鹽田，曾經的“原特區內”四區之一，擁有中心區最近最優質的海景資源，因為軌道交通遲遲沒有落地，房價已落後於寶安、龍華。
最新消息，8號線一期將於10月28號開通，鹽田居民盼了十幾年的地鐵終於要來了，曾經的中心四區之一的鹽田能否借勢崛起？
NO. 1｜壹
憋屈的原關內——鹽田
8號線一期10月開通，要逆風翻盤？
提起鹽田，近幾年在深圳的樓市中，頗為憋屈！
論出身，鹽田區屬於深圳特區早期的中心四區，也就是“原關內”，地位與福田、南山齊平。
論條件，鹽田擁有深圳原關內最優質的山、海資源，擁有整個珠三角最重要的港口之一，梅沙灣一線優質海景資源吸引了無數深圳人，大小梅沙更是成為深圳最著名的景點之一。
▲1980-2010年 深圳經濟特區範圍
然而，近幾年，伴隨著深圳地鐵建設提速，原關外的龍華、寶安、甚至沙井陸續開通了地鐵，通勤條件的改善，吸引了大批福田、南山的外溢需求，進而帶熱了這些區域的房價。
根據貝殼網二手房掛牌價顯示，目前鹽田區的二手掛牌均價已經被寶安區、龍華區這些原關外區域超過，甚至被光明區、龍崗區的二手房追上。
▲貝殼網二手房地圖
究竟是什麼原因，讓擁有稀缺寶貴的一線海景資源的鹽田，慢慢跑輸了南山、福田呢？
鹽田房價長期受到壓抑，深圳壹地產認為主要有以下幾個原因：
小編分析一下原因：
1、受制於鹽田多山的地形限制，鹽田可開發的土地主要星羅分佈於沿海一線，缺乏大片可開發地塊，並且開發樓盤較為分散，沒辦法集中優勢撐起區域熱度。
2、交通瓶頸，鹽田進出羅湖、福田中心區域主要依賴汽車出行，要麼走羅沙路、要麼走沿海高速，可選擇的路線不多，因此導致經常堵車。
3、熱度西部高於東部，近幾年深圳為數不多的土地供應與開發熱點大多集中於深圳西部，比如留仙洞、深圳灣超總、前海、會展新城等，無論是開發還是買房熱度，一浪高過一浪，因此帶來了這些區域的房價飆漲。與之相對應的，深圳東部顯得較冷，因此購房者關注度不高。
根據最新消息：地鐵8號線二期全面進入正常施工，由於疫情影響，地鐵施工耽誤了近50天，地鐵8號線一期原定10月底開通的時間會不會推後呢？
近期，中國交建的一份公開信給鹽田居民吃了一顆定心丸：鹽田人民期盼十幾年的地鐵不能一拖再拖，中交集團慎重研究決定，將投入成倍的人員、設備和資金，確保10月28號必須通車！
這對於鹽田居民無疑是重大利好，伴隨著地鐵8號線的開通，將會極大地縮短鹽田與福田、羅湖的通勤時間，終於擁有地鐵的鹽田，是否能實現逆風翻盤？
NO. 2｜貳
一站到羅湖
2020，鹽田迎來“地鐵時代”
▲地鐵2號線東沿線
提起地鐵8號線，必須要提2號線東沿線，也就是地鐵2號線三期工程，從新秀站引出經蓮塘口岸站、仙湖路站，在蓮塘站與地鐵8號線一期接駁。
地鐵8號線一期從蓮塘站起，經梧桐山站、沙頭角站、海山站、鹽田港站、深外站，在鹽田站與8號線二期接駁，8號線二期會連通至小梅沙。
▲地鐵8號線
從路線圖就可以發現，地鐵8號線對於鹽田至關重要，通過地鐵，從沙頭角經兩站就可以到達蓮塘，要知道蓮塘是羅湖到鹽田的最著名的堵點，現在一站地鐵就可以到達。
地鐵8號線一期如果10月份如期開通，從沙頭角出發，4站到達蓮塘口岸，8站就可到達大劇院，11站到達崗廈，按照3分鐘一站來計算，鹽田與福田中心區實現半小時通勤圈。
小編認為，地鐵8號線的開通，將給鹽田區的樓市帶來重大利好，要知道鹽田區的房價這幾年上漲十分緩慢，因此存在巨大的補漲空間。
以崗廈為中心，沙頭角站所在位置與龍華上塘到福田中心區的時間相當，同樣是大約30-40分鐘地鐵距離，然而房價卻相差巨大。
