文|凱風
來源丨國民經略 ID：guominjinglve
棚改未退，舊改已來。
近日，國務院常務會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
老舊小區改造又至，且總數相比去年翻倍，規模之大、覆蓋範圍之廣，體現出非常時期穩投資、擴內需、穩民生的迫切性。
這會帶來什麼影響？
01
眾所周知，前幾年的棚戶區改造，曾帶動廣大三四線樓市翻天覆地的變化。
這一次規模巨大的舊改來襲，會否帶來同樣的刺激效應?
答案只有一個字：否。
原因很簡單，棚戶區改造是大拆大建，且背後存在貨幣化補貼的直接刺激，有央行通過PSL投放基礎貨幣來進行支撐，相當於對三四線棚改城市直接放水，影響可見一斑。
與棚改相比，舊改只是小修小補。
棚改是拆舊建新，舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車場、電梯等基礎設施為主，最多加上養老、托幼、醫療等公共服務供給的改善，不涉及拆遷改造，影響與棚改截然不同。
更關鍵的是，棚改有貨幣化補貼支撐，而舊改由財政資金、居民和社會資本共同埋單。政府會給予一定補貼，但比例相對有限，社會資本則只是“鼓勵參與改造運營”，而如果無利可圖，社會資本積極性可能不會太高。舊改如果沒有央媽的底部背書，就會失去槓槓放大效應，不會產生如同棚改一般的巨大能量。
所以，既非大拆大建，也沒有來自央行定向放水的直接支持，舊改與棚改完全不能同日而語，影響同樣大相徑庭。
02老舊小區改造，誰能從中受益？
根據政策精神，老舊小區改造，主要以2000年底建成的老舊住宅區為主，這正是人們俗稱的“老破小”，一般集中於各大城市的老城區。
根據住建部2019年披露數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約40億平方米。
近年來，老舊小區衰敗這一話題經久不衰，“遠離老破小”的聲音不絕於耳，似乎除了交通、學位等因素外，“老破小”幾乎價值。
這一次老舊小區改造的到來，顯然有助於改變這一局面。
無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場，都會明顯提升老舊小區外在形象和居住質量，自然會帶動“老破小”估值的提升。
具有交通、醫療乃至學位優勢的老破小，在舊改的加持之下，其價格將會更為堅挺。沒有這些綜合優勢的老破小，有了舊改的加持，也能減緩其衰敗的過程。
所以，舊改加速，無疑給大城市老城區的老舊小區帶來直接利好，促進居住體驗的明顯提升，為租房價格乃至房價提供一定支撐。
03
凡事都有兩面性。
老舊小區微改造的到來，從另一方面來看，也意味著大拆大建可能會被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財富積累的期待落空。
畢竟，與三四線城市的棚戶區不同，老舊小區多數位於寸土寸金的老城區，改造成本不是一般的高昂。
同時，我國房地產正在從黃金時代步入白銀時代。如果房價出現較長時期的橫盤，由於缺乏房價上漲的利益刺激，老舊小區拆遷重建恐怕很難吸引到足夠多的社會資本參與。
更關鍵的是，對於大多數二三線城市來說，土地資源相對豐富，這些地方寧可在郊區大建新城，也不願積極改造舊城，這又會加速老城區的衰敗。
這一趨勢隨著政策的變動又得到進一步加強。
近日發改委在2020年城鎮化重點任務中明確提出，加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵力度，推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。
這意味著，一旦大城市獲得更多的土地指標，對於改造老舊小區的意願還會進一步降低，這對“老破小”的未來同樣帶來明顯影響。
04
可以說，舊改，在短期利於老破小，很難刺激房價大幅上行。
老舊小區改造，堪稱名副其實的“民生工程”。意在穩定投資、提振內需和穩定民生，而非刺激房價。
只要沒有大範圍的大拆大建，沒有來自央媽的定向放水，舊改對房地產市場的影響就不必高估。
