020年 2 月 16 日，恆大在營銷噱頭上故伎重演，終於火了一把。
先是在網上通過各種渠道流傳一份所謂的機密文件，還是許老闆簽署的，看似面面俱到，實則語焉不詳，最終吸引人的就是三個字，七五折。按照國人的尿性，有了這三個字，其他的就不要看了。要不是疫情期間，估計就得衝向恆大們的售樓處了。
有所謂資深地產打工仔看到七五折激動不已：恆大瘋了。百忍老師沒忍心評價他： 恆大沒瘋，倒是你有點瘋了。
不過是許老闆每年都玩的一個手段或者花招而已，沒啥新鮮的，只不過在這個疫情時刻，大家都閒著沒啥，傳播一下唄。而大型媒體都被恆大拿廣告搞定了，所以也不會有人去做什麼深度調查。
於是，藉助國民心態和疫情心態，幾個小時的輿論風暴就忽悠起來了。
期間也有點聲音揭露真相，被淹沒的更多。沒有像雙黃連那樣，一個小時之後就出現反轉。恆大巨大的廣告投入起了關鍵作用。
當然有人真的去問了一些樓盤，得到的答覆是：
我們不參與，我們只有去化率達到了 95% 的尾盤才七五折，我們只有部分項目如此，我們只有滯銷盤如此。
首先是南京分公司說：我們不參與這個活動。
其次北京分公司說：我們是高端豪宅，更不參與此活動。
最後大家選了東莞的翡翠華庭作為案例，這可是三線城市代表，發現這個盤打了七五折。結果再細看，之前賣15300，這次是在先把價格拉到19200之後，再打七五折，也就是14400，從表價上，不過便宜了900元而已，也就是便宜了不到6個點而已。
這就是所謂的恆大全國樓盤七五折真相。
2 、七五折真的打不起
其實去年恆大銷售主要靠降價拉動，或者叫以價換量。總體利潤已經下滑較大。真的都打七五折，幾乎所有的項目都得賠錢，所以根本行不通。再說了，真七五折，地方政府估計也不幹了，市場被攪亂了，還怎麼賣地？
所以這注定是一次營銷的噱頭，是一次對全國人民的忽悠。
這樣的套路其實不是許老闆的首創，馬老闆的雙十一不是年年如此嗎？先把價格拉上去，再把折扣打下來。但那是馬老闆對付七成感性女客戶的。
許老闆有樣學樣，去年十月一不就搞過麼，搞一份寫著機密的神秘文件，在網上到處傳播，然後大家發現所謂大折扣就是一場空。
我們中國人嘛，年年都這麼來，所以大家習以為常，許老闆不覺得是事，有關部門不覺得是事，幾個小老百姓發現被忽悠又算啥？只能讓自己學聰明點。
百忍老師告訴你一個基本的判斷標準：
沒有全國性的地產專家，因為每個城市千差萬別，凡是全國性專家的都是忽悠。
也沒有全國性的統一折扣降價，凡是這類消息，都是假的。恆大也一樣，去年賣了6000億，很多樓盤熱銷，你給他搞個75折，成千上萬的老業主還不瘋了？
恆大不是有無理由退房政策麼？其實你也用不上，因為那是有期限的，而且肯定時間很短。要不去年濟南府恆大濱河左岸老業主們幹嘛因為其大降價而把售樓處砸了？直接退房不久完了麼。實際是退不了，簽完合同了，不光開發商不想退，政府和銀行也不會同意。
所以熱鬧熱鬧就散了吧，真正的贏家是媒體們，你沒看到，恆大這麼一搞，其他家坐不住了，什麼富力、世茂等都跟進了。恆大的鯰魚效應顯現，可謂疫情期間的網上媒體們的意外收穫。
但是，我們要問得是，真正的效果如何呢？能賣出房子去嗎？
3 、 5000 元員工們自己掏
這裡先把恆大三天前搞得交5000元可退定金的實際情況說起。這是一份內部調查資料，實情如下：
自政策實施以來，恆大所在北京區域11個重點城市公司中，約45個項目，共認購約3900套房源（相比14日的1300套，認購套數上漲近3倍)； 但基本為員工交錢或合作方分銷等交錢，反正只有5000元，而且很容易退。
明細如下：
【青島】恆大青島在售項目僅1個，恆大悅瓏臺，2.12開始正式實施該政策，2.29截止活動。交5000為小定，5.10日之前可退。若自己買了就抵2萬元房款，若推薦朋友買，有1萬元獎勵另加1%佣金。12日實施到現在，共有約42組客戶交小定， 員工佔主要比例。
【海陽】恆大陽光半島同樣執行以上政策，但效果不佳， 參與人數只有個位數。
【濰坊】恆大名都和翡翠華庭基本售罄，濱河左岸未開盤， 基本沒參與。