目前龍華上塘區域的房價已經非常高，在售的金茂府單價在10萬+，而周邊二手房如中海錦城，二手房掛牌均價已在9萬以上，較新的樓盤如鴻榮源尚郡，二手房掛牌價也接近8萬。
▲上塘周邊二手房掛牌價
而目前，鹽田沙頭角區域的二手房掛牌均價僅為5萬/㎡左右，存在巨大的價差，同時，鹽田卻擁有絕佳的海景資源。
▲沙頭角周邊二手房掛牌價
此外，由於近幾年的熱度大多在西邊，鹽田的實力被低估了。
鹽田的臨海優勢，使得鹽田一開始就擁有世界眼光，定位以“高新科技+金融中心”為主。其中，鹽田港正對標舊金山港，同樣擁有綜合性世界級港口。
港口區域前方以港口貿易為主，緊隨港口布局臨港產業帶，後方陸域規劃為以居住、人文、商業、休閒為一體的生活功能區，整個港口區域打造為“產城港”融合，以旅遊業及現代商貿，創新產業為主的宜居宜業臨港創新生態城。
從去年開始，深圳快速啟動先行示範區建設，未來目標是打造全球海洋中心城市，這個定位全國僅深圳和上海擁有。
鹽田區利用自身的濱海優勢，爭當全市率先建設先行示範區的尖兵，建成宜居宜業宜遊的現代化國際化創新型濱海城區。
此外，鹽田正在大力推進“深海藍灣”計劃，這將是深圳目前最大的填海項目，填海工程基本完成，體量堪比前海，由鹽田港投資200億，將擴充超200萬㎡的商業用地，重點發展金融、航運、國際會展中心、總部經濟。鹽田整個區域，將享受未來發展的紅利。
鹽田經濟發展，不得不提鹽田港。鹽田擁有華南地區遠洋主樞紐港口地位，現有 7 個 20 萬噸級深水泊位，全球 90%的 大型和超大型集裝箱船舶均掛靠鹽田港，廣東省超過三分之一的貨物經鹽田港進出，近百條航線覆蓋了全球。
依託鹽田港，鹽田總投資782億元，建成以“現代物流業”和“創新型產業”為基礎，“配套服務業”為支撐的深圳市 22 個重點發展區域之一的河臨港產業帶。
鹽田現有產業基地 12 個，在建及規劃中的產業基地共 4 個，除了大力發展黃金珠寶及物流貿易以外，大小梅沙的旅遊文化及以華大基因為主的生物科技也是區域的主要支柱產業之一。
同時鹽田區還積極引進發展了生物健康產業、互聯網、新能源等戰略型新興產業和未來產業，未來將成為比肩深圳灣超級總部基地、深圳北站商務中心等區域，是深圳未來產業升級與經濟發展的重要一極。
依託鹽田港，鹽田區整體經濟必將有大的發展。
縱觀整個深圳的版圖，可以發現深圳呈現多中心的發展格局，從西向東，南山的中心——後海站，福田中心——市民中心，羅湖中心——大劇院站，這些區域能成為中心，最重要的因素之一，是地鐵，地鐵帶動了人流以及經濟的發展。
作為原特區內比肩南山、福田的中心區，鹽田經濟基礎、生活配套等基礎設施建設發展較早，比較成熟。伴隨著地鐵8號線的開通，將打開鹽田的交通脈絡。
未來，鹽田將真正開啟屬於自己的中心時代，與南山、福田、羅湖四大特區共同引領著深圳中心發展的使命。
而目前，鹽田中心城區——沙頭角區域的二手房掛牌均價僅為5萬/㎡左右，存在巨大的補漲空間，同時，鹽田坐擁絕佳的海景資源。
要知道，稀缺的“海景”，價格十分昂貴！
NO. 3｜叄
深圳“一線海景”，很貴！
多個千萬級豪宅公寓，頻頻日光
其實，很多人低估了鹽田稀缺海景的價值。
要知道，深圳最貴的房子，就在海景資源稀缺的深圳灣，深圳財富階層對稀缺海景的追求，超乎想象。
近期，受疫情影響，全國樓市成交低迷，但是深圳樓市卻出現了一個罕見現象值得關注：多個千萬級豪宅，頻頻出現日光！
1、3月初，作為深圳首個疫情期間集中推出的公寓，太子灣灣璽推出70套公寓產品，面積最小的232平，總價2100萬以上一套，最高總價達到5000多萬，號稱在線上一次售罄。
