教練文1
今年之前，咱們國家執行的一直是貸款基礎利率，大家的房貸利率是在買房那一刻就定下來了。
央行規定，5年以上的貸款基礎利率是4.9%。按照此前的房貸計算規則，個人首套房利率=4.9% x (1+浮動百分比)。
拿我自己舉例，之前2008年買房的時候打了七折，於是我的房貸利率是4.9% x 0.7=3.43%。
那LPR改革後，如果想轉換成LPR，之後的利率咋算？
按照央行的規定，不管是固定利率還是LPR都必須以2019年12月底公佈的LPR（4.8%）作為參考數值，計算公式是：
個人住房貸款利率=LPR +/- N%
N%=原合同最近的執行利率-4.8%
公式看不太明白？給大家簡單舉個例子：
一號小張，買房的時候利率上浮了10%，房貸利率是4.9x(1+10%)=5.39%，與LPR的差值為5.39%-4.8%=0.59%，那麼0.59%就變成了以後你的利率加點，以後你的房屋貸款利率=當時的LPR+0.59%。
二號小王，運氣比較好，買房時的房貸利率打了9折，原來的房貸利率是4.9%x0.9=4.41%，4.41-4.80=-0.39，-0.39就是小王以後房貸的固定加點數。因此小王轉換成LPR後，房貸利率為：LPR利率-0.39。
如果你不想算數，可以按照自己情況參考下面的表格：
個人房貸轉換後參考LPR 圖源網絡
1、加點減點一旦確定，以後都不變？
答：是的，變的是LPR。
籤合同時，大家會跟銀行確定定價日和定價週期，一般是一年一變。（LPR是一月一報，但咱們房貸的LPR參考利率是一年一變）
2、如果現在選擇固定利率，以後還能選LPR嗎？
答：不能，合同期間只能選一次。
3、如果選擇換成LPR方式，剩下半年（現在到年底）貸款利率是多少？
答：按照房貸重定價日的不同（每年1月1日或貸款發放日）：
① 房貸定價日是每年1月1日，
今年利率=4.8%+固定點差；
② 重定價日是貸款發放日，
在之前轉換成功，
利率=4.8%+固定點差；
在之後轉換，
利率=轉換當時的LPR+固定點差。
4、LPR利率分為1年期和5年期，應該參考哪個？
答：房貸期限＞5年，參考5年期LPR利率；
房貸期限≤5年，參考1年期LPR利率。
5、如果LPR利率下降了， 房貸利率轉換為LPR利率後，房貸利率是否立刻調整？
答：不會，等到利率調整日才會調整。利率調整日為每年的1月1日或者是貸款發放日；所以雖然LPR利率是每月的20號發佈，但是房貸利率不會立刻調整。
6、如果選擇房貸轉換，需要滿足什麼要求？
①2020年1月1日前房貸已經發放或者已簽訂合同但是貸款未發放
②房貸利率按照基準利率上下浮確定，貸款基準利率如下
③浮動利率，比如每年1月1日利率調整，固定利率不用調整。
④商業貸款或者商業貸款和公積金貸款混合貸款，公積金貸款不轉換，如果是商業貸款和公積金的混合貸款，只轉換商貸部分。
⑤貸款剩餘期限大於1年
上面講了這麼多，終於到了大家最關心的話題了，哈哈。
其實大家應該也能看出，如果轉化成LPR，加點一直不變，因此房貸利率是和當年的LPR利率緊緊關聯的，只要LPR繼續降，轉了就會比較值，反之同理。
所以我的建議是：
如果你認為未來LPR會降，那選擇浮動利率；
如果你認為未來LPR會漲，那選擇固定利率。
最近幾月LPR變動 圖源網絡
但如果從趨勢來看，日本和歐洲部分發達國家的市場利率已經進入了零負利率時代。
雖然這樣的情況距離中國還很遙遠，但隨著貨幣增發、通縮，從長遠來說，利率大概率會處於下降的趨勢。
僅從2020年新公佈的LPR來看，已經從4.8%已經降到了4.65%，且年底有可能還會降低。
那我們來進行一個簡單粗略（經不起推敲）的計算，在固定利率不變的情況下，若將房貸利率轉換成LPR：若參考LPR下降0.15%，總額100萬、貸款30年的房子總共可以少還4.5萬元。（由於房貸還涉及很多因素，這裡的數據只供參考）
