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問：你好 前海頤灣府怎麼樣？有投資價值嗎？深圳哪裡或者那個樓盤有投資價值
答：頤灣府優勢： 1.前海五年內少有的住宅； 2.和領璽一樣，近學校地塊，學校由招商代建，目前預測是育才； 3.120、190戶型，格局、採光、外立面非常棒，兩梯三戶是最低配； 4.近地鐵（五號線鐵路公園）、近商業（後期商業配套非常豐富）。 劣勢： 1.相當長的時間，附近都是工地，配套需要時間； 2.距離月亮灣大道比較近； 3.和領璽一樣，社區不大，另外，還是開放社區。 是值得看好的項目。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤）
問：老師，你好！我本來有兩套商品房在松崗，現已出售了一套，留有一套140平方的自住。現小孩子讀4年級，想在深圳市購買一套學區房，期待有升值空間，靠近地鐵和生活設施便利一點，總價800萬左右，範圍集中寶安、南山或福田都可以，有沒有好的樓盤介紹啊？
答：可以買的是（南山 福田 龍華 寶安）那麼核心區域南山和福田只能買兩房學位勉強還可以的）要三房就要考慮龍華 寶安了（但是學校又一般） 比較推薦：第五大道、幸福海岸、太古城、後海公館、海境界 非筍勿入
問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！
答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。
問：你好，我在17年下半年包稅費總價320萬不到，入手羅湖螺嶺外國語60多平小兩房，漲價不多，大概只漲了40萬。19年10月底定了大運新盤87平四房兩衛吉祥裡，高贈送總價450多萬，目前貸款沒下來，請問疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學，那麼吉祥裡房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈送高，地鐵，學位，商業都有，離市區稍遠。如果到吉祥裡讀小學，螺嶺學位房賣掉，也賺不到錢，漲幅都貼利息了。請問我是兩套保留呢，還是退掉買的新房，或者賣掉舊房子？
答：你好，大運屬於東部的亮點，長遠看還不錯，但是短期發展不如西部。 考慮學區可以保留羅湖，退掉吉祥裡，換到福田 南山和寶安的熱門板塊。
問：老師您好； 1）個人情況：95年，去年研究生畢業來深，在南山高新園上班。已落戶有房票，已買車，個人年收入不到20w；2）預算：父母提供500w現金，總價在800-1000w之間，因為我目前收入不高，需留3年左右房貸；3）需求：地點南山（或寶安），為了投資。從自身而言，有車對地鐵無剛需、單身對學位無剛需，主要是為了上車，純投資屬性，可接受自己在外租房； 問題：1）因父母希望減輕我換貸壓力，提出五成首付，買房自住，但我希望買房投資，首付和父母商量改為三成，總價可抬高一些，請老師建議總價多少符合我的情況；2）目前打算參與華潤城四期，但概率小，所以請老師根據總價推薦具有投資屬性的二手房小區，謝謝指點。
答：您好，純投資角度考慮建議入手2套，一套自住，一套投資，租金也可以緩解一部分月供壓力。留足3-年月供。 雖然目前你不依賴地鐵和學位，但是這2個因素在房產升值中佔很大比重，可以多關注。 自住推薦南山： 南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\/學區有待加強，上下班還有一定距離 2，後海片區，優勢\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻可以關注，優勢\/房齡新，靠太子港，不足\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 投資推薦寶安：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。
問：請問老師，太子灣灣璽的公寓可以投資嗎？
答：你好，感謝讚賞！ 對於公寓，我們一直不太推薦。 但是高端公寓和普通公寓其實是兩種產品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具備圈層屬性。 普通公寓呢，人們只是用來當作一個跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區別。 當然，要真正的高端公寓才值得擁有，比如京基御景峰那種偽高端公寓，雖然也有景觀，但是雞肋的夾心位置，也讓它高端不起來。 如果你的底倉足夠充足，可以適當配置高端公寓，否則不建議。
問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝
答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：十三老師好，5年左右純投資，保值增值，龍悅居四期63平520萬（14年入住的經濟適用房可轉紅，全部戶型方正一模一樣），可以下手嗎？我自己感覺區位不符合深圳一路向西的發展和規劃，但又對深圳北站和深外國語龍華學校有群期待，所以猶豫。 還是說買松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建議？謝謝。
