上海北外灘的黃金地塊，成為了多家頭部房企的“致命誘惑”，中海、華潤、萬科三巨頭在土地競拍環節栽了跟頭。
4月10日，《中國經營報》記者從上海市普陀區人大常委會相關人士處獲悉，上海市公安局經濟犯罪偵查總隊對區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥依法採取刑事強制措施。
接下來幾天，多家媒體相繼報道，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、華潤置地上海執行總經理宋悠優和萬科上海公司相關負責人被要求配合調查。
多位高管被密集調查起因於一場土地拍賣會。在此之前，6家房企競逐虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，該地塊是近三年來首次推出優質純住宅地塊，在配建住房和自持方面的要求都非常寬鬆。
弔詭的是，在拍賣會的最後環節，華潤和萬科竟不約而同地放棄報價，而中海地產以底價獲得。
針對高管被調查等問題，4月15日，記者聯繫中海地產上海公司，相關負責人未能給到明確回覆。記者多次致電華潤置地上海區域相關負責人，對方表示在開會，亦未作出回應。
目前，上海市經偵部門、規劃和自然資源局均在對該地塊“圍標”問題進行調查。上海市規劃和自然資源局公眾參與處一名負責人表示，由於出讓過程存在問題，該地塊暫緩交易。虹口區規劃和自然資源局辦公室相關負責人則表示，該地塊對於虹口區發展有非常重要的作用，暫時在等待市裡和經偵部門的調查結果。
中海華潤高管陸續被調查
4月14日下午1點，上海虹口區海倫路周家嘴路口的一處不起眼的建築工地，兩名工人正在用鐵釘加固圍牆。
“圍標”事件持續發酵，處於輿論風暴眼之中的上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。本報記者劉頌輝 攝影
站在工地的牆外，朝東南方向抬頭望去，即是陸家嘴的地標上海中心大廈，往西走兩條街就到了著名歷史建築1933老場坊。
工地的兩扇鐵門早已生鏽，裡面沒有任何建築，裸露的黃土地上覆蓋著編織網，一臺挖掘機和一臺渣土車在做最後的平整工作。
“過年之前還有幾幢老舊房的，現在都被拆除殆盡了。”在附近負責街道清掃的老徐介紹，這裡曾是虹口區158、161街坊的老舊房屋，被徵收後，有段時間用作交警支隊的事故違章車輛停放點。
如果不出意外，該處地塊在4月3日公示期結束，就應該迎來新的主人。
在3月31日上海市土地競拍會上，中海地產從萬科、華潤、招商、綠城、平安等品牌房企中，以起拍價34.3億元，平均樓面價6.3萬元/平方米，出讓面積21724.2平方米獲得虹口區嘉興區街道HK271-01地塊。
該地塊是虹口區近3年來純宅地首次出讓，樓面價創下上海宅地最高起拍單價，溢價率為零。
有一個特殊之處讓房企們眼紅：地塊除了需要配建5%建築面積的保障性住房和自持建築面積1500平方米的菜場設施外，沒有其他自持要求。要知道，自2016年上海實行純住宅地塊15%自持要求，自持面積須用於租賃。嘉興區街道HK271-01地塊無自持要求，就相當於增加可售面積、降低了可售面積成本。而且，該項目附近豪宅雲集，多數均價超過10萬元/平方米。
按照土地出讓規定，地塊採用有競價招標方式出讓。根據房企的資質、是否此前拿地等因素進行打分排名，根據排名決定是否可以參與拿地。
彼時，中海地產（杭州）有限公司、崑山啟特企業管理有限公司（萬科）和嘉興市潤昇企業管理有限公司（華潤）的得分為130分、130分和120分，根據“優先原則”，三家房企均可以參與後續的拍賣環節。不過，進入土地拍賣環節，只出現了中海舉牌，萬科和華潤則陷入“沉默”。
“三家房企應該是在競拍之前私底下有串通，”一家參與本次競拍地塊的房企華東公司的項目拓展主管對記者說。
上海市普陀區人大常委會相關人士透露，4月8日，上海市普陀區召開第十六屆人民代表大會常務委員會第29次會議，審議了關於許可上海市公安局經濟犯罪偵查總隊對普陀區人大代表崔帥依法採取刑事強制措施的決定，會議還審議了關於提請暫時停止崔帥執行代表職務的報告。
普陀區人大官網顯示，在2018年6月28日人大代表補選工作的投票選舉日，經普陀區人大常委會主任會議審查確認，中海發展（上海）有限公司總經理崔帥為區第53選區的（石泉組）區第十六屆人大代表。
4月16日，據第一財經報道，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛被帶走調查。天眼查顯示，嘉興市潤昇企業管理有限公司的法定代表人即為陳剛。
“圍標”的致命誘惑
中海地產崔帥、華潤置地陳剛先後被公安機關帶走配合調查後，涉及中海、華潤、萬科三家頭部房企的神秘項目組逐漸浮出水面。
在零溢價背後，業內猜測，中海拿地後與華潤成立了項目組，而萬科作為財務投資角色也參與其中。隨著崔帥“出事”後，項目組亦就地解散。究竟是怎樣的誘惑，讓房地產業三大巨頭鋌而走險？
據好地研究院浙江區域院長朱祖淵介紹，圍標也叫串標，是指幾個投標人相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標，從而謀取利益的手段和行為。
