樓市的起起落落，一直是人們津津樂道的話題。特別房地產市場在經歷國家持續不斷調控下後將如何走，不僅一些專家學者關注房價趨勢，一些商業大佬也時不時發表個人對樓市的見解，預判房地產趨勢。在這些預言中，阿里巴巴創始人馬雲的預測無疑是媒體報道較多的一位。早在2017年時，馬雲就提出“未來8年房價如蔥”的預測，還勸導年輕人應以理想為重，而不要被房子所束縛。在當時看來，不少人包括一些專家都對此嗤之以鼻，權當是個笑話對待，畢竟過去的房子在大多時候都處在上漲過程中，怎麼能跟蔥相提並論呢？不過，隨著樓市調控時間和力度持續，特別是“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等重大措施提出來以後，他們才隱約感覺到馬雲的話不是沒有道理。
繼房價如蔥後，馬雲再出“新預言”
如果說，一些收縮型城市如乳山、鶴崗等的“白菜價”房不具有代表性的話，那麼一些大城市的房產市場變化則給以啟示。全國住房市場自3月份陸續開市以來，前期積累的一些剛需客重返市場，售樓處的人氣有所提升，但推盤量少，根本不足以反應真實市場，一些媒體抓住此點大寫特寫，放大了市場熱度。與之對應的是，在更能反應市場真實現狀的二手房市場上，一大批置換業主在處理老房子，根據數據顯示，在二手房掛牌量方面，比較熱門的蘇州在2019年3月時只有2.5萬套左右，到2020年4月份時，這一數字激增到9.9萬套，同屬江蘇的南京，二手房掛牌量達到了8.3萬套，創出歷史新高。還有遠在西南的重慶，二手房掛牌量更是達到了22萬套的天量。這不是個別現象，其他城市也有類似情況。所以，不少人會發現一個現象，二手房成交量看似恢復了不少，但價格卻沒有上漲，有的比去年更低了。
所以，此次此刻，炒房客不敢貿然出手了，樓市這種新趨勢無不驗證著馬雲的“房價如蔥”的預言，除此之外，馬雲還給出新預言，個人認為這似乎成為了“蔥價房”預言的“續集”。1.根據新浪科技的報道，馬雲在參加世界楚商大會表示，“實體經濟是先進“智造業”加現代服務業”。 2. 馬雲在世界第五屆浙商大會上還表示，希望高度重視房地產發展，通過市場的手段來完善。對此，如果有人把這句話理解為刺激房地產就顯得偏頗了，馬雲還舉了一個例子，比如“原來的市中心商鋪特別貴，但出現電商後，商鋪價格下降，用市場的手段降低了房地產”。那麼，馬雲的這些新預言能實現嗎？就馬雲這樣的商業大佬來說，想必不是信口開河，自然有他的道理，聯繫到近兩年樓市的發展狀態來看，確實也深刻感受到樓市這種公開和隱含的變化。
樓市三大趨勢已定，馬雲的“新預言”或成真？
首先，國家對房地產和樓市長期方向定調，開發商和炒房客都開始冷靜下來，由過去大把賺錢，到現在艱難求生。
在樓市中始終有一種觀點認為，房地產作為國民經濟支柱產業，當經濟發展面臨壓力時，勢必會重新“祭出”房地產這個殺手鐧。透過這兩年的樓市管控政策來看，國家不但沒有重啟房地產刺激經濟，而且樓市調控根本就沒有放鬆，從調控頻次看，2018年有415次，2019年則有620次，就在國家公佈2020年一季度的GDP數據後，國家最高層會議還提及“房住不炒”，意味著無論經濟面臨什麼形勢，對樓市的管控都不會鬆懈。開發商融創孫宏斌也無不感嘆：不能把這次調控當成短期的，一定是長期的。我們還可以看到，數據顯示2019年房企破產數量超過500家，相比正常年份翻倍，2020年前兩個月，也有近百家房企申請破產。所以，孫宏斌在業績發佈會上所說的“今年可能是併購機會最多的一年”，但他也透露，優質標的並不多。
