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舊改已成為優化城市功能，煥發城市新生最肥沃的土壤，也是近年來開發商項目部、拆遷部、法務部等相關人員最為關注的行業。
全國知名房企紛紛“重倉”舊改，設立專門的團隊去投拓項目，逐利舊改。簽約談判拆遷，是項目順利推進的風向標，確保後期項目的高效推進，做好前期準備工作是關鍵。本期，我們將聚焦項目內部簽約前期準備工作，解析“項目拆遷團隊的組建”、“前期保障資金”、“房屋基礎數據建檔”等重要內容。
關鍵詞一：團隊組建
組建項目拆遷團隊，主要設立的團隊組織架構包括項目總監，以及動遷部、數據檔案中心、簽約中心、財務部、行政後勤部等部門的對應經理、主管和專員，再加上外聘第三方測量隊。
整個團隊又可以分為動遷部門、安保或物管部門、綜合部門三大核心部門。
其中，動遷部門主要負責測量、簽約諮詢、簽約、收屋等事項工作，是整個工作組中的核心工作部門。對此，動遷部門的經理、主管和專員，不僅需要熟悉具體項目的實施方案、拆補方案等相關資料，還需要了解項目對應村裡的歷史和村情民俗，另外還要了解改造總體流程節點、其他村主要補償方案類型。
安保或物管部門主要負責展廳現場安保和村內物業的巡查安保工作。展廳現場安保需要確保簽約期間內的安全，要在關鍵位置多角度安置攝像頭，若相關權益人在展廳門口聚集鬧事，就需要相關工作人員靈活應對，協調鎮街派出所和項目部安保人員一起維護現場；村內巡查人員主要是在項目啟動清退後，村內活動的人少了，需要增加人手、分區域、多時段輪流巡查村內建築物，在必要的位置加裝攝像頭，保障村內的安全。
綜合部門包括行政、後勤、財務、機動人員，主要負責物資保障、環境維護、資金申付內部文件審核、村內宣傳造勢等工作。
關鍵詞二：資金保障
項目的順利開展，資金是保障是核心，前期準備工作中，自然少不了項目拆遷團隊人員提前做好資金計劃。
資金計劃主要包括項目運營的行政費用、項目拆遷涉及的資金支付計劃。
有部分開展舊改工作的公司容易將資金重點放在拆遷補償款方面，而忽略了項目部的行政費用，要知道集中籤約期間，項目部每個月所有的日常行政開支上百萬，如果項目部行政資金斷裂，就會導致整個項目簽約工作停擺，因此，提前做好對應的資金計劃，避免資金卡頓非常重要。
此外，及時申請資金也是確保項目正常推進的重中之重。
一般而言，項目拆遷期間的資金流程如下：首先，合作企業繳納現金和保函進監管賬戶；其次，改造主體依據資金計劃和項目工作完成情況資料申請資金到付款賬戶；最後，付款賬戶支付補償款到被拆遷人賬戶。
這個過程中值得注意的是，付款賬戶資金在申請提付時往往需要提供上一筆或上一階段的資金支付臺賬、檔案及證明材料等，從提交資料申請到資金撥付由往往需要3-5周，所以這就需要項目部的相關人員及時向政府部門申請監管賬戶提付改造資金到付款賬戶，確保項目資金的正常使用。
關鍵詞三：數據建檔
項目內房屋基礎數據建檔，為後期項目的順利推進奠定基礎，也是前期準備工作中的重要一環。
項目內房屋基礎數據的明細，主要包括房屋測量的編號、地址、產權人、社別、權屬人情況、權屬性質、房屋用途、房屋證件登記字號、土地證件登記字號、證載佔地面積、實測佔地面積、證載建基面積、實測建基面積、正在建築面積、實測房屋建築總面積、房屋主體結構面積、證載結構、實測結構、證載層數、實測層數等數據內容。
在明細以上基礎數據時，最好是依據各社宗族統計表進行歸類填寫，包括權屬人家庭成員情況，所在的宗族成員情況方面。
房屋基礎數據歸檔後，由測量隊進行數據複測核查確認。外聘測量隊根據需要，對舊改範圍的房屋進行復測確認後，再由數據中心出具房屋查丈圖，而後對接給動遷部門，動遷人員再到現場對房屋進行核查。
建築物複測，需要明確的是，村民建房時工程隊收費的計費面積計算方式和建築面積測量方式不同，因此會出現儘管測量隊精準測量後的結果讓村民不滿意，覺得測量不準或測量面積量減少的情況。
針對此類情況，就需要項目部工作人員提前確認好產生誤差的房屋測量部分，當村民提出面積不對時，就可以針對性提出產生誤差的部分並再次測量，避免再重新測量整棟房屋，增加工作量。
那麼，在具體的舊改項目中，如何提高項目的簽約率？有哪些針對性的技巧？如何打造動遷團隊的“精兵強將”？興廣城、興城商學院、城智庫將於8月29日在廣州重磅打造“舊村改造項目簽約談判及釘子戶困局破解路徑實操分享研討會”，屆時，兩位城市更新領域一線動遷工作實操專家，會在現場為大家分享相關列簽約談判實操經驗和技巧，期待大家的參與！
