導語：對於大多數人而言，房子幾乎是一生中買的最貴的商品之一。現在買房子的各種誤區數不勝數，所以大家一定要謹慎!今天我們一起了解下，房產買賣合同中存在的一些誤區，到底誰可以簽署買賣合同，希望能為您的購房置業提供一些幫助。
首先，房屋產權人是有權簽署買賣合同的。房屋產權人是指在法律規定範圍內對自己的房屋享有佔有、使用、收益和處分權利的人。法律上認定的產權人是房屋登記的合法擁有者。
除了房屋產權人，代理人可以簽約嗎？針對我們可能碰到的各類自稱有權利簽約的“賣方”“業主”“代理人”，在交易中存在的風險有哪些？我們應該如何規避和操作？今天我們就來逐一作答。
簽約人稱：我是房主朋友，我是房主代理人
委託代理是指代理人依據被代理人的委託，以被代理人的名義實施的民事法律行為，其效力直接歸屬於被代理人。舉例來說：出賣人張女士委託其朋友陳先生代為簽署《房屋買賣合同》，如何區分委託人和代理人？
上述張女士和陳先生即委託代理關係，其中張女士是“委託人”（也簡稱“被代理人”、“本人”），陳先生是“代理人”（也稱“受託人”）。在上述問題中，如張女士委託陳先生代為簽署《房屋買賣合同》，那麼在房屋出賣人張女士的委託書授權範圍內，房屋買賣關係所產生的一切法律責任都由張女士來承擔。
那麼，如何證明委託代理了呢？
風險規避
✡ 核實簽約要件
1.查看產權證、出賣人及代理人身份證件原件；
2.委託書原件（首推公證委託書，手寫委託書核實真實性困難）；
3.代理人補充協議相關約定。
✡ 核實授權真實性
1. 如果是公證委託的可去公證處核實授權委託的真假；
2. 如果是手寫委託書，需要鑑定真實性，可聯繫產權人提供授權委託視頻錄像，不確認真實性不建議支付任何款項。
✡ 核實代理權限及期限
1.查看委託書的代理範圍：是否包含出售該房屋；
2.代理事項需列明和授權截止的期限。
簽約人稱：我是房子繼承人
風險點
✡ 非繼承人無權處分被繼承人財產，其簽訂的合同無效
1.繼承的方式：法定繼承、遺囑繼承、遺贈撫養協議；
2.繼承方式的效力：遺贈撫養協議＞遺囑繼承＞法定繼承；
3.法定繼承人的認定手續繁瑣；被繼承人生前可立多份遺囑，且生效情況也不相同。
風險規避
✡ 確認房產繼承情況
1.查看並核實繼承公證書原件；
2.核實是否已經變更取得新的產權證。
小知識
✡ 辦理繼承公證需要資料
1.被繼承人死亡證明；
2.被繼承人單位或者居委會開的繼承證明；
3.繼承人身份證明；
4. 房產證明；
5. 公證處要求的其他資料；
6.由繼承人出具《同意出售證明》。
簽約人稱：房是和XX共有的，但我能做主！
風險點
房屋共有人未經其他共有人同意，擅自處分共有財產，屬於無權處分。其簽訂的合同效力待定，可能屬於無效合同。
共有分為共同共有和按份共有兩種類型；需要確認是夫妻間的共有，還是是非夫妻間的共有，是婚前財產，還是婚後財產。如果履約過程中出現共有人不同意出售的情形，將導致合同無法繼續履行，居間服務也出現瑕疵。
風險規避
✡ 簽署共有人同意出售聲明
出賣方已婚或房本多人的必須簽署《共有權人同意出售聲明》，如果共有人是多個家庭則簽署多份聲明。
✡ 離婚後的財產
訴訟離婚：需要持有法院判決書或民事調解書。
協議離婚：需要持離婚證、離婚協議書，若離婚協議中財產分割不明確，需要共有人一起簽署合同或者簽署《共有權人同意出售聲明》。
簽約人歲數太小或不能應答/言不達意？
簽約人必須是有民事行為能力的人。民事行為能力是指民事主體以自己獨立的行為去取得民事權利、承擔民事義務的能力。根據法律規定，判斷一個自然人的民事行為能力，有兩個標準：一是年齡；二是精神狀況。
完全/限制/無民事行為能力人如何出售/購買房屋？
✡ 完全民事行為能力人：可以單獨簽署合同並辦理後續手續。
✡ 限制/無民事行為能力人：法定代理人代為簽署合同和辦理後續手續。
案例1：未成年子女就屬於限制/無民事行為能力人，應由其監護人/法定代理人代為出售房屋。簽署合同特殊資料要求：
1.已辦理監護公證：需提供監護公證書原件。
2.未辦理監護公證：未成年人父母持戶口本原件代為簽署合同，戶口本體現父母子女關係或提供子女出生證明證明父母子女關係，並後續辦理監護公證手續（各區縣需提前與過戶及貸款專員確認）。
案例2：精神病人屬於限制/無民事行為能力人，應由其監護人/法定代理人代為出售房屋。
第一步：特別程序：精神病人近親屬或者利害關係人或者有關組織向該精神病人居住所在地（通常為戶籍所在地）的基層人民法院提起特別程序，申請法院認定該精神病人為限制/無民事行為能力人，並請求法院指定監護人；
第二步：指定監護人：法院沒有指定監護人的，需街道居委會或村委會指定監護人；
第三步：簽署合同：監護人持監護判決及指定監護人證明以精神病人的法定代理人的名義簽署《房屋買賣合同》。
簽約人稱：這是公司產權，我是代理人
首先我們瞭解下公司產權的定義：所謂公司產權即產權人為單位，組織等非自然人。
上市要求：除商業辦公類房屋，其它的公司產權房屋，需取得產權滿三年方可轉讓過戶。
交易房屋為公司產權，簽約時出賣人需要提供哪些資料？
股東會或董事會決議應該包括哪些內容？
1.參會時間；
2.參會人員；
3.表決事項；
4.表決結果；
5.所有參會人員簽字簽署日期。
