2019年，宁波楼市热度持续，1-8月市区宅地成交601万方，位居长三角城市第4位，仅次于杭州、南京和上海，绿地、雅戈尔、万科、绿城补仓深耕。房地产市场高关注度的背后是宁波快速提升的城市价值，强大基本面的支撑为市场注入动力。
今年宁波已成交7宗封顶地块，楼面价20750元/方，配建增加，地价高企，这座城市还有进入空间吗？接下来本文将从基本面和楼市面来分析宁波的机遇与风险。
01、城市发展提速，在长三角表现突出
◆ 长三角南翼经济中心，城市扩容，能级提升
宁波作为新一线城市，是长三角城市群南翼经济中心，与南京、杭州、苏州和无锡并列为长三角五大副中心城市，与上海、杭州、金华都在2小时车程之内，城市能级不容小觑。宁波不仅为我国重要的港口城市、国际贸易物流港，放眼至全球范围内，同时也是世界第四大港口城市。2018年，宁波舟山港连续10年货物吞吐量全球第一、全球首破10亿吨。
杭州湾新区区位图
2016年，宁波调整行政区划，鄞州、海曙、江东三区重组，江东整体并入鄞州区，同时鄞州区西部部分乡镇街道并入海曙区，打破传统老三区的狭小空间，海曙、鄞州、江北组成新的核心区，奉化撤县设区。宁波城区骨架向东向南打开，从单核（三江口）到双核（三江口+东部新城）再升级至六区，区域大幅调整，城市发展空间增大，推动城市发展提速，对周边县市吸附能力加强。
2019年7月，浙江省人民政府同意设立宁波前湾新区，着力打造世界级先进制造业基地、长三角一体化发展标志性战略大平台、杭州湾产城融合发展未来之城，宁波再次迎来城市发展利好。
◆ GDP过万亿，藏富于民
宁波经济实力雄厚，藏富于民，2018年GDP过万亿，位于长三角第6，浙江省内仅次于杭州。城镇居民可支配收入超6万，处于长三角第4。但值得注意的是，宁波市经济总量与杭州差距在拉大，2017年差距2709亿元，2018年差距2763亿元。
2018年长三角26城市GDP及城镇居民可支配收入
◆ 落户政策放宽，新增常住人口近20万
2018年3月，宁波全面降低市六区落户门槛；2019年9月，宁波再度放开落户条件，主要涉及人才落户、居住就业落户、老年父母投靠落户、租赁落户和投资创业落户。
在近两年的人才新政和落户新政的刺激下，宁波人口流入加速，2018年常住人口高达820万人，在长三角城市中位居第五位；新增19.7万人，增速仅次于杭州。
2010年-2018年宁波市户籍人口、常住人口及增速
◆ 内部交通网络正在形成
宁波市地铁规划
浙江省重点城市的地铁建设的起步普遍较晚， 2014年宁波才开通第一条地铁线，目前开通运营到3号线，因此也导致宁波市居民对距离的敏感度仍然较高。按照规划建设，至2021年宁波将继续建成4号线和5号线，地铁价值提升，城市骨架进一步打开，区域间的联系更加紧密。
02、楼市量价追赶新一线水平，整体供求健康
◆ 需求释放，楼市量价上涨，步入新一线台阶
2016年前的宁波楼市量价并未有突出表现，自身在消化前期过量库存，规模难敌杭州、苏州、南京这样的新一线城市。随着市场的整体回暖，2016年宁波市场量价快速上涨，基本面向好发展终于反映到了楼市，需求得到释放，加上其他重点城市的严格调控导致成交萎缩，宁波房地产市场逐渐追赶上了新一线水平。
2010-2019.1-8宁波市区宅地成交
2016-2017年宁波迎来新的供地高峰，2018年放缓节奏，而2019年再度加快推地节奏。2019年1-8月，宁波市区宅地成交601万方，已经接近2018全年水平，而楼面价也是快速上涨，创下10775元/方的新高。对比2019年8月长三角重点城市的宅地成交来看，宁波楼面价同环比涨幅居首位，地市热度可见一斑。
2019年8月长三角重点城市宅地成交
在持续的调控政策下，宁波商品住宅成交规模趋于稳定，均价一路上涨至23156元/方，在长三角仅次于上海、南京和杭州。前期良好的供给节奏让宁波市区处于供不应求状态，强购买力下的宁波市场热度难挡。
2010-2019.1-8年宁波市区（不含奉化）商品住宅成交
以2016年以来土地市场和住宅市场成交情况来看，宁波整体库存604万方，按近3年月均成交50万㎡计算，去化周期12个月，整体可控。
◆ 呈现宁波市区和前湾新区共同发展的规模格局
宁波市区涉宅用地、商品住宅成交和库存规模