2、3月底，深圳灣1號推出十幾套140-210㎡來福士品牌公寓，僅面向深灣會會員，總價約在2500-3600萬，當週售罄！
3、4月5日，又是太子灣·灣璽，推出N5棟公寓，一共54套，分別是建面約320平、380平和410平的戶型，總價區間2900-5500萬，開盤約3.5小時，全部售罄，吸金約23億！
無論是深圳灣1號，還是太子灣灣璽，都有一個共同的特點：位於深圳中心區域、一線無敵海景、高端公寓。深圳灣遊艇會，千萬不要錯過太子灣•灣璽樓王N5棟 ！
以招商蛇口太子灣·灣璽為例，該項目直插入深圳灣，兩次推出的公寓產品，全部一線臨海，所有戶型都擁有一線無敵海景。
其實深圳的一線海景高端公寓熱銷早已不是新鮮事，早在去年初，位於深圳灣畔的頂級公寓華潤深圳灣·瑞府開盤，就創下了8000萬一套被秒光的盛況，引發全國媒體關注！
仔細梳理，我們會發現，沿著深圳灣海景一線，已經形成了頂級公寓集中的豪宅線。
不僅僅是深圳，對於中心區域、無敵海景的熱愛，是全球財富階層共同的愛好。
以美國為例，美國最著名的頂級豪宅公寓，集中於紐約曼哈頓海灣灣畔。不論是著名的ONE57還是新晉世界最貴公寓——Central Park Tower，都擁有無敵景觀+中心區域。
在深圳，若論無敵海景，同樣屬於原關內四區的鹽田，公認的海景資源優越，甚至超過深圳灣！
地鐵開通，坐著地鐵去看海將成為現實！在給鹽田帶來極大的出行方便的同時，也將極大地激活稀缺“海景”的價值。
在投資界，“股神”巴菲特有句名言：“投資的第一原則是永遠不要虧錢，第二原則是記住第一原則。”他常常在股市低谷時候大舉買進，買進價格低於市場價格的優質股票，在房價高漲時期賣出大漲後的紅股，獲利頗多，屢試不爽。
同理，同樣是即將開通地鐵，一個是房價被壓制了多年的鹽田，一個是房價高歌猛進破6爭7的光明，你覺得買哪個更安全？
顯然，按照巴菲特的投資邏輯，抄底配套成熟的鹽田中心比追高光明中心，更加安全！並且鹽田擁有豪宅區孜孜以求的稀缺海景。
NO. 4｜肆
抄底鹽田，跟著地鐵走
優選區政府旁物業
那麼，要抄底鹽田，應該重點關注哪些區域呢？
兩個原則：地鐵8號線、區政府旁！
翻看即將於10月28號通車的地鐵8號線一期線路圖，貳哥優先推薦羅湖進鹽田前兩站——沙頭角站、海山站周邊的物業。
不僅僅是因為這兩站距離羅湖、福田最近，還有一個重要原因，鹽田區政府也在旁邊，這裡是鹽田配套最成熟的區域。
沙頭角片區集中了齊全的各種生活配套：鹽田區人民醫院、沙頭角體育館、沙頭角文化中心、壹海城大型商業、蔬菜市場、公園、海濱健身棧道等等。
圍繞區政府旁，也會成為該區公共建設投入最多的地區之一，因此，房價往往也成為該區最貴。
以寶安區為例，寶安區政府所在的寶中片區，就誕生了寶安區最貴的豪宅群。
▲截圖自鏈家網
看鏈家網的房價地圖，距離寶安區政府較近的而熙龍灣一期和潤恆御園，房源已經掛牌到21萬+，熙龍灣一期的248平8房戶型，總價直接上升到5300萬，潤恆御園348平6房戶型，總價7500萬！
當然，潤恆御園這套房源稍微特殊，不具有普遍性，但是走訪二手房中介就會發現，目前寶中熙龍灣花園、壹方中心玖譽、西岸觀邸掛牌價普遍已經去到12萬+、13萬+。
與之相似，光明區最貴的房子也大都集中在區政府旁。光明區政府旁邊的二手房掛牌價普遍去到了6萬/㎡以上。
▲數據來源：貝殼網
並且，區政府周邊的區域，也會成為社會投資的熱門區域。#鹽田##房價##8號線#
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