1，買不買看價格，但性價比更重要。
最近的濟南樓市，有點像春天下午的我們，春困，疲倦，沒有精神。樓市的春困主要體現在市場疲軟，萎靡不振，客戶買房熱情不高昂，銷售受阻，業績沒有保障。
我們春困，但也得強打精神上班，實在不行就洗把臉清醒清醒。而樓市也有刺激的辦法，推出一批特價房，再推出一批特價房，不行再搞一次大活動，吸引客戶來售樓處。
不只是特價房，多數樓盤在價格上都儘可能地拿出誠意。畢竟誰有誠意，購房者更願意選擇誰。這段時間最突出的莫過於南城的華潤置地公元九里，推出的18層小高層新房源，開盤均價大約一萬四五，讓萎靡不振的樓市立馬沸騰起來，不少人找關係擠破頭去買，連續三次開盤業績都很突出，這就是價格的誘惑力。最近聽說公元九里趁熱打鐵又要推新樓棟，也是18層的小高，釋放的認籌價格是14000元/平米起。
不只是公元九里，在濟南的東西南北，比如東部多個樓盤如泰山七號、榮盛華府，以及新東站的萬象東方，都在價格上拿出或多或少的刺激手段，試圖用更多的“誠意”來吸引客戶。
即便在西部新城，樓盤競爭不是那麼激烈，保利的樓盤也拿出13XXX的價格獲取市場的關注，雖然針對的是醫療行業人員，但13XXX的價格還是很刺激的。
當然，價格只是一方面，買不買看價格，但更要看在價格基礎之上的性價比。
與價格刺激相反的，就是漲價的聲音，這種聲音有點稀缺，基本沒有敢吆喝漲價的，畢竟，現在的樓市還在春困中微眯著雙眼，疲倦的身體還是缺少抖擻精神的力氣。
以後有沒有抖擻的力氣，沒有答案。但現在來看，房住不炒一提再提，哪個城市放鬆政策，過不了三天一般都會被叫停，如濟南先行區的取消限購政策兩天就被叫停，青島限售放鬆的政策也沒撐過3天。
所以，不要寄希望於市場放鬆，不要有投機心理，買房子，就是用來住。所以，要沉下心來，選個靠譜的。
2，地段地段，千古不變。
其實，這樣的市場才算正常的市場。前兩年擠破頭衝向售樓處，徹夜排隊等認籌，是一種可以寫進中國房地產史的瘋狂。現在再有這種瘋狂，如果沒有“託”混在其中，基本上是大家感覺價格到位，真的心動了。
但心動還是要謹慎，買房不能一味地看價格，就像買西瓜，買一些便宜的還沒熟的西瓜，吃都沒法吃。
那麼買房除了價格之外，還得看什麼。其實大家都知道，地段，地段，還是地段。雖然李嘉誠跑了，但是這句話卻留給了我們，指導我們買房。
什麼樣的地段才是好地段？大家都知道，最直白的就是主城區好於城市新區，城市新區好於城郊。一舉例子大家又會說看不上唐冶孫村張馬屯，但事實就是高新比唐冶孫村神武強，奧體中路也比張馬屯強太多。
再深一些層次，比如區域環境，為什麼大家比較喜歡興隆、漢峪、旅遊路，也就是南部這些地方，主要就是因為環境好，有的有山，有的還有山有水，像興隆那邊有個興隆水庫，龍鼎大道還有孟家水庫，等等。華潤在興隆一直不是打山水環境裡的洋房社區嗎，其實這就是賣山水環境。
除了這種看得見的地段，還有在看得見背後的一種稀缺。比如我常說到的大明湖畔的明湖七院為什麼幾千萬一套，不只是產品好，更有位置稀缺。
再比如南部為什麼房價要比其他區域堅挺一些，這與濟南南控有很大關係，南部的開發，基本到頭，再往南是生態保護區，所以，南部的樓盤也有一定的稀缺性。再舉個相反的例子，如黃河北，一片廣闊天地，到處都是可以開發的地塊，就沒有什麼稀缺性可言。所以，像黃河北，現在看配套差，往深處看，沒有稀缺性。在房住不炒的背景下，在這樣的地方買房子，價格又不便宜，就沒有多大意思。3，好學校，很重要。除了地段，就是學區。這個道理放在全國都行得通。畢竟，幾乎每一個父母都有望子成龍望女成鳳的心願，而對於大多數的家庭來說，實現這一目標，就是學習好，而有個好的學區，學習好的可能性會更大一些。在我們濟南，關於學區往往大家都認為歷下好。我曾經寫過一篇文章《市中教育才最好，歷下其次；200萬以內能買哪裡？你要的答案在這裡！》探討過究竟是歷下還是市中的學區好。一句話，在濟南公認的知名中小學數量中，市中的最多。經五路小學、勝利大街小學、南上山街小學、育英中學、實驗初中、育秀中學、泉景中校這些都是市中的學校，並且在各類榜單中，排名靠前，屬於第一梯隊。並且市中實行集團化辦學比較早，也比較出成績，這就讓市中的教育優勢放大化。除了老牌名校，這些年新興的學校成績也不錯，如前面說的泉景中學、育秀中學都是辦學時間不長，但得益於市中的教育優勢，很快打出名聲來的學校。 