【濟南】目前濟南在售項目共8個（恆大綠洲、恆大睿城、恆大龍奧御苑、恆大翡翠華庭、恆大濱河左岸、恆大財富中心、恆大金碧新城、恆大城），住宅、公寓、寫字樓產品，截止到2月16日，其中4個重點項目共計收客438組，詳細如下：公寓共78組：恆大睿城公寓共認購員工28組；恆大城公寓50組左右；住宅約360組，恆大綠洲210組左右；恆大濱河左岸約150組， 均為員工
【煙臺+威海】恆大煙臺在售項目4個，御海天下10、御景半島15、御山華府7、御瀾庭5。威海在售項目3個，御瀾庭45，御景半島5，海上帝景218，合計認購約300組。 經紀人及員工認購佔據絕大多數。
從山東的項目可以很清晰的看出來， 就是內部員工和銷售渠道在自己玩或者叫做樣子給上邊看而已，外人基本沒參與，當然也很難參與，都在家裡蹲著呢，錢哪能說交就交？又不是內部員工，交完了退不了咋辦？
所以，恆大所宣佈的3天收了47540個定金，實際上是幾萬員工為了配合許老闆這個活動，交得一點投名狀，甚至連這個都算不是，只能算是表忠心的小款項。
許老闆的用意當然不在此，而在於藉此形成拉動更多人參與，形成全民炒房之熱潮，這樣，房子就自然好賣了。
但是，這是需要天時、地利、人和的諸多要素支撐。市場自去年進入冷週期，而今年如此疫情之下，大家對工作和收入都有所擔心，怎麼可能敞開了炒房？關鍵是也沒哪個環境和心情炒，也炒不動了。
所以許老闆的活動，看似熱鬧，實際沒有多少效果，甚至都不一定賺回廣告費。而且過一段時間，再把這些錢退回去，再折騰一回。除非價格出現上漲，在目前的局面下，可能性有多少？
4 、債務壓頂的無奈嘗試
那麼，許老闆為什麼要可勁的這麼折騰？這畢竟是全國性的忽悠，對信用是一種損害。你老說狼來了，狼來了。狼又沒來，這樣幾次下來，恆大以後的廣告誰還信？
而且讓更多不明真相、不瞭解真實地產情況的吃瓜群眾們以為地產真的要大降價了，開發商真的不行了，原來樓盤的利潤這麼高啊？那他們更不急著買了。
總之，因為這次的模糊信息，給相當多的國人們傳遞了一堆被誤解的信息，這才是對地產業的最大傷害。
其實他也是沒有辦法，但凡有法子，他也不會有此無奈之舉。恆大缺錢呀，而且有苦難說。西貝的賈老闆喊了兩嗓子，就有銀行把錢貸下來。房地產可沒有這個待遇，關鍵是數額也不夠。
恆大去年中期發佈的集團總負債已經超過18000億元，這是個天文數字。去年底的還未發佈，估計會更大。恆大是國內負債最大的地產企業，碧桂園不過才14000億。資金壓力始終緊繃。
在疫情爆發錢的一月中旬，恆大連續發了 1月份恆大籌備發行 60 億美元債券，利率水平均在 11.5% 至 12% 。都是兩位數，在當前的地產行業利潤之下，利率不可謂不高。
1月 16 日，恆大與瑞信、美銀證券、法國巴黎銀行、建銀國際、光銀國際、中信銀行 ( 國際 )、天風國際及瑞銀訂立購買協議。據此，恆大將發行一筆 10 億美元於 2023 年到期的 11.5%優先票據，以及一筆 10 億美元於 2024 年到期的 12.0% 優先票據。
5天后，恆大間接全資附屬公司景程有限公司作為發行人，與恆大地產集團、天基控股及附屬公司擔保人就發行兩筆合同 40 億美元的優先票據，與瑞信、瑞銀、美銀證券及天風國際訂立購買協議，將發行 20 億美元於 2022 年到期的 11.5% 優先票據，以及 20 億美元於 2023 年到期的 12.0% 優先票據。
恆大2020年首月成績單是銷售405億，這其實相當一部分是去年底轉過來的業績。今年二三月售樓處再不開，整個一季度就基本泡湯了。而恆大今年的業績指標是6500億，其中上半年是3500億，因為有大筆債務到期要還，這是硬指標。
所以你可以想象許老闆的日子在疫情期間有多艱難——在沒有回款的情況下，每天的債務和利息又增加了多少？
出來混是要還的，許老闆當然知道這個道理。 問題是他已經穿上了紅舞鞋，停不下來了。兩萬億的大攤子， 14 萬人的大架構，不拼能行麼？
今年這個大考之年，對於國企央企自然問題不大，但對於負債率高的民企，真是一道生死關了。這就是恆大頻繁動作之後的無奈之局。
