南山科技园是国家“建设世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，同时也是“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”。聚集着腾讯、华为、中兴、大疆大族激光、金蝶、迈瑞等众多高科技龙头企业，成为世界经济的焦点。科技园是深圳这座创新之都的城市“名片”，也是南山区科技创新产业的“心脏地带”和“晴雨表”。
科技园片区除了是深圳高新技术产业中心，也是南山最为著名的名校集中地——南山外教育集团的大本营，学校整体教育质量都较好。主要有南外文华、南外大冲、南外科华三所九年一贯制学校。南外文华作为南外集团的本部，是实力强劲老牌名校；南外大冲是近2年“杀出的黑马”，成绩喜人；高起点的南外科华，各方面配置极高，前景可期。整个科技园中区优质的教育资源将呈现“三足鼎立”之势。在深圳整体教育资源匮乏的今天，能拥有丰富的教育资源，实属难得。
坐拥南山GDP霸主地位加上科技园片区遍布的名校，一直支撑着科技园片区房价的坚挺。即使被不少人诟病的交通问题也有了改善，地铁1、2号线穿科技园而过，9号线西延线已在去年年底开通，高新南站、粤海门站、深大南站、南山书城站4个设置在科技园片区的站点极大缓解了交通拥堵的困境。多重利好之下，科技园楼市一片欣欣向荣。
根据链家网成交系统统计，过去12个月里，科技园片区二手住宅成交价格上涨了21.9%，一路从97303元/㎡涨至118709元/㎡，去年就已经突破10万大关。有些热点小区的小户型，比如科苑居以及阳光海景，去年中考成绩公布后，一年内最高涨了80%。
有价也要有市才行,如果“有价无市”，再怎么着也是白搭。遍地名企的科技园，聚集了几乎整个深圳最高端的人才，绝大多数都是从事科技、互联网行业，拿着年薪百万、千万的收入，自然也从不缺乏购买力。目前选择该片区置业的客户，一般来说，学位是首当其冲的考虑。
南外文华、南外大冲、南外科华三名校学区房，你会怎么选呢？
01 学校排名及前景
南外文华、南外大冲、南外科华三名校主要辐射科技园，这里有大量的技术人员和高知群体，这些群体的家庭综合素质比较高，从而保证了生源的质量，每年都为南外集团的学校输送大量高质量的学生。
南外文华，老牌名校
南外文华作为南山外国语学校（集团）的发源地，底蕴浓厚。虽然南外文华部存在“片区老化“的风险，而且近几年来在录取率上有着一定的落差，从趋势上看也有下滑的迹象，但是整体还算比较的稳定，尤其十大排名上，还处在比较靠前的位置。
2018年四大升学人数达到了22名，四大入取率11.58%，八大38名，录取率20%，十大74名，率取率38.95%，南山区综合排名第5，表现中规中矩。去年文华有6名440分以上的学生，排名11；430分以上的25人，排名18；420分以上的67人，排名12。
南外大冲，黑马学校
南外大冲在2015年改成九年一贯制的学校才开始招收初中生源。到目前为止，南外大冲只参加了两届中考，表现却非常亮眼。
2018年南外大冲以黑马之势出现，四大升学人数为6名，四大录取率3.64%，十大市排名28名，率取率20%，南山区综合排名第9。
2019年成绩再创新高：440分比例（贴近深中录取线439分）3.64%，全市第6南山第1；430分比例（贴近四大录取线432分）10.91%，全市16南山第2；420分比例23.03%，全市第21南山第4。综合录取率排名第三。
南外科华，未来可期
南外科华是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校。2018年9月才开学，办学不到三年。华润城的入伙，给片区带来了大量优质的业主生源，也让目前还没有参加过中考的南外科华部受到追捧成了南山区的准一线名校。
南外集团旗下学校历年中考成绩都不差，很多都经过了成绩检验。有南山外国语集团倾力支持，加上科技园优质生源，南外科华这所定位“国际创新教育标杆”的学校给足了家长预期。
02 南外文华、大冲、科华怎么选？
南外文华学区房攻略
南外文华学区内都是相对比较老的楼梯房小区，只有科苑学里是带电梯的，因此，也不可避免面临着片区老化的问题，其他片区原本打算选择南外文华的家长，都可能改选相距不远但比较宜居的另两所学校。
