一、自建廠房法院拍賣轉讓
A公司於2015年1月拍賣得一塊土地使用權，支付土地出讓金200萬元，繳納契稅8萬元。當月開始在土地上建造廠房，廠房於2016年5月完工並通過竣工驗收，共花費成本400萬元。2016年6月份投入使用。2018年以該廠房連同土地用使用權進行抵押向建設銀行貸款1000萬元，後企業資不抵債，銀行行使抵押權，向法院申請拍賣該廠房及土地使用權，2019年3月份拍賣成交，B公司取得該不動產，成交價格840萬元。A公司為一般納稅人，對老項目採取簡易計稅辦法。企業所得稅為查賬徵收。
該不動產涉及稅收：
A公司：
1.增值稅=840/（1+5%）*5%=40萬元
2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
2.三附加=40*10%=4萬元
3.印花稅=840*0.05%=0.42萬元
4.土地增值稅（納稅人提供且稅務機關認可的：舊房及建築物的評估價格=重置成本價*折扣成新度=700*90%=630萬元）
收入總額為800萬元，840/（1+5%）。
扣除項目金額合計=舊房及建築物的評估價格+三附加+印花稅=630+4+0.42=634.42萬元
增值額=800-634.42=165.58萬元
增值率=165.58/634.42=26.1%<50%，適用稅率為30%，速算扣除率為0%。
土地增值稅額=165.58*30%=49.674萬元
5.企業所得稅，計入企業應納稅所得額，按企業適用稅率計徵企業所得稅。
應納稅所得額=800-（土地使用權賬面價值+廠房賬面價值+三附加+印花稅+土地增值稅+其他合理費用）
B公司：
1.契稅=800*4%=32萬元
2.印花稅=840*0.05%=0.42萬元
二、購置廠房轉讓
C公司2016年4月購置一處廠房，支付金額500萬元，繳納契稅20萬元，取得營業稅發票。2019年4月因企業營業需要，將該廠房以不含稅價710轉讓給D公司。A公司為一般納稅人，對老項目採取簡易計稅辦法。以上價格均不含稅價。企業所得稅為核定徵收。
該不動產轉讓涉及稅收：
C公司：
1.增值稅=（710-500）/（1+5%）*5%=10萬元
2.三附加=10*10%=1萬元
3.印花稅=710*0.05%=0.355萬元
4.土地增值稅：無法取得評估價格，不動產購置發票價格為500萬元。收入額為700萬元。
扣除項目金額=發票金額與加計金額+三附加+印花稅+購買環節契稅=500+500*5%+1+0.355+20=546.355萬元
增值額=700-546.355=153.645萬元
增值率=153.645/546.355=28.12%<50%，適用稅率為30%，速算扣除率為0%。
土地增值稅額=153.645*30%=46.0935萬元
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
5.企業所得稅
700萬元計入企業的收入總額，按照企業的主營業務適用的應稅所得率計算應納稅所得額。
D公司：
1.契稅=700*4%=28萬元
2.印花稅=710*0.05%=0.355萬元
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收徵管法》）第35條的規定，實行核定徵收。
核定徵收率各地不一。例如江西：轉讓普通住宅，按5%；轉讓非普通住宅，按6%；轉讓非住宅，按8%，符合應清算條件但未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定徵收。
各稅種涉及的相關稅法規定：
1.國家稅務總局關於發佈《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第14號 全文有效 成文日期：2016-03-31
2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》全文有效 成文日期：2011-01-08
3.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》財法字〔1995〕6號 全文有效 成文日期：1995-01-27
4.《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告 》國家稅務總局公告2016年第70號 全文有效 成文日期：2016-11-10
5.《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知 》財稅〔2006〕21號條款失效 成文日期：2006-03-02
6.《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知 》國稅函〔2010〕220號 全文有效 成文日期：2010-05-19
7.《江西省地方稅務局關於調整土地增值稅預徵率及核定徵收率的公告》江西省地方稅務局公告2017年第1號
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法〔1995〕6號）、《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）和《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的有關規定，為促進我省房地產行業平穩健康發展，現就我省土地增值稅預徵率及核定徵收率調整事項公告如下：
一、南昌、九江、萍鄉、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區市範圍的土地增值稅預徵率恢復為：轉讓普通住宅，按1%；轉讓非普通住宅，按3%；轉讓非住宅，按5%預徵。景德鎮、新餘、鷹潭等3個設區市範圍的土地增值稅預徵率保持現有水平不變，即：轉讓普通住宅，按0.7%；轉讓非普通住宅，按1.5%；轉讓非住宅，按3%預徵。
二、全省土地增值稅核定徵收率恢復為：轉讓普通住宅，按5%；轉讓非普通住宅，按6%；轉讓非住宅，按8%；符合應清算條件但未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定徵收。
三、本公告自2017年6月1日起執行。在2017年6月1日（含）後受理的土地增值稅預徵申報事項，按本公告規定的預徵率徵收。對房地產開發項目的清算採取核定徵收方式，且主管稅務機關發出核定徵收的稅務事項告知書在2017年6月1日（含）後的，按本公告規定的核定徵收率徵收。
江西省地方稅務局
2017年4月28日