在他看來，就土地出讓而言，圍標的危害主要體現在兩個方面。一是土地價值得不到充分體現導致國有資產流失；二是損害正常市場競爭，從而造成其他市場參與者受損，不利於市場健康發展。
“這兩天一直在關注這個事情。”潘偉（化名）是一家大型上市房企上海公司的投資管理部經理，他在接受記者採訪時表示，近兩年上海出讓土地其實溢價率都相對較低，房企之間合作拿地、競拍前相互打招呼也是默認的操作。
“其實就像買東西，大家都希望買得越便宜越好。圍標這種情況就是拿地時，房企提前私下約定，在最後成交時會減少成本，但這次跟以前相比溢價率實在太低了。”潘偉如是說。
上海師範大學房地產經濟研究中心主任崔光燦教授表示，最主要原因在於對各類企業而言，如何將利潤最大化是共同追求的目標。其次，則是企業的經營模式，“但一般都不是企業本身經營理念和行為，更大的可能是某些中高層管理人員串聯在一起實行的個人行為”。
對規模擴張的渴望，或許也是此次事件的誘因之一。
值得一提的是，崔帥曾在2019年初公開表示，2020年，中海地產上海公司銷售目標為300億元。
事實上，從2017年起，中海地產一轉保守姿態，在土地市場上頗為積極。數據顯示，2016年～2019年間，中海地產新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。
而在中海地產2019年的新增土地中，也有兩宗位於上海；2018年，中海地產更是“一口氣”在上海拿了5宗地塊，包括高達93.99億元的上海市中心最大城中村項目。
而華潤置地也在華東區域連年“退步”。據2019年業績報告，集團2019年綜合營業額為1477.4億元，同比增長21.9%。但在華東區域佔比為20.5%，連續三年佔比下滑。
距離公示期結束過去13天，4月16日，在上海土地市場網站上，該涉事地塊當前交易狀態仍顯示為“交易中”。
崔光燦也認為，若最終認定為圍標，正常的情況下，政府會對地塊進行重新招標流程；但如果市場環境發生較大變化，政府預計此時拿出來會拍不出去，那麼招標進程可能會放緩。
土地出讓規則生變
儘管公安機關對於該事件仍在調查過程中，但若認定為“圍標”對三家房企以及涉案的個人都將是沉重的打擊。
據我國《刑法》第二百二十三條規定：“投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。投標人與招標人串通投標，損害國家、集體、公民的合法利益的，依照前款的規定處罰。”
“圍標不僅涉及串通投標罪，往往還伴隨著行賄受賄罪。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，串通投標通常是“裡應外合”的，根據《投標法》規定，底價是必須要保密封存的。很多串通投標的，會通過內部人員獲取其他投標人員的名單以方便操作，“這些行為往往會滋生行賄受賄”。
王玉臣告訴記者，如果查證屬實，首先中標無效，一切努力白費；其次，要對個人和公司處以罰款。情節嚴重的還要取消其1年到2年的投標資格，甚至吊銷營業執照。對於陪標人員和企業，也要沒收違法所得，進行相應的處罰。“以這個案子的標的來看，情節嚴重恐怕是跑不掉了。”
事實上，此次北外灘事件無疑也將對上海現行的土拍規則產生深遠影響。
4月10日，上海市規劃和自然資源局官網掛出兩幅宅地，出讓方式顯示為“招掛複合”。兩幅地塊分別為松江區永豐街道H單元H24-07號地塊和中山街道SJC10010單元37-01號地塊。
耐人尋味的是，本次出讓地塊規則出現兩大變化：有效申請人數不足六人的，地塊直接採用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數為六人及以上的，本地塊採用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。而在“圍標”風波前推出的地塊均是三人。
“規則基本上沒有太大的調整，與原來相比只是入圍的人數稍多了些。”潘偉認為，放寬入圍門檻其實體現了更加公平競爭的市場環境。“預計這次事件後，上海土拍規則還會更加放開一些，讓公平或是競爭更加充分，增加市場化的意味。”
“從經濟學上來講，招投標本身就不是一個完全合理的機制，而是綜合考慮評標公平和效率後的產物。”崔光燦也認為，此次土地出讓規則微調主要目的是促進投標的公平性，並增加市場的競爭性。“這次疑似圍標事情既影響了土地出讓的公平性，也影響了出讓效率，所以規則就要作出相應的改變，在效率和公平之間找到平衡點。
如何能夠減少圍標現象的發生呢？崔光燦直言“很難”，他表示，上海原來的做法是從控地價、控房價的角度來看的，並希望品牌、實力較強的企業來開發建設，減少對後續住房建設的質量的影響。如果放開競價價高者得，那麼圍標等問題就不大了，但又不利於市場平穩。
“經過這幾年的實踐，中小企業在上海拿地的可能性越來越小。”崔光燦建議，總體來講，考慮現在上海市場比較平穩，土拍可以適當增加競爭性，“讓更多的企業能夠參與進來，根據未來房價來拍地”。
（駱貝貝對本文亦有貢獻）
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