开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？！
『精准的经济测算』可以验证方案的财务可行性，让我们的项目前期分享更有说服力！
一、项目测试基本知识
①测算意义
②测算思路
③测算假设
二、项目投资测算
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：
①土地费用
开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
①土地费用构成
②土地价格估算
市场比较法的基本公式如下：
②前期工程费
前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出
③房屋开发费
☀特别说明：开发间接费用
④管理费用
管理费：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例： ）为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。
注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。
⑤财务费用
定义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。
若单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3个月。
⑥开发期间税费
定义: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。集团规定见附表
⑦税费
提示：可按建安工程费的8-15%
⑧其他费用
提示：一般约占建安费用的2%-3%。
⑨不可预见费
⑩费用小结
三、项目收入测算
☀项目收入的关键要素
四、项目利润测算
一、基本概念—资金价值
现金流量（经营、投资、筹资活动）
现金量与利润的关系
二、核心指标——内部收益率
l财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
l其计算公式为：
三、参考指标—总投资回报率
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
五、项目测试相关分析
一、盈亏平衡分析（本、量、利分析）
二、敏感性分析
六、项目测试重点说明
提示一：经济评价的常见误区
提示二：经济评价报告步骤
提示三：本指标体系