“房住不炒”不是一句空話。雖然在資金利率不斷下行的大環境下，企業的融資成本得到下降，但對於購房者來說，下降幅度則非常有限。就拿最新一次LPR利率調整來看，與房貸有關的5年期利率迎來了久違的下調，但由於樓市調控原因，也只是大多利於剛需首套房購房群體，對於二套房還是會有加點加成，比如，在調整前，4.85%的市場利率加115個基點到6%，調整後市場利率即使變成了4.75%，但仍舊可以加125個基點到6%，完全可以做到不變。所以，在樓市平穩、房價不漲的情況下，炒房客仍需要承擔高企的資金成本，日子自然是不好過。
其次，房地產一家獨大局面已經過去，支持實體經濟將成為未來經濟發展的側重點。
我們說一個行業對GDP的貢獻超過5%，就視為經濟支柱產業，而房地產顯然在此之列，有數據顯示，自2003年將房地產作為國民經濟支柱產業以後，其對經濟的貢獻不斷上行，近年房地產及其關聯行業佔經濟的比重超過了20%，與此對應的是實體企業受到擠壓。根據社科院的報告顯示，2018年我國房地產對經濟的貢獻出現了由正轉負的拐點，即是說，如果房地產再繼續壯大，其對經濟的副作用將大於拉動作用。另一組數據也顯示，A股的上市公司中有一半的企業持有投資性房產，市值超過了1.3萬億元，還有大量沒上市的企業呢？所以社科院報告認為，近年製造業出現了持續的“脫實向虛”現象。
對此，著名企業家曹德旺不止一次表態，“只有實體才是中國經濟未來”。一個可喜的變化是，央行在近年多次降準、降息等釋放市場資金的過程中，幾乎次次提及引導資金進入實體以及中小企業，而且加強了對資金流向的監管，不流向房地產往往作為監管的“底線”。其實，一個個巨無霸實體企業的出現，也做了很好的示範，比如華為、小米、阿里等諸如此類的科技企業越來越龐大，說明一個道理，做實體照樣可以為大家帶來高收入、發展好國家經濟，而不是把大量的人力、財力和物力全都砸向房地產。
最後，住房市場迎來“二次變革”，住房保障體系建立，人人有房住不再是夢。
根據深圳新聞網報道，深圳住房體制將迎來“二次鉅變”，即建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系。通過對比發現，這個住房體系與新加坡有諸多相似之處。按照方案，從2018年起，在新增的居住用地中，人才房、安居商品房加上公共租賃住房用地比例不低於60%，而普通商品房用地供應只有40%，到2035年前三種住房供應總量不少於100萬套。其實，不僅是深圳，其他很多熱點大城市都相繼在新出讓的土地計劃中明確了保障住房的比例。
看到這裡我們也可以悟出一個道理。國家對樓市的調控可能不僅僅是行政上的，還在建立樓市發展的長效機制，或許就是馬雲所說的“市場化的手段”來達到保持房地產市場健康平穩發展。根據住建政策研究中心主任秦虹後透露，未來中國住房市場體系由4大部分組成，除了商品房，還有保障房和共有產權房。目前，國家已在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市試點共有產權房，待時機成熟後全面推廣可期。此外，新修訂的“土地法”掃除了“農地”入市的最後一道障礙，相信我們的住房市場即將陸續增加新的供應主體，為穩定樓市再加一道安全屏障。
通過以上樓市的3大方面分析，意味著未來的樓市大局已定，這樣的趨勢也意味著馬雲的“新預言”或能逐步實現。即房地產市場不再是各路資金的蓄水池，房地產一業獨大的局面將成為過去式，更多的資金將進入實體行業，流入到科技創新企業，在這樣的趨勢下，房住不炒越來越深入人心，房地產也將逐步迴歸理性，人人有房住的目標也會越來越近，房地產保持健康平穩發展的目標得以實現。對於我們購房者來說，如果是自住買房應該問題不大，但如果還抱著過去那種暴賺一筆的炒房思想去買房，很有可能得不償失，順勢而為才是我們對待當下樓市的正確態度。
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