如若對你有幫助，點個贊在走唄！！！多謝！！
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A股舵主
你的貸款利率太高了，建議調換LPR，為什麼？請往下看。
4月20日，央媽公佈4月LPR時，
1年期和5年期以上的雙雙降低，
前年買房的姐姐，問我對她的貸款有什麼影響，哪個划算。
當時也在群裡問大家，奈何一圈討論，沒給出最終答案。
我這兩天研究了下，和大家分享分享，
。。。。。
央行週一把LPR雙降，實際是在降息。
傳統降息，是降我們去銀行存款和貸款的利率，
這種方法，見效快，但效果差，它會導致錢留到股市或樓市，
所以，去年10月央行做了個改革，以後買房子，房貸利率都跟著LPR走，
LPR是一個貸款利率，央行每個月20號會公佈一次，每月一調整。
我在中國貨幣網上截取了LPR從去年以來到現在的走勢圖，
LPR一直在下降，
然而，這次調整，不像前幾次比較平穩緩慢，下行明顯，
皆因現在經濟壓力大，央行只能加大放水力度，降低貸款利率。
這對我們房奴是有利的。
01、即將要買房的
你的貸款利率在下降。
現在銀行發放的房貸利率=近1月 LPR+點值，
比如，我明天買房，近1月LPR就是3.65%，上海這邊銀行普遍要加55個基點（不同地區可能不同），
那我的貸款利率就是4.65%+0.55%=5.2%,
貸款100萬，30年，LPR4.65%，月供5156.37元；若LPR4.75%，5216.47元；
LPR降10BP，月供少60.1元，夠我每月能多喝3杯奶茶。
從現在的經濟形式看，後面LPR大概率還得降，
剛需買房，我覺得今年或許是不錯的機會。
LPR降低，除了對新買房的很友好，
對我們已經買房的，也有好處。
02、已買房
一、去年10月前，用基準利率買房
我姐姐最近經常接到她建行的短信通知，讓她去把固定貸款利率轉成LPR，
她是2018年1月11日，貸款30年，5.88%的利率，
改成LPR浮動利率，她得留意2點：
1、【點值】是多少
轉換後的房貸利率=近1月 LPR+點值，
具體怎麼算，
就是，拿原房貸利率—LPR定價基準利率4.8%。
其實你不用太操心，銀行會自動幫你算好。
每個人的都不一樣，和你現在的房貸有關。
你現在的房貸低，加點就低；現在房貸高，加點就高。
比如我姐的【點值】比較高，1.08%。
2、哪種“利率調整方式”
可以選擇——
1、放款日對應的同一天
2、每年的1月1日
如果我姐選第一種，她得等到2021年1月11日，根據到時2020年12月的LPR+1.08%。
如果選擇每年的1月1日，等到2021年1月1日，根據2020年12月的LPR+1.08%。
我姐這種情況比較尷尬，貸款日在1月，
不管選哪種方式都一樣。
若放款日在4月20日以後，她這時候要換的話，貸款利率=4.65%+1.08%=5.73%，
貸款利率降低了0.15%。
二、去年10月份之後，用LPR買房的
選擇每年1月1日的，LPR已今年1月1日調整哎，下次得到2021年1月1日；
選第2種方式的，去年10月以後買，放款日最早的也得在10月份，
等看看今年9月及以後的LPR，有可能比現在低呢。
就算4月-9月LPR不變，4.65%，也夠低了。
三、今年把基準利率換成LPR的
已經轉換過的，LPR再怎麼降低，都和你沒有關係。
不要覺得，自己不管，不去做任何操作，就會一直是固定利率，
不是的，如果你不願隨LPR，也要到銀行app上確認，
建行是截止8月31日，在這之前，
如果你不自己選好是固定利率，還是隨LPR走。
最後都批量改成默認隨LPR浮動。
