴個人所有，與賈宇無關。但各方對於其所述拆遷安置情況均未提交證據予以證明。
一審審理中，各方均認可賈雲現尚未將涉案房屋的購房款2萬元給付黃慧琴。賈宇、賈靜宣對於其所述黃慧琴子女均一致認可涉案房屋歸賈宇所有及黃慧琴明確表示涉案房屋所有權留給賈宇的事實未提交證據予以證明。
一審審理中，法院詢問賈宇、賈靜宣認為黃慧琴、賈雲存在惡意串通的依據，賈宇、賈靜宣陳述其依據有二：
第一，黃慧琴有補辦房產證的行為；
第二，黃慧琴、賈雲約定的房屋價款極低，並且賈雲現仍未向黃慧琴支付房屋價款。
一審觀點：
一審法院認為，有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
本案中，涉案房屋原由黃慧琴購買，房屋所有權原登記在黃慧琴名下，因此黃慧琴系涉案房屋的原所有權人。現賈宇、賈靜宣陳述黃慧琴、賈雲存在惡意串通損害賈宇、賈靜宣合法利益的行為，因此要求確認黃慧琴、賈雲簽訂的涉案房屋買賣合同無效。對於賈宇、賈靜宣的上述主張，法院意見如下：
關於惡意串通，首先，賈宇、賈靜宣未提交證據證明黃慧琴存在補辦房屋所有權證的行為，並且黃慧琴作為涉案房屋的原所有權人，其有權辦理涉案房屋的所有權證書，該行為不能證明黃慧琴與賈雲存在惡意串通的行為。其次，考慮到黃慧琴與賈雲系母子關係，不能僅以房屋價款過低且賈雲尚未支付房屋價款即認定黃慧琴與賈雲存在惡意串通的情形。因此對於賈宇、賈靜宣關於黃慧琴、賈雲之間存在惡意串通情形的主張，無事實及法律依據，法院不予採信。
關於賈宇、賈靜宣對涉案房屋享有的利益。
首先，根據《北京市高級人民法院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》，賈宇、賈靜宣能夠繼承的僅是在購買涉案房屋時賈德徵工齡折算所對應的財產性利益，賈宇、賈靜宣並不因此取得涉案房屋的所有權份額或繼承權。因此黃慧琴將涉案房屋出售給賈雲的行為並未侵犯賈宇、賈靜宣的所有權或繼承權。
其次，賈宇、賈靜宣未提交證據證明賈宇對涉案房屋享有所有權，即使如賈宇、賈靜宣所述，賈宇為涉案房屋的拆遷被安置人，對涉案房屋享有居住的權益，但黃慧琴作為涉案房屋的原所有權人，其有權處分涉案房屋，現賈宇僅以侵犯其居住權益為由要求確認涉案房屋買賣合同無效無相應的法律依據。若賈宇認為其對涉案房屋享有居住權益，可以另行要求黃慧琴對於其居住權益給予相應補償。賈宇、賈靜宣的訴訟請求無事實及法律依據，法院不予支持。
據此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，於2020年5月判決：
駁回賈宇、賈靜宣的訴訟請求。
本院二審期間，賈宇、賈靜宣申請證人賈某2、賈某1出庭作證，擬證明涉案房屋系拆遷而來，涉案房屋一直由賈宇、黃慧琴居住使用，涉案房屋居住證系賈宇名字。賈雲、黃慧琴認為上述證言不具備證明力。一審法院在認定事實中，《拆遷協議書》約定安置房屋部分遺漏X號X門XXX號1間，小宜賓XXXX一間應為小羊宜賓XXXX一間。2001年9月30日，黃慧琴取得房屋所有權證書號應為“京房權證優宣私字第XXXX號”，本院予以更正。本院經審理查明的其他事實與一審法院認定事實無異，本院依法予以確認。
本案另查明，國務院機關事務管理局1991年12月8日住房證第0000656號記載：姓名賈宇，工作單位北京輕型汽車有限公司，住房地址宣武區香廠路X號樓X門XXX號，起租日期91年12月。
二審觀點：
本院認為，根據查明的事實，涉案房屋系由黃慧琴購買，並登記於其名下，一審法院據此認定其系涉案房屋的原所有權人並無不當。賈宇、賈靜宣上訴主張涉案房屋系賈宇和黃慧琴共同所有，進而以黃慧琴將涉案房屋出售給賈雲侵犯其所有權為由要求確認該二人之間的房屋買賣合同無效，但賈宇、賈靜宣提供的證據不足以證明涉案房屋系賈宇與黃慧琴共同所有，故對其該項上訴主張，本院難以支持。
關於賈宇、賈靜宣以涉案房屋買賣合同侵犯其繼承權為由要求確認該合同無效一節，涉案房屋在購買時雖使用了當時已經去世的賈德徵的工齡，但賈德徵的繼承人能夠繼承的系在購買涉案房屋時賈德徵工齡折算所對應的財產性利益，故賈宇、賈靜宣並不因此當然取得涉案房屋的所有權份額或繼承權，其二人以涉案房屋買賣合同侵犯其繼承權為由要求確認該合同無效，依據不足，本院亦難以支持。賈宇、賈靜宣以涉案房屋買賣合同侵犯其居住權益、黃慧琴出售涉案房屋系無權處分等為由要求確認該合同無效，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
綜上所述，賈宇、賈靜宣的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費15286元，由賈宇、賈靜宣負擔（已負擔）。
本判決為終審判決。
審判長 王佳
審判員 劉麗傑
審判員 陳雨菡
二〇二〇年七月二十八日