鄞州区，宁波的核心老三区之一，随着东部新城和南部商务区规划的逐渐成熟，成为当前宁波的新中心城区，经济实力强，整体配套较为成熟，是刚需和改善客群的首选地之一。鄞州市场容量居六区之首，核心区的房价基本在3万以上。随着区域建设外拓，潘火下应等高性价比刚需地开始受到高度关注。
海曙区，宁波老城区，商业、教育等配套成熟完善；宁波站所在地，对内对外交通便利。海曙区的区域优势明显，享受城市向西向北发展利好。因此，虽然新崭露头角的西部外拓区域成为新的刚需选择，但楼面价涨幅较大，导致海曙区的地价售价比偏高，利润空间被压缩。同时核心区域的库存量偏大，改善项目扎堆。
江北区，是发展起步较晚的核心三区，城市界面不如海曙和鄞州，但享有景观资源和姚江新城利好，未来发展值得期待。姚江新城规划、洪塘产业、慈城新城等都在引导区域西北发展，也因此成为除核心区外的高成交规模板块，人口导入能力强。
镇海区，沿海化工产业发达，镇海中学、蛟川书院的著名教育资源成为区域标签。镇海区均价不足2万，相比临近的鄞州区，价格优势凸显，因此成为核心三区之外的购房首选之地，客群基础强。如万科蔚蓝城市、世茂中南璀璨云堤等项目的参与登记摇号人数居高不下。但镇海区成交规模并不高，主要是因为供地节奏缓慢，导致市场供不应求。
北仑区，位于宁波东部，港口经济发达，藏富于民，整体配套尚未成熟。但是距离主城区较远，交通不便，宁波购房者尚处于距离敏感度较高时期，因此北仑难以承接主城区外溢，以地缘客群为主，未来发展空间有限。
奉化区，2016年划区，宁波城市南向发展重点。轨道交通的建设加速了与宁波的融合，并且开启生命科学城、奉甬新城等新城建设，加快土地供应。奉化区的高城市旧改力度催生了内生需求，城市规划红利和价格洼地催生了大量投资需求，奉化市场容量跃居第二。
宁波前湾新区规划控制总面积604平方公里，空间范围包括现宁波杭州湾产业集聚区（面积约353.2平方公里），以及与其接壤的余姚片区（面积约106.6平方公里）和慈溪片区（面积约144.2平方公里）。四至范围为：东至寺马线一胜山镇边界一水云浦，南至四塘横路一长河镇边界一潮塘横江一新城大道一明州大道，西至余姚临山镇边界，北至十二塘。
宁波前湾新区在北连上海，江苏等地区，南靠慈溪，余姚两大强力县城的工业和商业基础，未来的发展肯定是不可限量的。
在过去30年前，杭州每隔十年都会选择一次向东。1998年至今，剥开三个十年的蚕茧，十年是制度领先，十年是交通机遇，十年是政策加持。
虽然杭州总是先行一步，但宁波也有自己的产业优势和地缘优势。
杭州市主城区的发展东起余杭、向西50公里也进入山脉、于是往南发展萧山及大江东、也就是浙江四大规划之一的“江东新区”、宁波南起东钱湖往北仅20公里则遇山脉、而唯一突破口只能是跨山再造一座副市中心（浙江四大规划之一前湾新区）、最终将原本阻挠城市发展的山脉打造为城中绿肺
除此之外、从浙江大湾区的规划来看、北部新城虽属于宁波、但更高于宁波····
宁波下属副市中心为何又高于宁波？从浙江大湾区规划来看、杭州是大湾区的咽喉、前湾新区属于“舌头”、宁波主城属于“下颚”、舌头链接的是咽喉和下颚部分、这一条线也是浙江重要的经济线、浙江第一条高速就是杭甬高速、当然更重要的是即将修建的杭甬复线超级高速，时速突破120公里/小时、而这一次将以前湾新区为中心。
从地理位置看、前湾新区往西和可达绍兴滨海新区（浙江四大规划新区之一）、也拉近了到杭州的距离、往南到宁波主城开车也在1小时内、同时“舌头”也链接了上颚嘉兴、上海、十三五规划中的通苏嘉甬和沪甬高铁、以及沪甬跨海二桥均在这里登陆；因此、宁波北部城市副中心、是宁波打开门户对接长三角一体化发展、浙江大湾区发展的重要纽带、而因交通而建立起来的城市中心的价值高于“窝”在下面的主城区。
当然这一切并非空穴来风、我们今天可以看到诸多优质资源已经全面落户北部前湾新区的中心-杭州湾新区商务新城、其发展速度和建设规模在长三角无第二板块所能及。
03、投资建议
◆ 宁波仍有进入空间
经济规模位居长三角前列，人口吸附力增强，城市基建全面提速，宁波的宏观基本面发展一路向好。强基本面支撑下的宁波房地产市场发展底气十足，成交规模上涨，房价在长三角仅次于上海、南京和杭州，整体供求健康，因此宁波仍有投资进入空间，并且值得深耕。
从区域角度来看，可重点关注鄞州、镇海和奉化。三区不仅区域库存健康，去化风险低 ，且各自具备较强楼市支撑力。如鄞州是宁波新中心城区，经济发达，配套较为完善，市场容量高；镇海区拥有镇海中学和蛟川书院教育资源，价格优势明显；奉化区是宁波市区价格洼地，享有轨道交通和城市规划利好，加速融入宁波，市场潜力大。