虽然楼盘都偏旧，但周边汇聚不少大企业，所以房子非常好出租，且租金都偏高。楼盘以大户型居多，小户型相对比较稀缺。一般选择文华部的学区房看中的是学校的实力，对居住品质要求不是特别高。这里重点推荐下带电梯的科苑学里小区。
片区新小区、带电梯
科苑学里是2005年入伙的小区，电梯小高层，一共7栋，南外文华最新的小区。小区配套好，有泳池，离学校近。主力户型82平到89平2+1房，97平，113平，125平三房，145平四房；以及少量175平213平230平一楼和顶楼复式。小区均价突破了10万元/平。
目前在卖的房源不多，以大户型为主。83平2+1房可以改三房，去年5月的成交价格在765万左右。目前低楼层报价1050万，市场租金9200元/月。
科苑学里83平2居
113平左右的三房，去年12月底成交价在1170万。目前在售的中层房源报价1260-1360万，市场租金12500元/月。145平的4房，目前业主报价1700万左右，去年3月份成交价在1330万左右。
科苑学里113平3居
南外大冲学区房攻略
南外大冲学区内的楼盘涵盖了朗景园，泰阳硅谷公寓，精英公寓，深南花园，汇景豪苑，科苑西小区，科苑居，凯丽花园，豪方现代豪园，帝景园，阳光海景豪苑，豪方花园，汇园雅居，缘来居，晶品居等20多个小区。下面介绍一下比较有代表性的低总价上车盘。
低总价上车盘
大冲学区的小户型主要集中在科苑居、朗景园、阳光海景、缘来居和晶品居。这几个小区的社区环境除了朗景园都比较一般，居住体验感也一般，但因为小户型多，总价低，是大冲学区内最好上车的几个小区，所以近几年也比较热门。其中科苑居是大冲学区房中门槛最低的上车盘，也是距离大冲学校相对较近的小区。
科苑居1992年电梯房独栋小区，一、二楼为商铺，三楼以上是住宅。户型有25㎡-43㎡公寓，48㎡一房，77㎡两房，92㎡三房组成，其中单身公寓房占80%，其它户型占项20%。目前26平米的单间没有放售，去年11月的价格在320万左右。37平左右单间目前报价在480万左右。
科苑居37平1居
阳光海景豪苑是2002年入伙的小区，由 2栋31层港式塔楼构成，小区分三种小户型，主打58㎡小两房(每层八户，都是内置阳台）；其次78㎡大两房（每层四户，带有内置大阳台）；顶楼有少量复式（带超大露台）。小区属于典型港式建筑风格，没花园，人车不分流只有AB栋，居住环境一般。前段时间成交价格58平东向520万，78平北向560万。由于距离腾讯大厦很近，不少业主将房屋对外出租，市场租金6000元起。目前58平左右的小2房报价在570万左右，78平大2房报价在730万左右。
阳光海景豪苑58平2居
阳光海景豪苑78平2居
缘来居位于南海大道与高新中二道交汇处，是2007年的小区，可以说是学区内目前可交易的二手房中楼龄最新的小区。
小区楼栋呈圆弧状，充分利用了朝向的优点，使得百分之八十的户型都是朝南，不过很多户型的设计不算方正。户型主要以41-49平的一房户型和48-85平的二房户型为主，此前最新成交48平南向405万，57平西向508万，78平南向630万。市场租金在6200元左右。
目前放盘量比较少，主要是78平左右的两房，报价在680万左右。
缘来居78平2居
晶品居处在缘来居小区旁边，自带商业配套，1-3层为立体式园林，一层超大院落式大堂，融合个性商业；二层为自然绿色过渡空间，三层为特色主题景观花园；4-18层为两栋连体姊妹住宅 ；地下一层停车，进出满足人车分流。
目前在售的67平的跃层2房，放盘价700万。
晶品居67平2房
朗景园算是这些热门小户型小区中舒适度好一点的小区，2001年入伙。小区距离学校500米，离南外大冲学校最近，东邻华润万象天地，离1号线高新园地铁站只有7分钟路程，出行购物都比较方便。小区存在人车不分流，靠深南大道比较吵的缺点。
户型从42㎡两房到160㎡四房五房均有，全面满足满足业主的置业需求。主要以以45平一房和60-88平二房户型为主。
最近成交的一套45平北向房源480万，市场租金6200元。目前45平左右的一居报价600万左右，单价超过了13万/平。
75平南向的2居房源最近730万成交，租金7500元。70平左右的2房目前报价在800万左右。
朗景园45平1居
朗景园70平2居
南外科华学区房攻略
南外科华学区房片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带，片区内的很多楼盘都是系列开发：华润城润府（一二三期）、大冲城市花园、城市山谷一二三等小区、英伦名苑一二三四期（四期名为红树别院）
