開發商最關心的是什麼？如何評判是否可行？！
『精準的經濟測算』可以驗證方案的財務可行性，讓我們的項目前期分享更有說服力！
一、項目測試基本知識
①測算意義
②測算思路
③測算假設
二、項目投資測算
對於一般租售型房地產開發項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：
①土地費用
開發項目土地費用：指為取得開發項目用地而發生的費用。開發項目取得土地使用權有多種方式，所發生的費用各不相同。
①土地費用構成
②土地價格估算
市場比較法的基本公式如下：
②前期工程費
前期工程費 主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出
③房屋開發費
☀特別說明：開發間接費用
④管理費用
管理費：指房地產開發企業的管理部門（總部或行政管理部門華南城舉例： ）為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。
注：如果房地產開發企業同時開發若干個房地產項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。
⑤財務費用
定義：指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌淨損失以及企業籌資發生的其他財務費用。公司存款利息及理財收益抵減。
若單列開發間接費，則僅核算開發前、項目竣工後及過程中非正常中斷連續超3個月。
⑥開發期間稅費
定義: 指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。
提示：銷售費用約佔到銷售收入的3%-5%。集團規定見附表
⑦稅費
提示：可按建安工程費的8-15%
⑧其他費用
提示：一般約佔建安費用的2%-3%。
⑨不可預見費
⑩費用小結
三、項目收入測算
☀項目收入的關鍵要素
四、項目利潤測算
一、基本概念—資金價值
現金流量（經營、投資、籌資活動）
現金量與利潤的關係
二、核心指標——內部收益率
l財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，是指能夠使未來現金流入量的現值等於未來現金流出現值的貼現率，簡單說就是各年淨現金流量現值累計等於零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。
l其計算公式為：
三、參考指標—總投資回報率
總投資回報率靜態的反映了項目總體投資回報水平，但並不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發週期越長，該指標意義可應用度越小。
五、項目測試相關分析
一、盈虧平衡分析（本、量、利分析）
二、敏感性分析
六、項目測試重點說明
提示一：經濟評價的常見誤區
提示二：經濟評價報告步驟
提示三：本指標體系