◆ 风险露出头角
高热度下的楼市也往往会伴随着风险，供需错配、市场分化、政策收紧、资金压力等潜在问题比较突出，需要加以警惕。
① 限价政策可能从严
2018年1月-2019年8月宁波新房市场楼盘报价均值环比变化
根据中指研究院每月监控的新房市场样本报价情况，宁波房价涨幅进入上行通道，2019年7月的环比涨幅便再度突破1%。而事实上，730中央政治局会议重申房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。宁波目前的市场热度较高，可能会迎来新的调控政策，维持楼市稳定，从严实行限价政策的概率比较大。
② 供需错配，改善去化分化
从2019年的土地出让来看，推地节奏加快且中心城区的优质地块增多。今年的区域地王主要分布在鄞州区，其中7宗地块达到了宁波市的封顶地王价，且有人才房配建，实际拿地成本走高；镇海区、奉化区和余姚市也都迎来了新地王，地价不断刷新。
2019年1-8月宁波区域高价地
这可能会造成借来的城市供需错配和市场去化风险。在一座城市的框架外延的过程中，刚需人口便有了外溢的可能性，同时周边区域的房地产市场也会随之崛起。但是宁波近期出让的宅地较多位于中心城区，高地价和高配建的压力下，项目一般会走品质改善路线，最终导致改善产品的集中供给，刚需客群的需求却难以满足，进而带来改善产品的销售效果分化加剧。
③ 资金压力下加速销售回款
下半年以来房地产市场资金管控持续加强，银保监会在8月对北京、上海、广州等32个城市银行进行房地产业务专项检查，内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等涉房贷款和非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域的情况，其中就包括宁波，房企融资面收紧，偿债压力增加，房企或选择以价换量加速销售回款，以缓解资金面问题。
按照省委“两个高水平”和市委建设“名城名都”的目标要求，提出建设“国际化产业名城、现代化美丽湾区”的新目标和“两个阶段、两步走”的路线图，并努力实现“产业梦、创新梦、城市梦、文化梦、品质梦”五大发展梦想。产业梦就是到2035年前后，工业产值达到1万亿元以上，地区生产总值达到3000亿元以上，实现再造一个2009年宁波工业的目标。创新梦就是建成全球汽车创新中心、医疗产业创新中心、中国智能家电之都、创客之都和杭州湾硅谷，创新指标在全国领先。城市梦就是坚持以人为本，以TOD理念和组团式布局建设藤蔓城市，推动城市由产城人融合向集聚创新要素转变，努力打造“21世纪样板小城”。文化梦就是对标美国奥兰多，大力发展休闲文化产业，争取年接待游客3000万人次以上。品质梦就是全面提升人居环境满意度、人民群众获得感幸福感安全感，成为全国幸福指数最高的城市之一。
规划期限和范围:
规划期限:2010-2030年。其中，前期:2010-2015年;远期:2016-2030;远景:2030年以后。
规范范围:东至水云浦，南至七塘公路，西至湿地保护区西侧边界，北至杭州湾新区规划建设填海区域和四灶铺水库。规划面积242平方公里。远景展望至宁波与嘉兴的海域分界线，海域面积350平方公里。
城市定位、职能与规模:
结合省海洋经济大平台建设和宁波市域城市发展部署，在综合研究了城市发展条件和区域特征基础上，规划提出宁波杭州湾新区的发展定位为:宁波北新城，生态杭州湾。定位突出新区在对接上海、服务宁波、引领余慈地区发展的重要作用。其发展目标是“国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区”。
▲(目前杭州湾夜景)
根据城市定位，规划明确杭州湾新区的城市职能为三个层次:一是国际性、区域性服务职能，包括国际体育休闲旅游基地、国际会议展览中心、高端商务总部研发基地和高端休闲居住职能;二是省级、市级产业职能，包括先进制造业基地、商贸物流中心、市级教育研发中心职能;三是地方性服务职能，包括新区综合管理与服务、生活居住职能。