第一梯队：华润城润府、大冲城市花园
不管是自住还是投资，选择南外科华的学区房，毫无疑问优先选的就是楼龄较新的品质小区—华润城润府。华润城润府是广东省目前最大的中心城区的城市更新项目之一，也是华润置地目前投资最大的综合体。名校加持、万象天地热门商圈、华润品质、“豪刚”需求，使润府成为南山科技园网红盘，从2014年开始卖房，一直都是市场的焦点。
华润城系列已推出了三期产品，一期开盘均价在4万/㎡左右，二期开盘均价7.4万/㎡，目前二手房挂盘均价均突破了14万/㎡。三期在2018年开盘，均价8.5万/㎡，尽管产品实用率低，而且还处在调控期，但也不影响楼盘的热度，先后两次开盘引发全城轰动，超万人（第一次认筹6776号，第二次认筹4006号）热抢，成为一时之传奇。目前三期还未进入二手房市场。接下来的四期产品，相信又能引发一波热潮。
华润城润府一期
华润城一期位于科技园片区偏北的地方，距离高新园地铁站将近1公里的距离。2016年建成入伙，楼龄还相对较新，一共12栋楼，1-8栋是高层，9-12栋联排别墅。楼与楼间距远，小区花园舒服，有露天游泳池，健身活动场所和会所。华润物业管理严格，负4层停车场车位充足，小区地理位置好，四周没有高楼房遮挡，生活居住品质高。
华润城一期因为地块为长条形，楼间距相对较大，通风、采光比较好。其次，户型的利用率相较2期、3期较高。主要产品为83-245平的2-4房。
83平左右的2房报价1230万左右，去年12月该户型中层的一套成交总价1198万，单价超过了14万/平。
华润城润府一期83平2房
89平户型，综合性价比最高的房源，可以做3房2厅2卫，而润府二期和三期的89平只能做2房2厅2卫，一期相同面积多了1房+1卫。每个功能区域的空间都足够，通风、采光都非常好，利用率相当高，对于一家2代或3代同居家庭完全够用。去年11月底成交价1330万，单价近15万/平！目前同类户型挂牌价在1450万左右，上涨了120万左右。
华润城润府一期89平3房
其他在售户型包括
125平的3房户型，报价在1780万左右；166平4房，报价在1600万-2200万之间。1栋还有两类公寓产品，205平户型，毛坯房报价1800万，精装2200万；241平户型毛坯房报价2200万。总体上华润城润府一期报价都有偏高。华润城润府二期
二期位于华润城中间位置，交楼时间是2018年2月初，总共是6栋楼，A-B-C栋统一36层的高层住宅，E-D栋是120米高度-56层的高层住宅，F栋是52层的大户型公寓，一楼为沿街商铺，二楼是一个总建面约6600平的架空花园，3楼以上为住宅。
润府二期是精装交房，主打大户型，外立面看起来比一期更有豪宅气息。但是小区楼栋都是超高层，采光、视野比一期要差，居住舒适度上要打折扣。在均价相近的情况下，购房者更倾向一期。
户型方面，整体感觉是没有一期户型实用。81平的1+1房转手率不高，但目前报价也达到了1200万。89平的两房，实用面积约76㎡，主卧套间和双厅占去50㎡（包括景观阳台），剩余的26㎡再划分给次卧、厨房、生活阳台、公卫。这样的规划对于普通购房者用来居家而言，有些浪费。
去年11月底89平的2房成交价1260万，成交均价14.2万/平，目前报价接近1500万，价格提高了不少。
华润城润府二期89平2房
二期在大户型上下了功夫，188平和195平都是设计成4房3卫的奢享户型，二者户型结构布局相似，带两个套间，客厅出大阳台，客厅和三个卧室都看花园，居家安静。目前188平的报价在2300万左右，有套新上的195平房源价格报了3300万以上，接近17万/平，超过了深圳湾大部分豪宅价格，很明显虚高不少。
华润城润府二期188平4房
从市场表现来看，华润城润府二期整体成交没有一期活跃。不考虑特殊需求，一期89平的三房户型综合性价比较高，会是个最优选择。
大冲城市花园
大冲城市花园也是华润的作品，是华润拿下大冲村旧改的第一个楼盘，属于回迁房。不少人认为回迁房居住的人比较杂，居住环境不够优秀，加上回迁房在建筑品质、户型设计上没有商品房好，所以对这个小区会有顾虑。
