據統計，4月下旬將有4宗商住地陸續截止掛牌，分別來自大朗、茶山、石龍、麻涌，到底哪一宗更受關注，哪一宗更有價值，且看小編分析，走起！
編號2020WR005號大朗商住地
該宗地位於大朗鎮長塘社區，佔地面積37355.97平，起拍價131217萬元，最高限價170530萬元，將採用“限價+競配建安居房面積比例+資格後審”的方式出讓，需無條件配建8645㎡安居房，摺合起始樓面地價14830元/㎡，將於4月23日截止掛牌。
大朗上一次有商住地出讓，還要追溯到2017年10月份由華潤置地拍得的巷頭社區商住地，該宗地後來開發為松湖悅府項目。
從位置上看，雖然稍微偏離CLD中心，但緊鄰碧水天源社區，周邊更是有新世紀明上居、碧桂園首座、萬科金域藍灣等成熟社區，更像是對CLD區域的補充。宗地往東兩公里範圍內有大朗一中、大朗佳美實驗學校、長盛廣場、帝豪花園酒店等配套，教育資源豐富，休閒娛樂配套發達。
競拍預測
從2015年起，大朗迎來了碧桂園和萬科的多盤佈局，新房價格節節攀升，成為松山湖人才外溢定居的重點，由於松山湖原則上不再提供商住用地，加上大朗原本就擁有較豐富的生活配套，作為最靠近松湖核心的鎮街，近年來凡是大朗有宗地輸出均受到開發商的青睞。
此次大朗商住地無疑是給予房企又一次靠近松湖核心的機會，預計屆時將有大量房企出價爭奪。
熱門指數：四顆星
編號2020WR006號茶山商住地
該宗地位於位於東莞火車站旁，佔地面積139677.76平，起拍價321299萬元，最高限價472745萬元，將採用“限價+競配建安居房計容面積比例+資格後審”的方式出讓，須自持宗地商業用房計容建築面積10萬平方米，以及配建多處道路、公交站、集散空間等，摺合起始樓面地價9653元/㎡，將於4月24日截止掛牌。
作為年內上線的首宗TOD商住地，該宗地無論是位置、起拍價、配建條件等都相當引人注目。宗地毗鄰東莞火車站，地下空間更是預留與地鐵始發站聯通的接口，交通極其便利，不僅通過地鐵2號線可以到達城區、厚街、虎門或換乘莞惠城軌、穗莞深城軌等其他軌道；
更可以通過東莞火車站輕鬆前往廣深兩城，1公里範圍內有京山公園、石龍西湖社區公園、石龍體育中心，衣食住行等生活休閒配套一應俱全。
競拍預測
高昂的價格加上較高的配建成本，預示了這是個只有大房企才有機會參與競拍的大工程！同樣是TOD規劃，石龍側由東莞知名企業東實集團開發規劃，茶山側雖然採用招拍掛方式確定開發主體，但現有的條件和價格決定了只有實力房企才有機會進入爭奪該宗地的行列。
但基於目前的銷售形勢和多數開發商的資金鍊較為緊張，預計屆時參與競拍的房企不會特別多，但競爭會相當激烈。
熱門指數：五顆星
編號2020WR007號石龍商住地
該宗地位於位於石龍鎮黃家山村，佔地面積12735.09平，起拍價30602萬元，最高限價53538萬元，將採用“限價+終次報價”的方式出讓，須配建3630㎡安居房，摺合起始樓面地價8851元/㎡，將於4月24日截止掛牌。
宗地位於石龍新區，屬於區域CLD部分，緊鄰龍城國際，往東為新鴻基·瓏匯，往西為佳兆業中央豪門、泰聯紫玥軒、冠龍華府，北邊為華訊大宅等多個成熟小區，周邊生活氣息濃厚，配套成熟，具有較高的開發價值。
競拍預測
石龍在松湖片區中的位置是相當尷尬的，一方面，它是片區中離松山湖最遠的鎮街，受松山湖人才、資本外溢影響最小；另一方面，它臨近惠州，卻由於均價高於博羅石灣等縣，長期存在客源流失現象，導致本地樓盤始終不溫不火。
此次推出的宗地起始價已經打破了區域歷史樓面地價記錄，相對於其他項目而言屬於高價宗地。在當前高價地滯銷的背景下，該宗地並不容易讓房企看好。
然而作為2015年以來石龍出讓的首宗商住地，該宗地對於中小房企來說的意義就不一樣了，這不僅是他們在資金範圍內可以掌控的宗地，更可以開拓久已沉寂的石龍樓市，可謂是一舉兩得。因此屆時大房企參與該宗地爭奪的可能性不大，不排除會有多家中小型房企參與競奪。
熱門指數：三顆星
編號2020WR008號麻涌商住地
該宗地位於麻涌鎮大步村，該宗地佔地55832.8平，起始價81175萬元，最高限價124104萬元，將採用“限價+終次報價”的方式出讓，須配建10608㎡安居房，摺合起始樓面地價8033元/㎡，將於4月29日截止掛牌。
宗地位於水鄉大道與東環路交匯處，出行便利，既可通過東環路通達麻涌中心，也可通過水鄉大道通往城區及水鄉其他鎮街。
宗地周邊是麻涌新興居住集聚地，碧桂園十里江灣、萬科珠江東岸、碧桂園信鴻銅雀臺、招商雍華府等項目均在該區域，
居住氛圍濃厚，在入住率上升後預計將成為麻涌又一個繁華中心。隨著灣區發展，廣州與東莞愈發緊密，以麻涌為首的臨廣鎮街預計未來將繼續享受人才、資本外溢的利好，加上本身就有的旅遊優勢，只需穩步推進城市更新，加快城鎮化進程，麻涌將成為東莞另一個發展重鎮。
在這樣的背景下，該宗地更是位於麻涌最具發展潛力之一的大步區域，交通利好突出，周邊名盤遍佈，預計將成為各房企青睞的目標。
熱門指數：四顆星
2020WR011號石排商住地掛牌上線
4月15日，位於石排鎮水貝村的2020WR011號商住地正式掛牌上線，佔地28147.67平，起拍價59500萬元，將採用“限價+競配建商品住房計容建築面積比例+終次報價”的方式出讓，須配建6685㎡安居房，摺合起始樓面地價9343元/㎡。
宗地位於石排公園南路旁，周邊有利豐中央公園、旭輝江山墅、藝境松山湖、時代天境等多個樓盤，屬於石排新興居住區域，生活氣息濃厚。
交通方面，宗地通過石崇大道及公園南路可快速通達各鎮，往南直線約800米即達石排大道。
配套方面，宗地周邊一公里範圍內有石排鎮政府、石排鎮中心小學、石排影劇院、瑞豐商業中心、長塘農貿市場、石排圖書館等大量市政配套，生活較為便利。
競拍預測
由於靠近松山湖，石排被視為松山湖人才外溢的重點鎮街，時代、碧桂園、旭輝、金地、利豐、世紀城等開發商在此處均有開發項目在售，剛需改善戶型應有盡有，供應較為充足，但由於這些宗地多數都是在2016年前後拍得，樓面地價均在10000元/㎡左右，導致產品售價偏高，因此一直處於順銷狀態。
該宗地起始樓面地價即達到9343元/㎡，預計競拍破萬難度不大，因此未來售價預計並沒有價差優勢。對於房企而言，該地塊具有較大的開發價值，但盈利空間不高，預計競拍時遇冷的概率較大。
近期入市商住商服用地一覽
文章來源：房博士東莞
