2021年第一天到了，在過去的2020年，大部分人都活的苦逼，總算熬過去了，回到房地產市場，值得期待的是，2021年北京房地產市場肯定不會比2020年差，而且暖冬明顯出現了，今天簡單的回顧去年最後一天發生的“樹村”地塊，和銷冠排行榜！
首先：2020年全年市場成交明顯暖冬，北京樓市刷新5年記錄！
整體看，2020年12月新建住宅網籤6681套，二手房住宅網籤20944套，同比環比均明顯上漲。累計年內數據看，2020年合計成交新建住宅成交達到了49189套，這是最近5年來的最高記錄！
二手房市場也非常活躍，累計二手房住宅完全高達168839套。同比上漲16.4%.也是最近4年來的最高記錄。
2020年北京市場出現了暖冬供應量增加，熱點項目網籤明顯上漲。
整體看，年底，房企入市積極性提高，大部分為了避免年末可能出現了不確定情況， 北京新房項目加快了入市速度，開啟了十月的搶收大戰。
出現2020年北京市場溫度上升的核心原因主要有幾點：全國其他城市普遍上漲，而北京已經連續跌了3-4年，性價比出現。市場供應結構出現變化，不限價項目建設，成交均價逐漸企穩，大部分地塊不限價
整體看，數據依然屬於高位運行中。限競房累計入市9.1萬套，已經網籤5.4萬套，可售庫存也從去年底的3.3萬套跌下2.3萬套，隨著供應減少，土地結構的變化，北京2021年將再次以不限價商品房供應為主。
整體看，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，實際在2020年整體項目基本保持了價格平穩。
累計數據看，2020年北京限競房成交已經刷新了年度記錄，整體成交量相比前期有所活躍。而且隨著土地供應結果的變化，市場不限價房源明顯增加，限競房的性價比相對提高。
2：回到市場關注的銷冠：
按照金額排序銷冠是萬橡悅府，按照套數排序，銷冠是寰宇時代：
一：金額銷冠
二：套數銷冠：
2020年純商品房住宅銷冠
最後簡單的聊聊樹村地塊的問題：
市規劃和自然資源委12月31日發佈《關於北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了海淀區海淀鎮樹村等3宗地競買規則，首次試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。
公告明確這3宗地將設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
看了大部分人分析的內容:有幾點問題：
1：這並非普遍現象，當下北京等待出讓的住宅土地合計有10多宗，只有位置最好的幾宗出現了這個問題。也就是說這一類型的土地出讓規模並不是像限競房一樣全面鋪開。
2：只是有可能會變成5年限售且交易要繳納部分收入的房源，如果開發商競拍溢價率不高，那麼就依然是普通的不限價商品房住宅。
3：這個政策出臺的目的是為什麼？很簡單，避免出現地王。
總起價118億，合計17.55萬平米的兩宗純住宅地塊掛出來了，平均地塊的樓面價起價為6.72萬元。樹村區域位置非常好，銷售價格賣到12萬不難，即使按照市場傳聞的11萬左右限價，當下的樓面價6.7萬起價，依然有2-3萬的溢價可能性，這種情況下這一政策核心是為了不出現樓面價8萬+地王。
4：地塊的溢價率會設置成多少，相比之前溢價率全部在50%，從東壩地塊開始溢價率上限設置成個位數，打亂了很多現場競標人的步伐。
5：開發商會如何？
其實對於開發商來說，最大的影響是分成比例直接變成了溢價率，相當於這部分金額直接減少了開發商的貨值。而對於購房者來說，相當於購買了限競房。而且後續有很多的問題，比如貸款首付如何計算？地下室部分如何計算？車位部分如何計算？
所以樹村地塊目前看，出臺這個政策，就是為了避免出現地王，而且按照目前情況看，很多開發商也在應對，很可能出現抱團拿地的現象。拭目以待。
但這些都不能影響北京2021年房價上漲了：
北京樓市是過去4年全國最慘，跌幅驚人，相比深圳同比跌了50%！
儘量找官方數據，雖然我們大部分人都認為北京二手房價格現在相比2017年3月的市場高點跌了超過20%，但從官方數據看，國家統計局數據顯示，2020年10月，北京二手房價格指數是152點，相比2017年3月跌了5%左右，也是全國70大城市裡面的倒數第二，相比深圳的上漲43個百分點，相當於北京少漲了50%。廣州與上海上漲了5-10%。長沙上漲了17.8%。
經濟基本面：
如果說過去幾年北京一直是主動減量發展，肯定會帶來人口減少的影響，但2020年開始，增加政策再現。
2020年前三季度，全市實現地區生產總值同比增長0.1%，經濟增長由負轉正。目前看北京市主要經濟指標逐步恢復，線上經濟逆勢增長，民生領域保持穩定，全市經濟社會秩序已基本恢復正常。
從2013年上海作為第一個設立自貿區的城市，到今年9月第六批自貿區正式誕生，中國已有21個省/市獲得自貿區，覆蓋全國49座城市。北京成為第49個城市，在部分區域帶來了明顯的利好。
簡單的總結一下：
綜合來說，作為一個首都，北京是京津冀的龍頭城市，從全國市場看，一個區域如果龍頭城市不漲，整個大區域市場不可能上漲，所以過去一年，全國房價上漲城市基本集中在沒有暖氣片的華東華南。
整個華北東北房價基本熄火，除了唐山等少數城市，全面下調，但這種下調隨著信貸寬鬆市場已經積蓄了購買力，所以，2021年，北京市場除非出現加碼調控，否則房價已經必然上漲。
從土地市場看，限競房供應節奏疊加二手房學區的變化，注意了！北京2021年房價漲幅起碼10%，拭目以待！