但是对比下周边的华润城润府一二期，大冲城市花园价格要低2万多每平，目前均价12万/平左右。对于预算有限的买家，还是会选择这个小区，毕竟花更少的钱可以享受同等的配套和学位。而且小区之前原住民有很多已经都去了国外，除一部分出售或出租的业主，现在大多数都是科技园的上班族和一些白领居住的人群较多。大冲城市花园2014年12月竣工，2016年入伙，共10栋，对比华润城，它的容积率相对低，楼间距大。小区体量大，户型多样，从81平正南向，100平正南向，125平正南向和南北通透，175平方米南北通到275平方米复式都有，户型方正，户户朝南，采光、私密性不错，实用性也很强。
80多平2房、100平的3房市场表现更为活跃，目前放盘量不多。80多平2房目前报价1200万左右，去年11月，一套楼层不错的房源成交价1060万；100平的3房目前报价1450万，去年12月有套房源总价1400万成交。125平也是三房户型，舒适度要更高，目前有套中层房源在卖，业主报价1800万，去年11月同户型成交价1400万左右。
大冲城市花园80平2房
大冲城市花园100平3房
其他户型比如175平的4房大户型报价2300万，今年1月份成交了一套2000万。复式产品的报价也超高，去年12月成交价在2600万左右，目前报价已经突破了3000万，甚至有套报价高达3500万。这么高的报价肯定很难成交，有价无市。
第二梯队：城市山谷、红树别院
上文把华润城润府（一二期）、大冲城市花园放在第一梯队是因为这三个小区都是华润产品。而将红树别院（英伦别院四期）、城市山谷放在一列，考虑的是科华学区的最低总价的房源藏匿在豪宅红树别院和别墅区城市山谷里。
城市山谷三期
城市山谷位于华润城一期的西北，沿着铜鼓路南北排列，一二期都是别墅，三期共8栋，也大都是些联排别墅和少量复式，为城市少有的城市纯别墅区。三期9栋是公寓样式的小面积住宅（房产证上为住宅），44平左右的单间和64平左右的两房，这是科华学区里总价相对比较低的房源。
城市山谷三期44平单间
选择小户型房源的买家一般都是看中科华学校学位，也有的是刚需冲着地段、配套而来。鉴于城市山谷三期小户型拥有科华学位的硬通货，房价涨了不少，目前均价超13万/平。44平左右的单间市场活跃度要高于64平的2房，目前在售房源报价基本超过了650万。去年11月一套中层户型成交价是609万，今天1月份高层的一套成交价640万。不到2个月，涨了30多万。2房成交的比较少，在售房源也比较少，目前仅有一套报价888万。
红树别院
红树别院也就是英伦别院四期，2014年的小区，高新技术园中区，地处华润城中。共4栋楼，1栋是回迁房，户型以31平单间，63平2房，73平小3房，83平3房，106平大3房。实用率面积比较高，开发商统一装修。2栋、3栋、4栋，大面积的复式豪宅，173平复式4房，230平4房复式，245平4房复式，使用面积比较高，高赠送，户型方正，坐北朝南，板楼设计。目前小区均价15.8万/平，是科技园学区房均价最高的小区。
红树别院63平2房
小户型主要分布在1栋回迁楼。像31平单间，63平2房的房源让买家可以相对低的总价享受高端住宅居住环境，同时也能享受周边华润的配套和科华学位。但是这些小户型非常稀有，很少放盘，目前31平单价没有房源出售，去年6月份有一套放卖，报价520万。63平2房房源仅有一套在售，科华学位未占用，报价1000万。
第三梯队：英伦名苑一二三期
英伦名苑是目前科技园区规模较大的纯英式高尚住宅区，建于2002-2005年，相对科华其他小区学区房，楼龄比较老，均价在11万左右。一期2003年建成，由4栋洋房建筑围合而成，户型是115-198平 3-5房，除了1栋带电梯，其他都是楼梯房。二期2004年建成，由4栋小高层围合而成，最大特点是欧式花园建筑风格，户型是124-212平2-4房。一二期基本上是大户型，对于大部分家庭来说，会是一个不小的门槛，成交不活跃。
英伦名苑三期76平2房
三期由4栋小高层组成的英式花园社区，户型有75-167平2房、3房、4房，跃式结构居多。三期的特点是有最小户型76平米的两房，是这几期里仅存的低总价上车盘。虽然数量不多，但相对前2期市场热度更高些。目前76平米的两房报价在920万-1050万。
科技园片区聚集了众多刚需码农，这些都是潜在的客群。因为在这里居住不仅离公司近，还能一步到位解决学位房。出行有地铁，生活有万象天地，90%以上的人都会就近选择。文华、大冲、科华三所学校，文华和大冲的学区房都面临老旧的问题，只有科华学校的房子相对较新，整体价格也贵了许多。如果你只在乎学位，可以选择文华和大冲学校的小户型，如果想要宜居一些，可以考虑科华学区房。