答：深外龍在龍華板塊還不錯，目前來看除了深高北就是深外龍更有潛力了。 龍悅居可以關注，有空間。 投資南山的兩房有兩個邏輯， 第一：學位房，深圳是一個新興的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕現在很貴，未來的5年，依然看不到學位房有任何衰敗的現象。 第二：樓齡，關內的住宅土地很少，未來不可能有太多的新房供應，所以樓齡這一項就顯得彌足珍貴，諸如中海陽光玫瑰園、松坪村這樣的次新大花園兩房，未來的成長性也是可以的。 海岸城目前不適合自住，適合投資長持。 這3個盤都還不錯，根據你的需求來選擇
問：您好！您的文章及觀點每次看完都獲益匪淺。有個問題想請教您！小孩6歲 下個月該報名上一年級，現金二百萬 想買個總價600萬內上學+增值+自住的。上週衝動訂了深中金麗豪宛56平490萬的小房子。這周又看了保稅區南光名仕宛3房83平610萬（福外南校），寶安碧海富通城兩房76平630萬，中信灣上六座二房73平590萬（學校一般）；南山中心區鉅建大廈三房83平590萬（97年建 南油小學）；百仕達四期東郡二房83平570萬；龍華壹城中心五區75平570萬三房（龍華第二實驗學校）。請問老師該如何選擇？或者，您有沒有更好的建議？非常感謝！
答：考慮自住+學位，深中其實是個還不錯的選擇。 後面幾個盤中，福外南還不錯，剩下的就不推薦了。 南海小學很一般 重視教育就多關注第一梯隊學位房
問：你好，我是首付160W的，福田上班那位，上次你分析我的情況不適合龍崗和光明，建議買寶安與龍華，贊同。你推薦的碧海與龍華，我的分析：富通城，07年、地鐵遠、飛機噪音、沿海高速，學校是掛哪個？曼海寧，11年、地鐵適中、周邊設施不完善、龍華周邊農民房、學校是高峰嗎？海岸城，得2022年、周邊不完善、得等，學校外語？我現在偏自住兼投資（孩子3歲），我的分析是否正確，請指教。同時幫我看下新房大族雲峰是否需要考慮，謝謝。這幾個我應該怎麼選？
答：自住和投資的選籌邏輯區別很大。 坂田是龍崗裡表現還不錯的區域。 大族雲峰在坂田，坂田雖然屬於龍崗區，但是地理位置挨著福田中心城區近。自住可以買，但是投資的角度看短期會站崗。 之前分析過，碧海的飛機噪音不影響漲價。 海岸城是剛需新盤中各個方面比較均衡的盤，目前確實處於板塊發展初期，但是未來潛力比較大。 曼海寧對口是高峰 這幾個盤升值潛力排序： 海岸城=富通城>曼海寧>大族雲峰 子彈160，必須在學區 自住和投資這幾個因素中做取捨。
問：老師你好，我龍崗北通道，瓏禧雅園有套房子，158平的，現在是否可賣掉，置換寶中？龍崗房子漲的很慢，我是一五年買的
答：你好，感謝讚賞！ 瓏禧雅苑是15年炒房客高評高貸的重災區，以為深圳能像上海一樣由市區像周邊擴散，但是沒想到深圳發展一路向西。 東邊也能發展，但是週期要多久，未可知。 想要短期內的確定收益，建議置換到西部，寶中 碧海 沙井 光明都是不錯的板塊。
問：老師好，我家深戶，現2套住宅1個小公寓。目前住麒麟花園，樓梯房100平，配南山實驗學位，學位已用過，市場價值900滿5年30萬貸款。 第二套星河銀湖谷，目前放租市場價值630餘下貸款300，賣掉到手330。一套很小的公寓10以租養供不操心。目前夫妻倆上班總年100左右，持有現金約200。但職業進入瓶頸，收入難提高。想以一套學位房+1套自住來配置住宅；目前麒麟花園住著不爽，麒麟中學學位走下坡路，遠不如四大名校；星河銀湖谷升值慢居住環境也一般。所以目前這兩套都不滿意。請教：如果以一套住（環境好一點3房）一套投資小學位房，不增加太多貸款，老師看看能否給個騰挪週轉建議，有哪些合適的區域和樓盤推薦，謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 麒麟花園的風險在於社區的老化和生源質量的降低，去年的中考排位，麒麟中學下降的很厲害，來自南外大沖，科華，中科院先進實驗這些後起之秀的衝擊才是最危險的。 學位既然已經用過了，可以考慮出手置換，老舊的麒麟花園必然維持不住高價，所以麒麟去年漲幅並不誇張。 星河銀湖谷其實算是橫盤狀態，因為起價高，學位一般，後市也堪憂。也可以出手。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌 收入有限就趕緊開發其他副業，人生在於折騰，不要把生活過成一潭死水。 大部分中產之所以焦慮，是因為他們都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。 靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。 再加上沒資產（消費主義\/積累有限），沒有創造並駕馭資產的能力（打工思維\/不會投資），很容易陷入中年危機和焦慮中。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