宁波杭州湾新区目前常住总人口突破20万人，近期2020年突破30万人，远期2030年达到100万人，同时新增城镇就业岗位需求约为35万个。同时充分考虑宁波杭州湾新区集约节约利用土地的要求，将城镇新增用地的人均城镇建设用地应控制在120平方米以内， 2015年城镇建设用地总量应控制在50平方公里以内，规划2030年城镇建设用地总量控制在93平方公里以内。
以杭州湾绿地海湾为例分析：
绿地海湾定位是滨海新城的核心启动区，整体规划不是以某一点为圆心来辐射发展，应该是矩阵式的，每个大地块区域都有各自的特色。滨海新城、南部新城、南洋小城滨海新城就是世纪城和绿地海湾，南洋小城是以前老城区，以前是海南村和三洋村拆迁重建了，现在叫南洋小城。滨海新城这边生活成本稍微高一点，南洋小城还好。咋就只看见厂了呢，未来三驾马车教育医疗和大消费，教育我不知道杭州湾具体什么规划，目前有大红鹰学院（要改名为宁波财经学院）、吉利汽车学院、复旦大学的什么研究院，貌似交大的什么学校也在对接吧。医疗这块就有的说了，绿地二期要打造的就是世界级的康养基地，除了现在的杭州湾医院，绿地也会自建一个三甲、二个二甲以及若干特色医疗机构，譬如美容整形和生殖医学。说白一点，美容整形就是整容咯，生殖医学就是试管婴儿什么的。医疗、求学、康养、居住、旅游、商业、就业等功能都会具备的，杭州湾新区的目标是打造21世纪样板小城。还有，杭州湾自己引进的双成药成和康龙化成，都是世界级很牛逼的药企。
▲杭州湾新区交通规划
▲沪嘉甬铁路
沪嘉甬铁路是一座架在杭州湾上的高铁大通道，也是国内最长的跨海高铁。如果说，杭州湾跨海大桥改变了宁波在高速公路网中的格局，那么沪嘉甬铁路则将大幅提升宁波铁路枢纽在国家铁路网中的地位。项目建成后，将大大缩短宁波至上海、苏州、北京等地的时空距离，减少旅客出行时间和成本，有望实现宁波至上海1小时交通圈，宁波至北京5小时内到达，宁波杭州湾新区至上海约35分钟到达！高铁站在坎墩，离杭州湾有一点距离。
杭绍甬智慧高速公路将打造成一条“智能、快速、绿色、安全”的智慧高速公路、超级高速公路，不仅可以让杭州、绍兴、宁波三地的联系更加紧密，为“大湾区”未来的建设发展提供强劲的支撑，同时也为未来中国高速公路的建设起到明显的示范作用。
杭州湾大湾新区名片：
国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、国家级湿地公园……这些已是杭州湾响亮的名片。绿地海湾项目所在的杭州湾新区是在2016 年3 月被国务院确定为国家级产城融合示范区，目前区域内已经拥有包括上海大众、通用航空、吉利汽车等在内的多家大型集团，合计职工数十万人。除了产业支撑外，杭州湾还拥有丰富的旅游资源：Ø 项目西南边有中国沿海最大的湿地公园，其面积相当于10 个杭州西湖大小。Ø 项目南面是海皮岛公园，拥有目前中国最大的室内水世界。Ø 紧邻海皮岛公园是水质达到国家3A 级标准的杭州湾海底温泉。整个杭州湾新区未来是想打造成一个年游客量超千万人次的休闲旅游目的地。
▲杭州湾医院
在2017年度“沪苏浙皖闽”四省一市综合医改联席会议上，上海仁济医院、宁波二院与宁波市杭州湾新区管委会合作办院协议签订，通过三方合作，努力将杭州湾医院建设成为核心价值凸显、基础设施精良、管理创新、医护水平高超、学科优势明显，在国内具有重要影响力、群众满意的大型综合性教学医院，并争取在合作期内建设成为上海交通大学医学院附属医院和浙江综合实力最强的医院之一。
杭州湾绿地海湾本地优先购房家庭需满足以下条件之一，即可优先选购1套新建商品住房，（一）宁波杭州湾新区户籍；
（二）在宁波杭州湾新区缴纳社保连续满六个月；
（三）派遣到宁波杭州湾新区工作的中高级人才；（需满足在派遣单位连续缴纳社保满6个月、提供劳动合同、派遣证明和中级以上职称证书）。
投资结论：
政府一小步是5年10年，指望一年两年就出效益，太难了。启动区12.8平方公里，新城是78平方公里呢，如果要从长远的眼光来看，所谓的商业中心肯定是靠湾的位置。第2个12.8平方公里或者是第3个第4个都不得而知。08年大大剪彩杭州湾大桥，他肯定也没想过10年以后杭州湾新区这块滩涂地怎么发展吧。
投资杭州湾新区需要耐心，房子的持有时间必须在5年以上，才能看到成果，想短时间的投资这里，个人建议您投资南部新城这边的是世纪城，准现房，最晚的一批是现在今年12月份交房。
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