前兩天我有個朋友換房子，還給我發信息，說華潤的學校是真的好，而不是貼牌。其實，華潤在興隆的幾所學校，也是和經五路教育集團合作，和育英教育集團合作，已經開學的泉潤學校、泉澤小學、泉澤中學，口碑也確實不錯。通過這位朋友的觀點，也能看出大家對市中學校的認可。還有一點，在市中區，很少有樓盤因為學校問題而維權的。市中在教育上可以說是不遺餘力，像南北康片區，從幼兒園到中學，十餘所學校扎堆；領秀城也有好幾所學校；華潤在興隆片區，尤其是二環南，從幼兒園到高中，也有十所學校扎堆。
所以，如果真的在意學區，市中的這些好學校的學區房，相對更靠譜。當然，歷下、歷城高新等地方，也都有好學校，如果真的是好學校，肯定也是靠譜的。4，片區建築密度與樓盤容積率一樣重要。在當下，買房還有一點要考慮的，就是社區的容積率，以及社區所在片區的整體容積率。因為這也是直接決定居住舒適度，以及出行便利度，生活幸福度的問題。社區容積率很容易明白，我們都知道要買低容積率的。因為高層住宅表現的弊病越來越多，比如等電梯的時間，這個大家都深有體會，比如人口密度，小區的容積率高，人就多，我前段時間去某個大高層住宅，在電梯裡就有一個人在抱怨，小區里人真的太多了，太擠了，除了擠，還有壓抑，高層住宅裡的壓抑感，這一點相信住過的人也是深有體會。高層住宅的消防問題、電梯老化問題，反正諸如此類的問題，或許現在還不明顯，但未來究竟會怎麼樣，還真不好說。 
但現實也很無奈，因為現在高層住宅是普遍現象，動不動3.0以上的容積率，33層的大高層，甚至陽光新路上某新樓盤還有35層的高層。2.0—2.5的容積率，大家已經感覺好了很多，很奢侈了，而2.0以下，甚至1.5左右的容積率，現在在售的樓盤真的不多。盛福那邊有個綠城蘭園，好像是1.5的容積率，華潤在興隆的公元九里容積率1.6，小漢峪多個樓盤也在1.5左右，再有就是到彩石到孫村了。單個樓盤的容積率很容易理解，要低了好，為什麼還要看片區的建築密度人口密度呢。舉個簡單的例子，如果你的周邊都是高容積率的社區，都是高樓，你一個樓盤的容積率低，或許在社區裡面感受不是很明顯，但出門，可能社區周邊的道路就比較擁堵，因為沒法獨善其身。我有一次路過某入住率較高的幾個高層扎堆的社區，看著許多業主，堵在社區門口的路上，因為大家都這個點下班回家，進地下車庫也得一個個來，自然就堵了。未來這種現象會越來越多，不要說以後公共交通發達，就可以解決，白搭，公共交通再發達，很多人還是喜歡開車出行，這是國情。 
正視這種現象，如果買房子，能買片區建築密度人口密度低的，儘量選擇低的。但這樣的地方不多，除了孫村、彩石、孫村這些地方，開發量沒有那麼大，容積率整體也不高，再有就是興隆的華潤幾個地塊，現在在售的公元九里最高18層，相鄰的紫雲府最高也是18層，對比二三十層的住宅聚集區，這些算是低的了。5，配套，配套，不能不要。可能有人會說，按這個邏輯，想要低容積率的房子，可以回農村。但是，現實是：一，農村也不是你想回就能回的，沒有戶口啥都白搭；二，一些農村也在搞村村合併，也要上樓；三，大家跑到城市來，還是想享受城市的配套，城市的就業機會。為什麼北京的房價那麼貴，很多人還爭著去，一個重要原因就是各類優質資源聚集，就業機會多，工資也高。舉個例子，前幾天有個朋友說親戚去北京看病，去了隔離也得去，就是隻有北京的醫院才能看得了。同樣在濟南也是如此，買房得有配套，配套越豐富越好。但現在很多樓盤，往往配套都不那麼盡如人意，只有主城區的一些樓盤好一些，但主城區的樓盤少啊。 
如果買不了主城區，儘量也不要買周邊還有很多待開發地塊的樓盤，以後的施工的嘈雜聲，以及大車來回飛奔，會讓生活質量大打折扣。如果你是片區的第一個樓盤，可能入住了，周邊連買包煙的小賣部還沒有，這也是問題。所以，在預算允許的情況下，或者同樣預算但可以選擇的情況下，儘可能買一個配套成熟的樓盤，像公元九里，雖然在建設過程中，但是旁邊的紫雲府已經交付多年，各類生活配套也已經齊全。而臨近的山大科技園，也是區域的大配套，50多萬平米，已經封頂，企業總部、寫字樓、SOHO辦公、商業等都有，還有一個大約3萬平米的科創商街，最近SOHO產品也在認籌。當然，這只是舉一個例子，給大家提供一個方向。雖然我們買房子不能追求十全十美，但掌握好以上這幾個點，相對來說，還是能買到靠譜的房子。 
